Heimbuchenthal
Heimbuchenthal (PLZ 63872) liegt im Kreis Aschaffenburg in Bayern. Der Ort zählt 2.218 Einwohner auf 17,1 km², das entspricht 129 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,04 € pro m², der Kaufpreis bei 1.737 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,55 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,0 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heimbuchenthal über dem Renditeniveau von 89 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,56 € auf 8,92 € pro m², im Mittel 6,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Aschaffenburg Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 207, Stärkerang 46). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Mespelbrunn, Dammbach und Weibersbrunn an.
Immobilienpreise in Heimbuchenthal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heimbuchenthal
Heimbuchenthal ist eine kleine Spessart-Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen, überdurchschnittlicher Bruttomietrendite und stabiler Bevölkerungsentwicklung. Der Markt zeigt hohe Volatilität bei Mieten und Kaufpreisen. Der Kreis Aschaffenburg überzeugt in Wohlstand und Stärke, schwächelt aber in Dynamik und Demografie.
Der Ort Heimbuchenthal
Heimbuchenthal ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Aschaffenburg mit 17,14 km² Fläche und rund 2.218 Einwohnern. Der Ort liegt auf 231 m ü. NHN im oberen Elsavatal im Naturpark Spessart und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Die Gemeinde besteht aus drei Gemeindeteilen – Heimbuchenthal (Pfarrdorf), Heimathen und Höllhammer (beide Weiler) – und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Mespelbrunn.
Die Gemeinde steuerte 2020 rund 678.000 € an Gewerbesteuereinnahmen (netto) bei. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Für Heimbuchenthal liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.737 € je m², die Angebotsmiete bei 8,04 € je m². Beide Werte liegen deutlich unter den Vergleichswerten: Der Kreis Aschaffenburg weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.814 €/m² und eine Miete von 9,71 €/m² aus, Bayern liegt bei 3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m². Selbst im bundesweiten Vergleich mit 2.409 €/m² Kaufpreis und 8,92 €/m² Miete bleibt Heimbuchenthal unter dem Mittel.
Die Bruttomietrendite beträgt 5,55 % und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), dem Kreis (4,27 %) und dem Landesdurchschnitt Bayerns (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 18,01 liegt unter dem des Kreises (23,99) und Bayerns (26,10). Niedrige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten erzeugen die überdurchschnittliche Rendite – Heimbuchenthal ist ein günstiger Standort im Vergleich zum regionalen und überregionalen Umfeld.
Die aktuellen Werte weichen von den letzten Werten der Jahresreihe ab: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Angebotsmiete von 8,92 €/m² und einen Kaufpreis von 1.912 €/m². Die aktuellen Marktdaten liegen darunter (8,04 €/m² bzw. 1.737 €/m²). Dies zeigt, dass sich die Marktwerte innerhalb kurzer Zeit bewegen können.
Preisentwicklung: Volatiler Markt ohne klaren Trend
Die Mietpreise zeigen eine volatile Entwicklung ohne klaren Trend. Von 5,56 €/m² in den Jahren 2018 und 2019 stiegen sie bis 2021 auf 9,03 €/m², fielen dann auf 7,00 €/m² (2024), stiegen 2025 auf einen Spitzenwert von 11,70 €/m² und lagen 2026 wieder bei 8,92 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 6,09 %, was jedoch stark von den extremen Werten in den letzten beiden Jahren der Reihe geprägt ist.
Die Kaufpreise sind ebenfalls schwankungsanfällig. Nach 1.954,55 €/m² (2021) folgte ein Einbruch auf 1.342,74 €/m² (2022), gefolgt von einem Anstieg auf 2.336,98 €/m² (2024) und einem Rückgang auf 1.912 €/m² (2026). Der CAGR von −0,44 % über den Zeitraum 2021 bis 2026 zeigt einen leichten Gesamtrückgang bei erheblichen Zwischenbewegungen.
Die Bandbreite der Mietwerte – von 5,56 €/m² bis 11,70 €/m² – und die der Kaufpreise – von 1.342,74 €/m² bis 2.336,98 €/m² – sind für eine kleine Gemeinde ungewöhnlich hoch. Dies entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Regionale Einordnung: Unteres Preissegment im Umland
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 km gehört Heimbuchenthal zu den günstigeren Standorten. Die Angebotsmiete von 8,04 €/m² liegt nur knapp über der von Weibersbrunn (7,93 €/m²) und Mespelbrunn (8,08 €/m²) und deutlich unter den Werten von Leidersbach (9,71 €/m²), Waldaschaff (9,66 €/m²) und Dammbach (8,59 €/m²). Beim Kaufpreis von 1.737 €/m² liegt Heimbuchenthal auf dem Niveau von Dammbach (1.642 €/m²) und Hausen (1.809 €/m²) und deutlich unter Leidersbach (2.986 €/m²) und Waldaschaff (2.940 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 5,55 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Leidersbach (3,90 %) und Waldaschaff (3,95 %), liegt aber unter Dammbach (6,28 %) und Hausen (5,88 %). Das Muster ist konsistent: Die niedrigeren Kaufpreise in Heimbuchenthal führen zu einer höheren Rendite als in den teureren Nachbargemeinden, ohne dass die Mieten über dem regionalen Durchschnitt lägen.
Heimbuchenthal folgt damit dem regionalen Muster, dass Gemeinden mit geringerer Infrastruktur und Entfernung zu den Zentren Aschaffenburgs niedrigere Preise und höhere Renditen aufweisen.
Standortfaktoren: Wohlstand und Stabilität ohne Dynamik
Der Landkreis Aschaffenburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stärke liegt vor allem im Wohlstand (Rang 18 von 400) und in der wirtschaftlichen Stärke insgesamt (Rang 46). In den Bereichen Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation liegt der Kreis bei Rang 73, was immer noch im oberen Drittel entspricht.
Schwächer positioniert ist der Kreis in der Dynamik (Rang 207) und insbesondere in der Demografie (Rang 248). Diese beiden schwächeren Indizes korrespondieren mit der flachen Bevölkerungsentwicklung in Heimbuchenthal: Die Einwohnerzahl stieg von 2.204 (2015) auf 2.218 (2024), was einer Veränderung von +0,64 % über neun Jahre entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner je km².
Der Arbeitslosenquote-Index von 34 (2023) liegt deutlich unter 100 (Bundesdurchschnitt), was auf eine unterdurchschnittliche Arbeitslosigkeit im Kreis Aschaffenburg hindeutet. Dieser Wert ist konsistent mit dem guten Rang des Kreises im Arbeitsmarkt-Index (73).
Demografie: Stabile Gemeinde mit unterdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerungsentwicklung in Heimbuchenthal ist nahezu stabil. Zwischen 2015 (2.204 Einwohner) und 2024 (2.218 Einwohner) betrug die Veränderung nur +0,64 %. Der höchste Wert in der Reihe wurde 2022 mit 2.241 Einwohnern erreicht, danach folgte ein leichter Rückgang auf 2.218.
Die Arbeitslosenquote liegt mit einem Index von 34 (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Index 100). Dieser Wert ist konsistent mit dem guten Arbeitsmarkt-Rang des Landkreises Aschaffenburg (Platz 73 von 400).
Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig volatilen Immobilienpreisen geht einher mit der Funktion als Erholungsort. Ob dieser Zusammenhang kausal ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heimbuchenthal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heimbuchenthal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,56 €/m² |
| 2019 | 5,56 €/m² |
| 2020 | 7,14 €/m² |
| 2021 | 9,03 €/m² |
| 2022 | 7,98 €/m² |
| 2023 | 7,40 €/m² |
| 2024 | 7,00 €/m² |
| 2025 | 11,70 €/m² |
| 2026 | 8,92 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heimbuchenthal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.955 €/m² |
| 2022 | 1.343 €/m² |
| 2023 | 1.897 €/m² |
| 2024 | 2.337 €/m² |
| 2026 | 1.912 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heimbuchenthal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,54 % |
| 2022 | 7,13 % |
| 2023 | 4,68 % |
| 2024 | 3,59 % |
| 2026 | 5,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heimbuchenthal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.204 Einwohner |
| 2016 | 2.186 Einwohner |
| 2017 | 2.186 Einwohner |
| 2018 | 2.206 Einwohner |
| 2019 | 2.180 Einwohner |
| 2020 | 2.214 Einwohner |
| 2021 | 2.214 Einwohner |
| 2022 | 2.241 Einwohner |
| 2023 | 2.218 Einwohner |
| 2024 | 2.218 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heimbuchenthal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,06 % |
| 2016 | 3,21 % |
| 2017 | 2,95 % |
| 2018 | 2,71 % |
| 2019 | 2,65 % |
| 2020 | 3,08 % |
| 2021 | 3,15 % |
| 2022 | 3,17 % |
| 2023 | 2,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 56,00 Rang |
| Dynamik | 207 Rang |
| Stärke | 46,00 Rang |
| Demografie | 248 Rang |
| Arbeitsmarkt | 73,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 73,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 18,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Heimbuchenthal liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Heimbuchenthal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heimbuchenthal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heimbuchenthal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heimbuchenthal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Leidersbach | 9,71 €/m² |
| Waldaschaff | 9,66 €/m² |
| Kleinwallstadt | 9,40 €/m² |
| Bessenbach | 9,23 €/m² |
| Eschau | 9,03 €/m² |
| Hausen | 8,87 €/m² |
| Dammbach | 8,59 €/m² |
| Mespelbrunn | 8,08 €/m² |
| Heimbuchenthal | 8,04 €/m² |
| Weibersbrunn | 7,93 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heimbuchenthal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heimbuchenthal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dammbach | 6,28 % |
| Hausen | 5,88 % |
| Heimbuchenthal | 5,55 % |
| Mespelbrunn | 5,22 % |
| Weibersbrunn | 5,12 % |
| Eschau | 5,09 % |
| Bessenbach | 4,59 % |
| Kleinwallstadt | 4,05 % |
| Waldaschaff | 3,95 % |
| Leidersbach | 3,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mespelbrunn | 2,5 km | 63875 | 8,08 € | 1.857 € | 5,22 % |
| Dammbach | 4,5 km | 63874 | 8,59 € | 1.642 € | 6,28 % |
| Weibersbrunn | 6,0 km | 63879 | 7,93 € | 1.860 € | 5,12 % |
| Leidersbach | 6,1 km | 63849 | 9,71 € | 2.986 € | 3,90 % |
| Hausen | 7,3 km | 63840 | 8,87 € | 1.809 € | 5,88 % |
| Bessenbach | 8,4 km | 63856 | 9,23 € | 2.414 € | 4,59 % |
| Waldaschaff | 8,8 km | 63857 | 9,66 € | 2.940 € | 3,95 % |
| Eschau, M | 9,0 km | 63863 | 9,03 € | 2.130 € | 5,09 % |
| Kleinwallstadt, M | 10,1 km | 63839 | 9,40 € | 2.781 € | 4,05 % |
Wo liegt Heimbuchenthal?
Lage
Heimbuchenthal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heimbuchenthal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,04 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.737 € |
| Bruttomietrendite | 5,55 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,0 |
| Einwohner | 2.218 |
| Einwohner je km² | 129 |
| Fläche (km²) | 17,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #56 |
| Prognos Dynamikrang | #207 |
| Prognos Stärkerang | #46 |
| Koordinaten | 49,8952, 9,3031 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heimbuchenthal
Was kostet eine Wohnung in Heimbuchenthal?
Die Angebotsmiete liegt bei 8,04 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.737 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Aschaffenburg (9,71 Euro/m² Miete, 2.814 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Heimbuchenthal einer der günstigeren Standorte.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heimbuchenthal entwickelt?
Die Mieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen: Von 5,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 kletterten sie auf aktuell 8,92 Euro/m² (2026), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 6,1 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen volatil und ist leicht rückläufig: Von 1.955 Euro/m² im Jahr 2021 auf 1.912 Euro/m² im Jahr 2026, was einem jährlichen Rückgang von etwa 0,4 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heimbuchenthal?
Die Bruttomietrendite liegt bei 5,55 Prozent und damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Aschaffenburg (4,27 %) und Bayerns (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,01 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 23,99 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Heimbuchenthal auf Platz 89,45, was bedeutet, dass rund 89 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heimbuchenthal?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 2.218 und hat sich seit 2015 (2.204) um rund 0,6 Prozent leicht erhöht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 Prozent und gehört damit zu den niedrigen Werten.
Wie schneidet Heimbuchenthal beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Aschaffenburg, zu dem Heimbuchenthal gehört, den Gesamtrang 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut ist der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 18. Der Rang im Bereich Dynamik liegt mit Platz 207 deutlich niedriger.
Woher stammen die Daten zu Heimbuchenthal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heimbuchenthal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heimbuchenthal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Aschaffenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Dammbach | 63874 | 8,59 € | 1.642 € | 6,28 % |
| Heigenbrücken | 63869 | 8,99 € | 2.062 € | 5,23 % |
| Mespelbrunn | 63875 | 8,08 € | 1.857 € | 5,22 % |
| Weibersbrunn | 63879 | 7,93 € | 1.860 € | 5,12 % |
| Mömbris, M | 63776 | 10,04 € | 2.421 € | 4,98 % |
| Glattbach | 63864 | 11,89 € | 2.972 € | 4,80 % |
| Heinrichsthal | 63871 | 6,33 € | 1.641 € | 4,63 % |
| Bessenbach | 63856 | 9,23 € | 2.414 € | 4,59 % |