Erlabrunn

Marktueberblick: Weinort mit Pendlercharakter

Erlabrunn ist eine kleine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Wuerzburg mit rund 1.825 Einwohnern auf einer Flaeche von 4,01 km2. Der Ort liegt etwa zehn Kilometer nordlich von Wuerzburg am Osthang des Volkenbergs und reicht bis an den Main. Mit 455 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Erlabrunn deutlich dichter besiedelt als der typische landliche Raum, was auf die Nahe zum Oberzentrum Wuerzburg und die begrenzte Gemeindeflaeche zurueckzufuehren ist.

Die Gemeinde ist als Weinort bekannt und Teil der Fraenkischen Weinstrasse. Weinberge, Obstbaeume und der Erlabrunner Badesee - ein 19 Hektar grosses Naherholungsgebiet - praegen das Ortsbild. Der Ort wird auch als Clematis-Dorf bezeichnet. Diese Struktur als kleine, landlich gepragte Weinbaugemeinde mit Erholungsfunktion spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider: Erlabrunn positioniert sich als attraktiver Wohnstandort fuer Pendler nach Wuerzburg und fuer Menschen, die landliche Lebensqualitaet mit guter Erreichbarkeit der Stadt verbinden wollen.

Preisniveau und Rendite: Teuerster Nachbarort mit niedriger Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Erlabrunn liegt bei 4.257 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Erlabrunn deutlich ueber dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Wuerzburg (2.886 Euro/m2), ueber dem bayerischen Mittel (3.246 Euro/m2) und mehr als anderthalbmal so hoch wie der deutsche Durchschnitt (2.409 Euro/m2).

Die Angebotsmiete betraegt 11,34 Euro/m2. Auch hier liegt Erlabrunn ueber allen Vergleichswerten - ueber dem Kreis (9,99 Euro/m2), Bayern (10,11 Euro/m2) und Deutschland (8,92 Euro/m2). Allerdings ist die Differenz bei der Miete mit rund 1,30 Euro/m2 ueber dem Kreisdurchschnitt deutlich geringer als beim Kaufpreis mit rund 1.370 Euro/m2.

Diese Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung zeigt sich auch in der Bruttomietrendite von 3,2 %. Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,38 %), unter dem bayerischen Mittel (4,13 %) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Erlabrunn belegt im Bundesland den 18. Perzentilrang - von 2.056 betrachteten Orten liegt nur etwa jeder siebte unter diesem Wert. Der Kaufpreisfaktor von 31,29 ebenfalls ueber dem Kreis (23,88) und Bayern (26,10) bestaetigt: Der Markt preist Erlabrunn als begehrten Wohnstandort ein, bei dem die Miete im Verhaeltnis zum Kaufpreis niedrig ist.

Die langfristige Entwicklung unterstreicht diesen Trend: Der Kaufpreis-CAGR von 7,57 % liegt deutlich ueber dem Miet-CAGR von 1,22 %. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen sind als die Mieten - ein Muster, das typisch fuer nachfragestarke Landchennahe-Standorte ist, bei denen Investoren weniger auf die Rendite als auf die Wertentwicklung abstellen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Aufwaertstrend

Die Kaufpreisentwicklung in Erlabrunn war in den letzten Jahren volatil. Von 2019 bis 2024 zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Aufwaertstrend mit starken Schwankungen: 2.684 Euro/m2 (2019) ueber 2.475 Euro/m2 (2020), einem Sprung auf 3.676 Euro/m2 (2021), einem Ruecksetzer auf 3.023 Euro/m2 (2023), einem Hoehepunkt von 5.213 Euro/m2 (2024) und einem Korrekturjahr 2025 mit 4.165 Euro/m2. Der aktuelle Wert von 4.473 Euro/m2 (2026) liegt zwischen diesen Extremen.

Die Mietentwicklung war weniger dynamisch und zeigt eine andere Volatilitaet: 8,56 Euro/m2 (2018), ein Tief von 7,78 Euro/m2 (2019), ein Ausreisser von 13,90 Euro/m2 (2020), dann eine Abwaertsbewegung auf 8,65 Euro/m2 (2024) und eine Erholung auf 10,89 Euro/m2 (2025). Der aktuelle Wert von 9,43 Euro/m2 (2026) liegt wieder darunter.

