Glattbach

Marktüberblick und Preisniveau

Glattbach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Aschaffenburg mit 3.420 Einwohnern auf 3,53 km². Sie liegt nördlich der Stadt Aschaffenburg am westlichen Rand des Spessarts im Tal des Glattbaches. Nach Wikipedia ist Glattbach eine Pendlergemeinde, deren Bewohner überwiegend in Aschaffenburg arbeiten — eine Struktur, die sich in der Immobilienmarktdatenlage widerspiegelt.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.972 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,89 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,83, die Bruttomietrendite 4,8 Prozent. Diese vier Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt nur moderat über dem Kreisdurchschnitt, während die Miete deutlich darüber liegt. Das Ergebnis ist eine überdurchschnittlich hohe Mietrendite bei einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreisfaktor.

Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise stiegen von 8,97 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,91 Euro im Jahr 2024, fielen 2025 auf 11,78 Euro und lagen 2026 wieder bei 12,82 Euro. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,57 Prozent.

Die Kaufpreise zeigten stärkere Schwankungen: Nach 2.293 Euro im Jahr 2018 sprangen sie 2019 auf 5.327 Euro, fielen dann bis 2024 auf 2.707 Euro und stiegen 2026 wieder auf 4.057 Euro. Der CAGR liegt bei 7,39 Prozent. Die Volatilität ist deutlich höher als bei den Mietwerten.

Die Bevölkerung wuchs von 3.295 (2015) auf 3.420 (2024), was einem Zuwachs von 3,8 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent und damit über dem Niveau von 2015 (4,3 Prozent).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Glattbach deutlich ab. Die Angebotsmiete von 11,89 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro, über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.972 Euro liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (2.814 Euro), unter dem bayerischen (3.246 Euro) und über dem deutschen (2.409 Euro).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite: Mit 4,8 Prozent liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4,27 Prozent), dem bayerischen (4,13 Prozent) und dem Perzentilrang von 80,2 im Bundesland. Das bedeutet, dass Glattbach in Bayern zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen gehört.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern hat Glattbach die höchste Bruttomietrendite. Alle Nachbarorte liegen bei 3,56 bis 4,51 Prozent. Der Grund liegt in der Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise hoher Miete: Während Aschaffenburg mit 4.291 Euro je Quadratmeter deutlich teurer ist, liegt die Miete in Glattbach mit 11,89 Euro nahe am Aschaffenburger Niveau von 12,74 Euro. Dieser Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete macht Glattbach zu einem der renditestärksten Standorte in der Region.

Der Kaufpreisfaktor von 20,83 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (23,99) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10), was die günstigere Kaufpreisrelation im Vergleich zur Miete bestätigt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Aschaffenburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei fallen die Teilindizes stark auseinander: Der Wohlstands-Index liegt auf Rang 18, der Stärke-Index auf Rang 46 — beide deuten auf eine robuste wirtschaftliche Lage hin. Der Dynamik-Index liegt dagegen auf Rang 207 und signalisiert geringere Zukunftsimpulse.

Glattbach selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde gliedert sich in zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Glattbach und die Einöde Rauenthal. Die Bevölkerungsdichte von 969 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe relativ hoch und spiegelt die Siedlungsdichte einer Pendlergemeinde wider.

Die Kombination aus hoher Mietrendite und moderatem Kaufpreisfaktor entspricht dem Muster eines renditeorientierten Standorts, während die schwache Dynamik im Prognos-Index auf begrenzte Wachstumsperspektiven hindeutet.