Bessenbach

Marktüberblick: Günstiger Kaufpreis, steigende Mieten

Bessenbach liegt mit einer Angebotsmiete von 9,23 € je m² knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 9,71 € und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 €. Der Angebotskaufpreis von 2.414 € je m² liegt über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 € je m², ist aber niedriger als der Kreis-Durchschnitt von 2.814 € und der bayerische Durchschnitt von 3.246 €.

Diese Kombination aus moderaten Mieten und relativ niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 4,59 %. Diese liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und über allen Nachbarorten außer Mespelbrunn (5,22 %). Sie liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 21,8 ist niedriger als der Kreis-Durchschnitt von 23,99 und der bayerische Durchschnitt von 26,1, was den verhältnismäßig günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Miete und Kaufpreis divergieren

Die Zeitreihe zeigt eine klare Trenntwicklung: Während die Angebotsmiete von 6,78 € je m² (2018) auf 10,58 € je m² (2026) steigt, fällt der Kaufpreis von 3.100 € je m² auf 2.653 € je m². Die Miete legt damit um 56 % zu, der Kaufpreis um 14 % zurück.

Die Miete durchlief dabei keine gleichmäßige Entwicklung. Nach einem Rückgang von 6,78 auf 6,40 € (2019) folgte ein sprunghafter Anstieg auf 8,36 € (2020), gefolgt von einer leichten Korrektur und Stabilisierung um 8,20–8,33 € bis 2023. Ab 2024 setzte ein neuer Aufwärtstrend ein (8,00 → 9,27 → 10,58 €). Dieser beschleunigte Anstieg in den letzten beiden Jahren ist ungewöhnlich stark und treibt die Bruttomietrendite nach oben.

Der Kaufpreis zeigte einen anderen Verlauf: Nach einem leichten Anstieg auf 3.133 € (2023) folgte ein starker Rückgang auf 2.343 € (2024), gefolgt von einer leichten Erholung auf 2.653 € (2026). Der Tiefpunkt 2024 markiert den stärksten Preisverfall im Zeitraum.

Die divergierende Entwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert — ein Effekt, der aus der Kombination von fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten resultiert.

Demografie und Arbeitsmarkt: Rückgang und Belastung

Die Bevölkerung Bessenbachs ist seit 2015 um 1,22 % von 5.678 auf 5.609 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem leichten Anstieg 2017 (5.737) setzte ab 2018 ein kontinuierlicher Rückgang ein, der 2021 mit dem Tiefststand von 5.594 Einwohnern seinen niedrigsten Punkt erreichte. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht (5.667 → 5.609), bleibt aber unter dem Ausgangsniveau.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 187 Einwohner je km² auf einer Gemeindefläche von 29,97 km². Das entspricht einer eher ländlich geprägten Struktur.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine belastende Entwicklung: Von 61 (2018/2019) stieg sie auf 84 (2023). Dieser Anstieg von 23 Prozentpunkten in vier Jahren ist signifikant und deutet auf strukturelle Probleme im lokalen Arbeitsmarkt hin. Der Anstieg begann 2020 (75), was mit der Pandemie korrespondiert, setzte sich aber auch danach fort (72 → 71 → 84).

Diese Entwicklung steht im Widerspruch zu einem Prognos-Rang von 73 im Arbeitsmarkt-Teilindex des Kreises Aschaffenburg — was darauf hindeutet, dass der Kreis im Vergleich zu anderen deutschen Kreisen zwar gut dasteht, die lokale Entwicklung in Bessenbach selbst sich jedoch verschlechtert.

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwache Dynamik

Der Kreis Aschaffenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 56 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Diese Position ist vergleichsweise stark.

Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Der Wohlstands- und soziale Lage-Index belegt mit Rang 18 eine herausragende Position — der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Stärke-Index mit Rang 46 bestätigt die wirtschaftliche Fundierung. Im Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 73 ebenfalls im oberen Drittel.

Der Dynamik-Index mit Rang 207 fällt deutlich ab und gehört damit zum unteren Drittel aller Kreise. Dieser Wert korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang in Bessenbach und der steigenden Arbeitslosigkeit: Ein Ort, der Einwohner verliert und dessen Arbeitsmarkt unter Druck gerät, zeigt wenig dynamische Entwicklung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das bedeutet, dass Bessenbach nicht als Hochschulstandort wirkt und keine studentische Nachfrage nach Mietwohnungen generiert.

Regionale Einordnung: Bessenbach als günstiger Standort im Umland

Im Vergleich zu den acht umliegenden Nachbarorten innerhalb von 7 km zeigt Bessenbach ein klares Muster: Die Angebotsmiete von 9,23 € je m² liegt über der von Mespelbrunn (8,08 €), ist aber niedriger als alle anderen genannten Orte. Der Kaufpreis von 2.414 € je m² liegt über dem von Mespelbrunn (1.857 €), ist aber niedriger als alle anderen Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite von 4,59 % liegt damit über allen Nachbarorten außer Mespelbrunn (5,22 %). Dieser Zusammenhang ist folgerichtig: Niedrigere Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer höheren Rendite. Haibach (3,1 km) zeigt das Gegenbeispiel mit einer Miete von 10,76 € und einem Kaufpreis von 3.631 € — die Rendite liegt dort bei nur 3,56 %.

Bessenbach positioniert sich damit als einer der günstigeren Wohnstandorte im unmittelbaren Umland. Die niedrigeren Preise könnten ein Grund sein, warum der Ort weniger Zuzug verzeichnet als vergleichbare Orte mit höheren Preisen — oder aber die niedrigere Attraktivität der Grund für die niedrigeren Preise ist.

Der Kreis Aschaffenburg liegt mit einem Ø-Kaufpreisfaktor von 23,99 über dem von Bessenbach (21,8), was bestätigt, dass Bessenbach im Kreisvergleich unter dem Durchschnitt liegt.