Kirchzell, M

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Kirchzell, Markt im unterfränkischen Kreis Miltenberg, präsentiert sich als einer der günstigsten Immobilienmärkte Bayerns. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.298 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Landesdurchschnitts in Bayern (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 8,97 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber deutlich unter dem Kreis- (9,35 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,29 Prozent. Damit liegt Kirchzell auf dem 98. Perzentil in Bayern – von 2.056 erfassten Orten im Land hat nur ein Prozent eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,06, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 12,06-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Miltenberg beträgt der Faktor 22,27, in Bayern 26,10. Kirchzell ist damit ein Ausreißer nach unten bei den Kaufpreisen.

Die niedrigen Kaufpreise in Kirchzell sind nicht auf niedrige Mieten zurückzuführen. Die Miete liegt mit dem 1,01-fachen des Bundesdurchschnitts nur knapp über dem Mittel, während der Kaufpreis mit dem 0,54-fachen deutlich darunter liegt. Dieser Unterschied zwischen Miete und Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität durch kleine Stichproben

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen eine extreme Volatilität, die auf die geringe Anzahl an Inseraten in einer Gemeinde mit rund 2.200 Einwohnern zurückzuführen ist.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,83 Euro je Quadratmeter (2019) und 16,67 Euro (2025). Der Wert von 16,67 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar und entspricht dem 2,4-fachen des Vorjahreswerts von 6,81 Euro. Solche Sprünge sind auf einem funktionierenden Wohnungsmarkt nicht erklärbar und deuten darauf hin, dass einzelne Inserate mit ungewöhnlich hohen oder niedrigen Preisen den Durchschnittswert stark verzerren können.

Auch die Kaufpreise sind volatil: Von 1.693 Euro je Quadratmeter (2021) fiel der Wert 2022 auf 982 Euro, stieg 2023 wieder auf 1.377 Euro. Der CAGR von -9,79 Prozent für die Kaufpreise und 5,03 Prozent für die Mieten sind Kennzahlen, die bei dieser Datenlage nur begrenzt aussagekräftig sind, da sie von wenigen Extremwerten beeinflusst werden.

Die Datenreihen sind als nicht-geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseraten basieren. Die geringe Stichprobengröße ist jedoch eine Einschränkung, die bei der Interpretation zu beachten ist.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei den Kaufpreisen

Im regionalen Vergleich hebt sich Kirchzell vor allem durch die niedrigen Kaufpreise ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 Kilometer Entfernung liegt Kirchzell bei den Kaufpreisen mit 1.298 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten. Der nächstgelegene Nachbarort Amorbach (4,2 km) weist mit 2.578 Euro den doppelten Preis aus, Schneeberg (5,6 km) 1.805 Euro, Rüdenau (10,4 km) 1.609 Euro.

Bei den Mieten liegt Kirchzell mit 8,97 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Kleinheubach (11,5 km) führt mit 11,49 Euro, Schneeberg liegt mit 7,55 Euro darunter. Die Mieten der Nachbarorte liegen zwischen 7,55 und 11,49 Euro, Kirchzell damit im unteren bis mittleren Bereich.

Die Bruttomietrendite von 8,29 Prozent ist die höchste aller Nachbarorte. Die nächsthöhe Rendite weist Rüdenau mit 5,99 Prozent auf, gefolgt von Mudau mit 5,54 Prozent. Alle anderen Nachbarorte liegen bei unter 5 Prozent. Dieses Muster bestätigt, dass Kirchzell durch besonders niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten auffällt.

Im Kreis Miltenberg und in Bayern liegt Kirchzell bei den Kaufpreisen weit unter dem Durchschnitt, bei den Mieten knapp über dem Bundesdurchschnitt. Die Rendite ist die höchste in Bayern.

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde ohne Wachstumsdynamik

Kirchzell hat 2.238 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 63,82 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 35 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 praktisch stabil: Von 2.233 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.238 im Jahr 2024 entspricht einer Veränderung von 0,22 Prozent. In der Mitte der Reihe sank die Einwohnerzahl von 2.233 (2015) auf 2.192 (2020), erholte sich dann wieder auf den Ausgangswert.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Miltenberg, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Arbeitsmarkt liegt mit 135 über dem Median, während der Rang im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit 265 unter dem Median liegt. Der Wohlstandsindex erreicht mit Rang 113 einen der besseren Plätze. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 362 am unteren Ende, was auf geringe dynamische Entwicklungen im Kreis hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung und einem mittelmäßigen Zukunftsatlas-Rang beschreibt eine ländliche Gemeinde ohne starke Wachstumsdynamik, aber auch ohne strukturelle Probleme.