Himmelstadt

Marktüberblick: Günstiger Markt mit hoher Rendite

Himmelstadt ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart am Main, eingebettet zwischen dem Himmelstadter Wald auf der linken und den Himmelstadter Weinbergen auf der rechten Flussseite. Die Gemeinde mit 1.560 Einwohnern auf 13,41 km² gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Zellingen und ist über die Bahnstrecke Würzburg–Gemünden sowie die B 27 angebunden.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.765 € je m², die Angebotsmiete bei 8,99 € je m². Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 16,36 und eine Bruttomietrendite von 6,11 %. Diese Rendite liegt im 93. Perzentil aller 2.056 bayerischen Standorte — nur 7 % der Orte in Bayern bieten eine höhere Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor bestätigt: Der Kaufpreis entspricht hier dem 16,4-fachen der Jahreskaltmiete, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität

Die Zeitreihen zeigen für Himmelstadt eine ausgeprägte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,58 €/m² (2019) und 10,53 €/m² (2023), bevor sie 2025 mit 7,18 €/m² wieder auf ein Niveau fiel, das nahe am 2018-Wert von 7,16 €/m² lag. Der CAGR von 4,26 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Ausschläge.

Ähnlich verhält es sich beim Kaufpreis: Von 1.472 €/m² (2018) stieg er 2019 auf 2.135 €/m², erreichte 2023 mit 2.301 €/m² einen Höhepunkt und brach 2024 auf 1.200 €/m² ein — ein Rückgang von 48 % innerhalb eines Jahres. 2025 erholte er sich auf 1.442 €/m². Der CAGR von -0,29 % über den gesamten Zeitraum ist nahezu null, was auf eine weitgehende Preisstagnation trotz der extremen Schwankungen hindeutet.

Die Kombination aus hoher Volatilität und insgesamt kaum nennenswerter Kaufpreisentwicklung über acht Jahre entspricht dem Muster kleiner, weniger liquider Märkte.

Regionale Einordnung: Unter dem Niveau von Kreis und Bayern

Himmelstadt liegt bei allen relevanten Kennzahlen unter dem Niveau seines Umlands.

Der Angebotskaufpreis von 1.765 €/m² ist 19 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.186 €/m² und 46 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Angebotsmiete von 8,99 €/m² liegt 9 % über dem Kreiswert von 8,23 €/m² — hier weicht Himmelstadt leicht nach oben ab —, bleibt aber 11 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m².

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Bild: Zellingen (3,1 km entfernt) verlangt mit 3.608 €/m² mehr als das Doppelte, Thüngen (4,6 km) liegt mit 1.564 €/m² noch günstiger als Himmelstadt. Die Bruttomietrendite von 6,11 % ist nach Thüngen (6,19 %) die zweithöchste im Umkreis von 8 km. Alle anderen Nachbarorte liegen bei 2,72 % bis 4,22 %.

Die Kombination aus unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und annähernd durchschnittlichen Mieten erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Zellingen profitiert bereits spürbar vom Würzburger Umland, während Himmelstadt außerhalb dieses Einflusses liegt.

Standortfaktoren: Stabiler Arbeitsmarkt bei rückläufiger Bevölkerung

Die Demografie von Himmelstadt ist von leichten Schrumpfungsprozessen geprägt: Die Bevölkerung ist seit 2015 von 1.592 auf 1.560 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 2 % entspricht.

Der Arbeitsmarkt zeigt sich hingegen stabil: Die Arbeitslosenquote betrug 2023 1,91 %. Seit 2015 ist sie von 2,68 % auf 1,91 % gesunken, mit einem Tiefpunkt von 1,71 % im Jahr 2022. Nur 19 Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.

Der Landkreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 48 von rund 400 deutschen Kreisen bei Wohlstand und sozialer Lage und Platz 88 bei Wirtschaftsstärke. Schwächer positioniert ist er bei Dynamik (Platz 341) und Demografie (Platz 266). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde allein, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der leichte Bevölkerungsrückgang geht einher mit dem Fehlen von Bildungseinrichtungen als Zuzugsfaktor.

Einordnung des Standorts

Himmelstadt präsentiert sich als kleiner Mainfranker Ort mit einem günstigen Immobilienmarkt und einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer Rendite, die im bayerischen Vergleich zu den besten 7 % gehört.

Gleichzeitig zeigt die Datenlage einen kleinen Markt mit ausgeprägten Preisschwankungen. Der Kaufpreisfaktor von 16,36 ist attraktiv für Investoren, die auf Rendite statt auf Wertsteigerung setzen. Die stabile Arbeitslosenquote von unter 2 % spricht für eine solide lokale Wirtschaftsstruktur, während der leichte Bevölkerungsrückgang auf begrenzte Zuzugsmöglichkeiten hindeuten kann.

Für Käufer und Investoren bedeutet dies: Der Markt bietet günstige Einstiegspreise mit guter Rendite, erfordert aber die Akzeptanz einer geringen Liquidität und der Volatilität, die in kleinen ländlichen Märkten typisch ist.