Johannesberg

Marktüberblick

Johannesberg liegt als Gemeinde im äußersten Norden des Landkreises Aschaffenburg, etwa sechs Kilometer nördlich der Stadt Aschaffenburg entfernt. Mit 13,63 km² Fläche und knapp 4.000 Einwohnern handelt es sich um eine mittelgroße Gemeinde im Vorspessat, die aus sieben Gemeindeteilen besteht. Die Lage in der Region Bayerischer Untermain mit direkter Anbindung an die Staatsstraße 2309 macht Johannesberg zur Siedlung im Umland einer größeren Stadt.

Das aktuelle Angebotsmietniveau von 10,35 Euro pro Quadratmeter liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro als auch leicht über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.994 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.814 Euro, bleibt aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,1 liegt knapp über dem Kreiswert von 23,99 und unter dem bayerischen Wert von 26,10. Die Bruttomietrendite beträgt 4,15 Prozent und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,27 Prozent, aber knapp über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete, überdurchschnittlichem Kaufpreis und leicht unterdurchschnittlicher Rendite zeigt einen Markt, in dem die Preise die Mieteinnahmen etwas überholen. Im bundesweiten Vergleich mit einer Durchschnittsmiete von 8,92 Euro und einem Durchschnittskaufpreis von 2.409 Euro liegt Johannesberg in beiden Kennzahlen deutlich über dem deutschen Niveau.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die sich in beiden Richtungen äußert. Der Kaufpreis bewegte sich von 2018 bis 2021 zwischen 2.948 und 3.036 Euro pro Quadratmeter, brach 2022 auf 2.073 Euro ein und stieg 2023 auf 3.379 Euro an. In den Folgejahren folgte ein weiterer Rückgang auf 2.386 Euro im Jahr 2025, während der aktuelle Angebotswert bei 4.000 Euro liegt. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 3,89 Prozent, was die starken Schwankungen jedoch nur unzureichend abbildet.

Ähnlich verhält es sich bei den Mieten: Nach einem Wert von 9,13 Euro im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 8,43 Euro im Jahr 2020, gefolgt von einem Anstieg auf 11,35 Euro im Jahr 2023. Der aktuelle Wert von 11,73 Euro für 2026 liegt damit deutlich über dem Niveau von 2018. Die CAGR von 3,18 Prozent beschreibt den langfristigen Trend, verdeckt aber die kurzfristigen Ausschläge.

Die Volatilität ist bei den Angebotswerten systembedingt: Inserate reagieren schneller auf Marktstimmungen als tatsächliche Transaktionspreise. Die starken Schwankungen von 2022 bis 2026 deuten auf einen Markt hin, in dem Angebot und Nachfrage nicht stabil aufeinander abgestimmt sind.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,3 Kilometern liegt Johannesberg preislich im mittleren Segment. Der Kaufpreis von 2.994 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Blankenbach (2.401 Euro) und Mömbris (2.421 Euro), unter dem von Hösbach (3.270 Euro), Kleinostheim (3.222 Euro) und Goldbach (3.563 Euro) und deutlich unter dem von Aschaffenburg (4.291 Euro).

Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 10,35 Euro liegt Johannesberg über Blankenbach (8,75 Euro) und Mömbris (10,04 Euro), unter allen anderen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent liegt unter der von Glattbach (4,80 Prozent), Mömbris (4,98 Prozent), Mainaschaff (4,51 Prozent) und Blankenbach (4,37 Prozent), aber über der von Hösbach (3,97 Prozent), Goldbach (3,63 Prozent) und Aschaffenburg (3,56 Prozent).

Das Muster zeigt: Je näher die Orte an Aschaffenburg liegen und je höher ihre Kaufpreise sind, desto niedriger ist tendenziell ihre Rendite. Johannesberg positioniert sich dabei als mittelpreisige Gemeinde im Umland, die weder zu den günstigen Randgemeinden noch zu den teureren Orten im direkten Aschaffenburger Umland gehört.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl der Gemeinde lag 2024 bei 3.994, was einer Bevölkerungsdichte von 293 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 2,12 Prozent gewachsen, von 3.911 auf 3.994 Einwohner. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 3.923 auf 4.006 stieg. Seit 2023 ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,9 Prozent (49 Promille) und hat sich damit im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 5,0 und 6,8 Promille leicht verbessert. Der Trend ist jedoch nicht durchgängig: Nach einem Anstieg während der Pandemie 2020 auf 6,3 Prozent folgte eine allmähliche Erholung.

Für den Landkreis Aschaffenburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Bild: Mit dem Gesamtrang 56 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis in der Spitzengruppe. Besonders gut positioniert ist er beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 18. Der Arbeitsmarkt (Rang 73) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 73) liegen ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ist die demografische Entwicklung mit Rang 248, was auf alterungsbedingte Strukturen hindeutet. Der Dynamik-Index mit Rang 207 liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde ist durch die Staatsstraße 2309 an das überregionale Straßennetz angebunden und liegt am Fränkischen Marienweg.