Heigenbrücken

Marktüberblick

Heigenbrücken liegt im unterfränkischen Spessart und bietet Immobilien zu Angebotskaufpreisen von durchschnittlich 2.062 Euro je Quadratmeter – das ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.814 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete liegt bei 8,99 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem deutschen Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreis- und Landesmittel. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,23 Prozent. Mit einem Kaufpreisfaktor von 19,11 gehört Heigenbrücken zu den günstigen Orten in Bayern: Der Perzentilrang von 86 im Bundesland bedeutet, dass 86 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Heigenbrücken zählt damit zu den renditestärksten Gemeinden Bayerns.

Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise von Heigenbrücken im mittleren Feld der Nachbargemeinden. Wiesthal (4,2 Kilometer entfernt) weist mit 1.189 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Preise aus, während Waldaschaff (7,8 Kilometer) mit 2.940 Euro je Quadratmeter deutlich höher liegt. Die Miete von 8,99 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Drittel der Nachbarn, nur Laufach (9,88 Euro), Sailauf (9,75 Euro) und Waldaschaff (9,66 Euro) liegen darüber.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein für eine kleine Gemeinde typisches Bild mit starken jährlichen Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,83 Euro je Quadratmeter (2019) und 9,79 Euro (2026). Der Kaufpreis stieg von 1.027 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 2.324 Euro (2022), fiel dann auf 1.931 Euro (2024) und liegt in der aktuellen Projektion für 2026 bei 1.702 Euro je Quadratmeter – unter dem Niveau von 2018.

Die starke Volatilität in beiden Reihen – insbesondere der Sprung der Miete von 5,83 Euro (2019) auf 8,65 Euro (2021) und zurück auf 6,55 Euro (2022) – ist ein Hinweis auf ein kleines Marktumfeld mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der langfristige Anstiegstrend der Miete (CAGR 4,58 Prozent) und des Kaufpreises (CAGR 6,52 Prozent) wird durch die jüngste Korrektur ab 2022 überlagert. Der Kaufpreis ist seit dem 2022er Höchststand um rund 27 Prozent gesunken.

Regionale Einordnung

Heigenbrücken fällt aus dem Muster des Landkreises Aschaffenburg heraus: Während die Miete mit 8,99 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro liegt, ist der Kaufpreis mit 2.062 Euro je Quadratmeter noch stärker unter dem Kreiswert von 2.814 Euro. Diese Asymmetrie – niedrigere Miete bei noch niedrigerem Kaufpreis – erklärt die überdurchschnittliche Rendite von 5,23 Prozent im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Kaufpreise in Heigenbrücken liegen unter denen von Laufach (2.791 Euro), Sailauf (3.170 Euro) und Waldaschaff (2.940 Euro), während sie über denen von Wiesthal (1.189 Euro) und Heinrichsthal (1.641 Euro) liegen. Neuhütten (2.141 Euro) liegt knapp über Heigenbrücken. Die Rendite von 5,23 Prozent ist im Nachbarschaftsfeld nur von Wiesthal (6,82 Prozent) und Frammersbach (5,15 Prozent) übertroffen. Wiesthal erreicht diese hohe Rendite jedoch bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.189 Euro je Quadratmeter, was auf einen strukturell anderen Markt hindeutet.

Der Kreis Aschaffenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 18) sowie bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 46). Schwächer positioniert ist der Kreis bei Dynamik (Rang 207) und Demografie (Rang 248). Diese Schwächen spiegeln sich in der nahezu stabilen Bevölkerungsentwicklung Heigenbrückens wider: Von 2015 (2.277 Einwohner) bis 2024 (2.288 Einwohner) betrug das Wachstum nur 0,48 Prozent, mit einem Tiefpunkt 2021 (2.248) und einem Höchststand 2022 (2.346).

Standortfaktoren

Heigenbrücken ist eine kleine Gemeinde mit 2.288 Einwohnern auf 6,73 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 340 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde besteht aus den beiden Gemeindeteilen Heigenbrücken (2.115 Einwohner) und Jakobsthal (282 Einwohner). Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren nahezu stabil.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 72. Im historischen Vergleich hat sich diese Zahl von 43 (2019) auf 72 (2023) mehr als verdoppelt, was auf einen strukturellen Anstieg im lokalen Arbeitsmarkt hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt im ländlichen Spessart, durch den der Kahltal-Spessart-Radweg und der Spessartweg 3 führen. Historisch war Heigenbrücken durch den Abbau von Heigenbrückener Sandstein im 19. Jahrhundert geprägt; aufgelassene Steinbrüche sind noch heute nördlich der Gemeinde sichtbar. Der 950 Meter lange Schwarzkopftunnel der Main-Spessart-Bahn, der 2017 durch eine alternative Linienführung ersetzt wurde und seitdem außer Betrieb ist, war ein technisches Wahrzeichen der Gemeinde und ist im Wappen verankert.