Kleinwallstadt, M

Marktüberblick

Kleinwallstadt ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit 5.708 Einwohnern auf 15,79 km² Fläche. Der Ort liegt am Main, direkt gegenüber von Großwallstadt, und bildet mit diesem eine zusammenhängende Siedlungseinheit. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2023 insgesamt 7,86 Millionen Euro, davon 3,18 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.781 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,40 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,67. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreis von 2.781 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.523 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 9,40 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 9,35 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Die Rendite von 4,05 Prozent liegt sowohl unter dem Kreis- als auch unter dem bayerischen Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 24,67 liegt über dem Kreiswert von 22,3, aber unter dem bayerischen Wert von 26,1.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und unterdurchschnittlicher Rendite zeigt, dass die Kaufpreise stärker über dem regionalen und bundesweiten Mittel liegen als die Mieten. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,10-Fachen des Kreiswerts über dem Mittel, während die Miete nur mit dem 1,01-Fachen darüber liegt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben im Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 stark zugelegt: von 6,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,54 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,75 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2018 auf 2020 (6,58 auf 8,29 Euro) folgte eine Phase der Stagnation und des Rückgangs bis 2022 (7,27 Euro), bevor die Preise ab 2023 wieder stark anstiegen (8,69 auf 9,76 Euro im Jahr 2024).

Die Kaufpreise zeigen eine noch stärkere Volatilität. Von 2.520 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 2.977 Euro, fielen 2020 stark auf 1.596 Euro, stiegen dann bis 2023 auf 3.861 Euro und lagen 2024 wieder bei 2.397 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 3,82 Prozent. Die extremen Schwankungen in einzelnen Jahren – insbesondere der Einbruch 2020 und 2024 – deuten auf eine geringe Anzahl transaktierter Objekte oder unvollständige Datengrundlagen hin, auch wenn die Reihe als nicht geschätzt gekennzeichnet ist.

Der Miet-CAGR von 4,75 Prozent liegt über dem Kaufpreis-CAGR von 3,82 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Durchschnitt schneller gestiegen sind als die Kaufpreise, was die Rendite leicht verbessert haben könnte.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Kleinwallstadts ist im Beobachtungszeitraum leicht rückläufig: Von 5.781 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.708 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 1,26 Prozent. Der Bevölkerungsrückgang konzentriert sich auf die Jahre 2015 bis 2020, seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei rund 5.700 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,75 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Der Wert von 51,19 Prozent im Jahr 2015 ist offensichtlich ein Datenfehler und wird nicht weiter berücksichtigt. Ab 2016 zeigt die Arbeitslosenquote einen Anstieg von 1,02 Prozent (2016) auf 3,05 Prozent (2020), gefolgt von einer leichten Erholung auf 2,75 Prozent (2023).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,1 Kilometern liegt Kleinwallstadt bei der Angebotsmiete mit 9,40 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel. Die Nachbarn reichen von 8,87 Euro (Hausen) bis 11,28 Euro (Sulzbach am Main). Bei den Kaufpreisen liegt Kleinwallstadt mit 2.781 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich (Nachbarn: 1.809 bis 3.553 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,05 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarn (3,7 bis 5,88 Prozent).

Die Nachbarn zeigen eine große Spannbreite bei allen Kennzahlen. Besonders auffällig ist Hausen mit einer Rendite von 5,88 Prozent bei vergleichsweise niedrigen Mieten und Kaufpreisen. Sulzbach am Main und Niedernberg liegen bei Miete und Kaufpreis deutlich über Kleinwallstadt.

Kleinwallstadt liegt im bundeslandweiten Perzentilrang von 60,7 Prozent bei der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass 60,7 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Miltenberg, zu dem Kleinwallstadt gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Index "Wohlstand und soziale Lage" liegt mit 113 im oberen Drittel, der Arbeitsmarktrang mit 135 ebenfalls. Dagegen liegt der Rang im Index "Wettbewerb und Innovation" mit 265 im unteren Drittel, und der Demografie-Index mit 259 ebenfalls. Der Dynamik-Index erreicht Rang 362, was auf eine geringe Entwicklungsdynamik im Kreis hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus guter wirtschaftlicher Stärke bei gleichzeitig niedriger Dynamik entspricht dem Muster vieler ländlicher Kreise in Bayern: Eine stabile Wirtschaftsstruktur mit gutem Wohlstand, aber ohne dynamisches Wachstumspotenzial durch Hochschulen oder innovative Unternehmen.

Die Gewerbesteuereinnahmen von 3,18 Millionen Euro im Jahr 2023 im Verhältnis zu den Gesamteinnahmen von 7,86 Millionen Euro (40,5 Prozent) deuten auf eine gewisse wirtschaftliche Aktivität hin, auch wenn keine näheren Angaben zu den treibenden Branchen vorliegen.