Die staerken jahrlichen Schwankungen bei beiden Reihen - insbesondere der Kaufpreissprung von 2023 auf 2024 und der Mieteinbruch 2020 - deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate das Durchschnittsbild stark beeinflussen koennen. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch ueber der ortsueblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten faellt auf, dass Erlabrunn bei den Kaufpreisen mit 4.257 Euro/m2 den hoechsten Wert aller umliegenden Gemeinden aufweist. Der naechstgelegene Nachbarort Thuingersheim (2,1 km) liegt bei 3.658 Euro/m2, Margetshoechheim (3,1 km) bei 3.547 Euro/m2. Nur Veitshoechheim (3,7 km) liegt mit 3.884 Euro/m2 noch nahe dran, hat aber eine deutlich hoehere Angebotsmiete von 13,09 Euro/m2. Erlabrunn ist damit der teuerste Ort im unmittelbaren Umland, was seine Position als exklusiver Wohnstandort unterstreicht.

Bevoelkerung und Arbeitsmarkt: Zuzug bei steigender Arbeitslosigkeit

Die Bevoelkerungsentwicklung in Erlabrunn war seit 2015 durchgaengig positiv: Von 1.742 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 1.825 (2024), was einer Zunahme von 4,76 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 1.803 (2021) auf 1.841 (2022). Seit 2023 ist die Bevoelkerung stabil bei 1.825 Einwohnern.

Gleichzeitig zeigt die Arbeitslosenquote ein sehr unterschiedliches Bild: Sie lag 2019 mit 10 % noch im unteren Bereich, stieg dann aber kontinuierlich an - auf 19 % (2020), 24 % (2021), 18 % (2022) und 29 % (2023). Diese Entwicklung ist fuer eine wohlhabende Gemeinde im Landkreis Wuerzburg unueblich. Der Landkreis Wuerzburg selbst erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Arbeitsmarkt Platz 289 von 400 Kreisen, was auf strukturelle Herausforderungen im regionalen Arbeitsmarkt hindeutet.

Im Prognos-Zukunftsatlas rangiert der Landkreis Wuerzburg insgesamt auf Platz 175. Auffaellig ist jedoch die Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Platz 11 im Index Wohlstand und soziale Lage steht Platz 289 im Index Arbeitsmarkt gegenueber. Dies spiegelt die Spannung wider, die sich auch in den Immobilienpreisen zeigt: Einerseits ein wohlhabendes, nachgefragtes Wohnumfeld, andererseits strukturelle Arbeitsmarktschwaechen.

Die hohe Bevoelkerungszunahme bei gleichzeitig steigender Arbeitslosigkeit deutet darauf hin, dass der Zuzug vor allem von aussen kommt - vermutlich von Pendlerhaushalten, die in Erlabrunn wohnen, aber in Wuerzburg oder einem anderen Arbeitsmarkt in der Nahe arbeiten. Die Gemeinde selbst bietet offenbar nicht ausreichend Arbeitsplaetze fuer die wachsende Bevoelkerung.

Standortfaktoren: Wohlstand des Umlands als Treiber

Erlabrunn profitiert von seiner Lage im Landkreis Wuerzburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Wohlstand und soziale Lage auf Platz 11 von 400 deutschen Kreisen liegt. Diese hohe soziale und wirtschaftliche Lage des Umlands wirkt sich direkt auf die Immobilienpreise aus und erklaert, warum Erlabrunn trotz seiner geringen Groesse und der fehlenden eigenen Infrastruktur (keine Hochschulen, keine nennenswerten Arbeitgeber) zu den teuersten Orten im Umland gehoert.

Der Prognos-Rang im Bereich Dynamik liegt mit Platz 360 eher im unteren Drittel, was auf begrenzte Wachstumsimpulse vor Ort hindeutet. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 201) ist ebenfalls durchschnittlich. Die Standortattraktivitaet von Erlabrunn resultiert weniger aus eigenstaendiger Dynamik als aus der Nahe zu Wuerzburg als Oberzentrum.

Die Gemeinde verfuegt ueber keine Hochschulen. Die naechste Hochschule ist die Universitaet Wuerzburg, die etwa 10 km suedlich liegt. Dies bedeutet, dass Erlabrunn nicht von der studentischen Nachfrage profitiert, was sich in der relativ niedrigen Angebotsmiete im Vergleich zu Hochschulstaedten zeigt.

Die Kombination aus Weinbaugebiet, Naherholungsgebiet (Erlabrunner Badesee), landlicher Struktur und guter Erreichbarkeit Wuerzburgs macht Erlabrunn zu einem attraktiven Wohnstandort fuer Familien und Pendler. Die hohen Kaufpreise spiegeln diese Attraktivitaet wider, waehrend die niedrige Bruttomietrendite von 3,2 % zeigt, dass der Markt primar auf Wertentwicklung und nicht auf laufende Rendite ausgelegt ist.