Frammersbach, M
Frammersbach (PLZ 97833) liegt im Kreis Main-Spessart in Bayern. Der Ort zählt 4.602 Einwohner auf 19,2 km², das entspricht 240 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,92 € pro m², der Kaufpreis bei 1.847 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,15 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,4 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Frammersbach über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,37 € auf 8,21 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Main-Spessart Rang 122 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 341, Stärkerang 88). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Partenstein, Wiesthal und Flörsbachtal an.
Immobilienpreise in Frammersbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Frammersbach
Frammersbach im Landkreis Main-Spessart ist eine kleine Gemeinde mit 4.602 Einwohnern, deren Immobilienmarkt durch niedrige Preise und hohe Mietrenditen im regionalen Vergleich auffällt. Die extremen Schwankungen in den Zeitreihen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil, der Landkreis profitiert von guter struktureller Stärke, weist aber in Dynamik und Demografie Schwächen auf.
Marktüberblick und Preisniveau
Frammersbach liegt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart, einer ländlich geprägten Region im Spessart. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.847 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.186 Euro und nur etwa der Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 7,92 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 8,23 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der niedrige Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,15 Prozent, die über dem Kreiswert von 4,80 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,42 ist unter dem Kreisdurchschnitt von 22,1. Frammersbach gehört damit zu den preisgünstigeren Gemeinden im ländlichen Unterfranken, wobei die niedrigen Preise dem allgemeinen Preisniveau des Landkreises entsprechen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Miet- und Kaufpreisen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten können. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,37 Euro (2018) und 10,19 Euro (2025) je Quadratmeter. Der Kaufpreis wies noch größere Ausschläge auf: von 761 Euro (2021) über 3.074 Euro (2023) bis 1.263 Euro (2024). Diese Volatilität ist bei kleinen Märkten zu beobachten, bei denen einzelne Angebote größerer oder kleinerer Objekte die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR der Miete liegt bei 5,45 Prozent, die des Kaufpreises bei 1,79 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Die aktuellen Werte von 7,92 Euro Miete und 1.847 Euro Kaufpreis liegen mittig innerhalb der beobachteten Bandbreiten und repräsentieren damit keinen Extremwert.
Bevölkerung und Demografie
Die Gemeinde hat 4.602 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 19,19 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 240 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Diese Dichte ist für eine Gemeinde im ländlichen Spessart überdurchschnittlich hoch. Die Einwohnerzahl entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: von 4.545 auf 4.602, einem Anstieg von 1,25 Prozent. Ein leichter Einbruch von 4.532 auf 4.466 Einwohnern zwischen 2018 und 2019 wurde seitdem ausgeglichen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,5 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,7 und 6,7 Prozent. Die stabile Bevölkerungsentwicklung geht einher mit moderater Arbeitslosigkeit.
Standortfaktoren und regionale Einordnung
Der Landkreis Main-Spessart, zu dem Frammersbach gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 122. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die stärksten Teilbereiche sind Wohlstand und Soziale Lage (Rang 48) sowie die Strukturelle Stärke (Rang 88). Schwächer positioniert sind Demografie (Rang 266) und Dynamik (Rang 341). Diese Verteilung entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Bayern: eine solide wirtschaftliche Basis bei gleichzeitig herausforderender demografischer Entwicklung und geringerer Innovationsdynamik. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Im Vergleich zu den Nachbarorten variieren die Kaufpreise stark (von 1.189 Euro in Wiesthal bis 2.229 Euro in Partenstein), Frammersbach liegt mit 1.847 Euro im unteren Mittelfeld. Die Bruttomietrendite von 5,15 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden und übertrifft nur Wiesthal (6,82 Prozent), der ebenfalls niedrige Kaufpreise aufweist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Frammersbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Frammersbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,37 €/m² |
| 2019 | 7,02 €/m² |
| 2020 | 7,79 €/m² |
| 2021 | 7,74 €/m² |
| 2022 | 8,29 €/m² |
| 2023 | 7,20 €/m² |
| 2024 | 7,42 €/m² |
| 2025 | 10,19 €/m² |
| 2026 | 8,21 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Frammersbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 1.865 €/m² |
| 2020 | 2.926 €/m² |
| 2021 | 761 €/m² |
| 2022 | 2.063 €/m² |
| 2023 | 3.074 €/m² |
| 2024 | 1.263 €/m² |
| 2025 | 1.894 €/m² |
| 2026 | 2.111 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Frammersbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 4,52 % |
| 2020 | 3,20 % |
| 2021 | 12,21 % |
| 2022 | 4,82 % |
| 2023 | 2,81 % |
| 2024 | 7,05 % |
| 2025 | 6,45 % |
| 2026 | 4,67 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Frammersbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.545 Einwohner |
| 2016 | 4.516 Einwohner |
| 2017 | 4.521 Einwohner |
| 2018 | 4.532 Einwohner |
| 2019 | 4.466 Einwohner |
| 2020 | 4.478 Einwohner |
| 2021 | 4.509 Einwohner |
| 2022 | 4.597 Einwohner |
| 2023 | 4.602 Einwohner |
| 2024 | 4.602 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Frammersbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,13 % |
| 2016 | 2,42 % |
| 2017 | 1,97 % |
| 2018 | 1,70 % |
| 2019 | 1,77 % |
| 2020 | 2,49 % |
| 2021 | 2,17 % |
| 2022 | 2,06 % |
| 2023 | 2,39 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 122 Rang |
| Dynamik | 341 Rang |
| Stärke | 88,00 Rang |
| Demografie | 266 Rang |
| Arbeitsmarkt | 161 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 127 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 48,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Frammersbach liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Frammersbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Frammersbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Frammersbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Frammersbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Lohr a.Main | 9,84 €/m² |
| Heigenbrücken | 8,99 €/m² |
| Partenstein | 8,28 €/m² |
| Rechtenbach | 8,08 €/m² |
| Frammersbach | 7,92 €/m² |
| Wiesen | 7,53 €/m² |
| Flörsbachtal | 7,41 €/m² |
| Neuhütten | 7,14 €/m² |
| Wiesthal | 6,75 €/m² |
| Heinrichsthal | 6,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Frammersbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Frammersbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wiesthal | 6,82 % |
| Heigenbrücken | 5,23 % |
| Flörsbachtal | 5,19 % |
| Frammersbach | 5,15 % |
| Rechtenbach | 4,85 % |
| Heinrichsthal | 4,63 % |
| Partenstein | 4,46 % |
| Wiesen | 4,09 % |
| Lohr a.Main | 4,04 % |
| Neuhütten | 4,00 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Partenstein | 4,1 km | 97846 | 8,28 € | 2.229 € | 4,46 % |
| Wiesthal | 4,6 km | 97859 | 6,75 € | 1.189 € | 6,82 % |
| Flörsbachtal | 7,2 km | 63639 | 7,41 € | 1.714 € | 5,19 % |
| Neuhütten | 7,6 km | 97843 | 7,14 € | 2.141 € | 4,00 % |
| Heigenbrücken | 8,2 km | 63869 | 8,99 € | 2.062 € | 5,23 % |
| Heinrichsthal | 9,1 km | 63871 | 6,33 € | 1.641 € | 4,63 % |
| Rechtenbach | 9,3 km | 97848 | 8,08 € | 1.999 € | 4,85 % |
| Wiesen | 9,3 km | 63831 | 7,53 € | 2.213 € | 4,09 % |
| Lohr a.Main, St | 10,9 km | 97816 | 9,84 € | 2.924 € | 4,04 % |
Wo liegt Frammersbach?
Lage
Frammersbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Frammersbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,92 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.847 € |
| Bruttomietrendite | 5,15 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,4 |
| Einwohner | 4.602 |
| Einwohner je km² | 240 |
| Fläche (km²) | 19,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #122 |
| Prognos Dynamikrang | #341 |
| Prognos Stärkerang | #88 |
| Koordinaten | 50,0635, 9,4704 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Frammersbach
Was kostet eine Wohnung in Frammersbach zum Kauf und zur Miete?
Derzeit liegen die Angebotspreise für Immobilien in Frammersbach bei 1.847 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 7,92 Euro pro Quadratmeter für die Miete. Diese Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro beziehungsweise 10,11 Euro pro Quadratmeter. Auch im Vergleich zum Kreis Main-Spessart (Kauf: 2.186 Euro, Miete: 8,23 Euro) ist Frammersbach günstiger positioniert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Frammersbach aus rein rechnerischer Sicht?
Die Bruttomietrendite beträgt in Frammersbach 5,15 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,42, was im Vergleich zum Landesdurchschnitt von 26,10 niedrig ist. Mit einem Perzentilrang von 85,17 im Bundesland weist Frammersbach eine höhere Rendite auf als rund 85 Prozent der anderen Orte in Bayern.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Frammersbach entwickelt?
Seit 2018 sind die Angebotsmieten in Frammersbach von 5,37 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 7,92 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 5,45 Prozent). Die Kaufpreise schwankten in den letzten Jahren stärker; lag der Wert 2019 noch bei 1.864 Euro pro Quadratmeter, beträgt er aktuell 1.847 Euro pro Quadratmeter (jährliche Wachstumsrate von 1,79 Prozent).
Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl in Frammersbach?
Frammersbach hat aktuell 4.602 Einwohner auf einer Fläche von 19,19 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 240 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 (4.545 Einwohner) ist die Bevölkerungszahl um 1,25 Prozent auf das aktuelle Niveau gestiegen und zeigt sich damit relativ stabil.
Woher stammen die Daten zu Frammersbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Frammersbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Frammersbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Main-Spessart
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Gräfendorf | 97782 | 6,77 € | 831 € | 9,78 % |
| Hasloch | 97907 | 7,94 € | 1.342 € | 7,10 % |
| Wiesthal | 97859 | 6,75 € | 1.189 € | 6,82 % |
| Obersinn, M | 97791 | 12,65 € | 2.360 € | 6,43 % |
| Thüngen, M | 97289 | 8,06 € | 1.564 € | 6,19 % |
| Himmelstadt | 97267 | 8,99 € | 1.765 € | 6,11 % |
| Karsbach | 97783 | 6,75 € | 1.342 € | 6,04 % |
| Roden | 97849 | 7,66 € | 1.663 € | 5,53 % |