Retzstadt

Marktüberblick

Retzstadt liegt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart und hat 1.633 Einwohner auf 18,08 km². Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Zellingen und gehört zu den Weinbaugemeinden Frankens. Der Ort weist eine deutliche Pendlerstruktur auf: Von den 699 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort entfallen nur 21 auf den Arbeitsort Retzstadt selbst. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,29 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis von 3.695 Euro je Quadratmeter liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.186 Euro. Die Angebotsmiete von 8,37 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,23 Euro) und unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,72 Prozent – dem niedrigsten Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung. Der Kaufpreisfaktor von 36,8 bedeutet, dass das 36,8-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist von extremer Volatilität geprägt. Im Jahr 2021 lag der Angebotskaufpreis bei 4.009 Euro je Quadratmeter, fiel 2022 auf 2.038 Euro – ein Rückgang von rund 49 Prozent – und erholte sich 2023 auf 3.988 Euro sowie 2025 auf 4.096 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Auch die Mietentwicklung zeigt hohe Ausschläge: Von 5,33 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Miete bis 2023 auf 10,02 Euro, fiel 2024 auf 6,50 Euro und lag 2026 bei 8,33 Euro. Die angegebene jährliche Wachstumsrate der Miete beträgt 6,59 Prozent, die des Kaufpreises 0,54 Prozent. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Vor dem Hintergrund dieser Volatilität ist der aktuelle Kaufpreis von 3.695 Euro je Quadratmeter im historischen Kontext als moderat einzustufen – er liegt unter dem Niveau von 2021 und 2023, aber deutlich über dem Tiefststand von 2022.

Demografie und Standort

Retzstadt hat seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 5,6 Prozent verzeichnet – von 1.546 auf 1.633 Einwohner. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant und steht im Gegensatz zum bundesweiten Trend vieler ländlicher Gemeinden. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 90 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,29 Prozent (2023) und der Prognos-Rang des Landkreises Main-Spessart in der Kategorie Wohlstand und Soziale Lage auf Platz 48 von rund 400 deutschen Kreisen deuten auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hin. Allerdings liegt der Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei der Dynamik auf Platz 341, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet. Die Kategorie Demografie rangiert auf Platz 266, was altersstrukturelle Herausforderungen andeutet.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch Landwirtschaft und Pendler geprägt: 40 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.322 Hektar, überwiegend Weinbau am Retzstadter Langenberg. Der Ort war 2000 als Teledorf Retzstadt eines der bayerischen EXPO-2000-Projekte zur Entwicklung des ländlichen Raumes. Seit 2022 besteht mit dem Retschter-Lädchen ein bürgerschaftlich organisierter Dorfladen, an dem sich über 220 Bürger finanziell beteiligt haben.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Retzstadt durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung weist Retzstadt die niedrigste Bruttomietrendite von 2,72 Prozent auf. Die nächstgelegenen Orte mit ähnlichem Kaufpreisniveau – Thüngersheim (3.658 Euro), Zellingen (3.608 Euro) und Erlabrunn (4.257 Euro) – weisen deutlich höhere Mieten auf (10,01, 10,56 und 11,34 Euro je Quadratmeter) und damit bessere Renditen von 3,28 bis 3,51 Prozent.

Orte mit niedrigeren Kaufpreisen wie Thüngen (1.564 Euro) und Himmelstadt (1.765 Euro) erreichen Renditen von über 6 Prozent. Die Nachbarorte mit den höchsten Mieten – Erlabrunn (11,34 Euro), Rimpar (11,01 Euro) und Zellingen (10,56 Euro) – weisen Renditen zwischen 3,2 und 4,2 Prozent auf, die deutlich über Retzstadts 2,72 Prozent liegen.

Retzstadt liegt mit einer Bruttomietrendite von 2,72 Prozent auf dem 5. Perzentil in Bayern – das bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort ist damit ein extremer Ausreißer im bayerischen Vergleich, was primär auf den überproportional hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zurückzuführen ist.