Wiesthal

Marktüberblick

Wiesthal ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit rund 1.240 Einwohnern auf 9,24 km². Der Immobilienmarkt ist klein und durch extreme Preisschwankungen gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,75 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.189 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,82 Prozent und liegt damit deutlich über allen Vergleichswerten – sowohl im Kreis Main-Spessart (4,80 Prozent), in Bayern (4,13 Prozent) als auch im Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 95,9 im Bundesland weist Wiesthal die höchste Mietrendite von allen 2.056 erfassten Orten in Bayern auf.

Der Kaufpreisfaktor von 14,67 ist ebenfalls sehr niedrig und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 22,1, dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem deutschen Durchschnitt von 24,1. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders niedrig ist – ein Indikator für relativ günstige Kaufpreise bei moderaten Mieten.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,18 Euro (2024) und 9,08 Euro (2023) – eine Spanne von über 75 Prozent. Beim Kaufpreis reicht die Bandbreite von 425 Euro (2021) bis 1.855 Euro (2022). Diese extremen Ausschläge sind bei einem Ort mit 1.238 Einwohnern typisch: Einzelne Inserate können den Durchschnitt stark verzerren.

Der CAGR für Mieten liegt bei -0,76 Prozent, für Kaufpreise bei 22,3 Prozent. Beide Werte sind jedoch aufgrund der geringen Datenbasis und der hohen Volatilität nur eingeschränkt aussagekräftig. Sie spiegeln weniger eine echte Marktentwicklung wider als die statistische Wirkung weniger Ausreißer in einzelnen Jahren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Wiesthal bei beiden Preiskennzahlen deutlich unter dem Niveau der Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete von 6,75 Euro je Quadratmeter ist die zweiniedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis (Heinrichsthal mit 6,33 Euro liegt noch darunter; das Spektrum der Nachbarorte reicht bis 9,88 Euro in Laufach). Der Kaufpreis von 1.189 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste aller Nachbarorte (Nachbarorte: 1.641 bis 2.791 Euro).

Trotz der niedrigeren Preise erzielt Wiesthal die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte. Ursache ist, dass der Kaufpreis stärker unter dem Nachbarmittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 14,67 liegt rund 34 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 22,1.

Wiesthal gehört damit zu den günstigeren Orten im ländlichen Unterfranken, ohne jedoch die extrem niedrigen Mieten oder Kaufpreise zu erreichen, die man in abgelegeneren Spessartgemeinden finden könnte.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Wiesthals ist seit 2015 um 8,4 Prozent zurückgegangen – von 1.352 auf 1.238 Einwohner. Dieser Trend entspricht dem allgemeinen demografischen Wandel im ländlichen Raum und trägt zur nachfragebedingten Preisdämpfung bei.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,5 Prozent deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine stabile lokale Wirtschaft. Der größte Arbeitgeber vor Ort ist die Firma Wenzel-Präzision, ein Unternehmen der Präzisionsfertigung. Der Ort ist ein alter Glasmacherort, der bereits 1057 urkundlich erwähnt wurde.

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Verkehrsanbindung: Wiesthal verfügt über einen Bahnhof an der Main-Spessart-Bahn mit RE-Verbindungen nach Würzburg, Bamberg und Frankfurt am Main. Diese Anbindung macht den Ort für Pendler attraktiv und erklärt teilweise, warum die Mieten nicht noch niedriger sind als in vergleichbaren ländlichen Gemeinden.

Der Kreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 122 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Dynamik-Index (Rang 341), was strukturelle Herausforderungen im ländlichen Raum widerspiegelt. Der Stärke-Index mit Rang 88 ist dagegen gut platziert.