Großheubach, M

Marktüberblick

Großheubach ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit 18,9 km² Fläche und rund 5.120 Einwohnern. Der Ort liegt am Main und bildet gemeinsam mit dem nur 1,3 Kilometer entfernten Kleinheubach ein Unterzentrum (Doppelzentrum). Die Angebotsmiete liegt bei 9,54 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.644 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Großheubach mit der Miete knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt von 9,35 Euro. Der Kaufpreis von 2.644 Euro je Quadratmeter liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 2.524 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,11 und liegt damit unter dem bayerischen Mittelwert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent. Der hohe Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig moderater Mietrendite zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten über dem bayerischen Durchschnitt liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen moderaten Aufwärtstrend: Von 7,62 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 9,49 Euro im Jahr 2026. Die Entwicklung ist dabei nicht linear – zwischen 2023 (9,72 Euro) und 2024 (8,97 Euro) gab es einen Rückgang, bevor die Miete 2025 mit 10,06 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 2,78 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil: Nach 1.109 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen die Werte 2020 auf 4.034 Euro, 2021 auf 4.103 Euro, fielen 2022 auf 3.215 Euro, stiegen 2023 wieder auf 4.146 Euro, brachen 2024 auf 1.180 Euro ein und erholten sich 2025 auf 2.629 Euro sowie 2026 auf 2.929 Euro. Die extreme Schwankungsbreite – von unter 1.200 Euro auf über 4.100 Euro – deutet auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hin, bei der einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die jährliche Wachstumsrate von 14,88 Prozent ist vor diesem Hintergrund kaum als stabiler Trend zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle: Kleinheubach, nur 1,3 Kilometer entfernt, weist mit 2.918 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 11,49 Euro Miete deutlich höhere Werte auf als Großheubach. Die Bruttomietrendite liegt in Kleinheubach bei 4,72 Prozent, ebenfalls über dem Großheubacher Wert von 4,33 Prozent. Dieser Unterschied könnte mit der unterschiedlichen Lage und Infrastruktur zusammenhängen: Kleinheubach ist Markt und bildet mit Großheubach ein Doppelzentrum, hat aber möglicherweise eine andere Struktur.

Rüdenau (3,5 km) liegt mit 1.609 Euro je Quadratmeter und 8,04 Euro Miete deutlich unter Großheubach, bietet aber mit 5,99 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Vergleich. Bürgstadt (3,5 km) weist mit 3.679 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer niedrigen Mietrendite von 3,28 Prozent. Diese Unterschiede zeigen, dass der lokale Immobilienmarkt innerhalb weniger Kilometer stark differieren kann.

Im Kreis Miltenberg liegt Großheubach mit seinem Kaufpreis von 2.644 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 2.524 Euro. Im Landesvergleich mit Bayern liegt der Ort mit 2.644 Euro unter dem Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent platziert Großheubach im 70. Perzentil der bayerischen Orte – das bedeutet, dass 70 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleiche Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Miltenberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Im Teilindex Dynamik erreicht der Kreis mit Rang 362 einen der schlechteren Plätze, was auf begrenzte Wachstumsdynamik hindeutet. Im Index Stärke liegt der Kreis mit Rang 146 deutlich besser und zeigt strukturelle Stabilität. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 265) und Demografie (Rang 259) liegen im unteren Mittelfeld, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 113 zu den stärkeren Bereichen gehört.

Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 weitgehend stabil: Von 5.114 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.120 im Jahr 2024 entspricht das einer Veränderung von rund 0,12 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 271 Einwohner je Quadratkilometer. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Arbeitslosenquote wird mit 102 angegeben (Indexwert, keine Prozentzahl). In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte dieser Wert zwischen 59 und 102, wobei der höchste Wert 2023 erreicht wurde. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit geht damit der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung voraus und könnte auf strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeuten.