Stadtprozelten, St

Marktüberblick: Hohe Rendite auf niedrigem Preisniveau

Stadtprozelten liegt am Main im unterfränkischen Landkreis Miltenberg und hat rund 1.600 Einwohner auf einer Fläche von 10,87 km². Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von wenigen Transaktionen geprägt, was sich in den Daten deutlich widerspiegelt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,46 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.679 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,05 Prozent – deutlich über dem deutschen Mittelwert von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 16,53 ist niedrig, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gering ist. Im Bundesland Bayern liegt Stadtprozelten mit seiner Rendite im Perzentil 93,1, also höher als 93 Prozent der 2.056 verglichenen Orte.

Die hohe Rendite ist keine Besonderheit der Miete, sondern primär eine Folge der niedrigen Kaufpreise. Die Miete liegt mit 8,46 Euro knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt mit dem 0,7-Fachen des Bundesdurchschnitts noch stärker darunter. Das macht Stadtprozelten aus rein rechnerischer Perspektive zu einem der renditestärksten Orte in Bayern – allerdings auf einem niedrigen Preisniveau.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen durch kleinen Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die sich aus dem kleinen Markt erklären. Der Kaufpreis bewegte sich von 412 Euro pro Quadratmeter (2018) über 1.193 Euro (2019) und 3.500 Euro (2022) auf 844 Euro (2025). Die Miete schwankte zwischen 5,57 Euro (2018) und 9,38 Euro (2023).

Diese Volatilität ist kein Zeichen einer instabilen Marktentwicklung, sondern die statistische Folge eines sehr kleinen Transaktionsvolumens. In einer Gemeinde mit 1.600 Einwohnern kann bereits ein einzelner Verkauf eines großen Einfamilienhauses oder einer kleineren Eigentumswohnung den Durchschnittspreis stark nach oben oder unten ziehen. Die CAGR von 10,81 Prozent für den Kaufpreis ist daher kein verlässlicher Indikator für eine echte Wertentwicklung, sondern ein Artefakt der kleinen Stichprobe.

Die Miete zeigt ebenfalls Schwankungen, die jedoch weniger extrem ausfallen und eher dem bundesweiten Trend steigender Mietpreise entsprechen. Die Miete lag 2018 bei 5,57 Euro und entwickelte sich bis 2025 auf 9,02 Euro – ein Anstieg, der jedoch durch die unterschiedlichen Angebotsobjekte und die saisonalen Schwankungen der Inserate mit Vorsicht zu interpretieren ist.

Die aktuellen Angebotswerte (Kaufpreis 1.679 Euro, Miete 8,46 Euro) weichen von den letzten Zeitreihenwerten (Kaufpreis 844 Euro, Miete 7,17 Euro) ab. Diese Diskrepanz entsteht dadurch, dass die Zeitreihe historische Jahresdurchschnitte aus Transaktionen abbildet, während die aktuellen Werte Inseratpreisen entsprechen. Bei einem so kleinen Markt können sich Angebots- und Transaktionspreise deutlich unterscheiden.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt

Stadtprozelten liegt im unteren Preissegment des Landkreises Miltenberg. Der Kreisdurchschnitt für den Kaufpreis beträgt 2.524 Euro pro Quadratmeter, für die Miete 9,35 Euro. Stadtprozelten liegt mit 1.679 Euro bzw. 8,46 Euro deutlich darunter. Im Vergleich zu Bayern (Kaufpreis 3.246 Euro, Miete 10,11 Euro) ist der Abstand noch größer.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Der Nachbarort Faulbach (2,5 km entfernt) weist mit 3.294 Euro pro Quadratmeter einen fast doppelt so hohen Kaufpreis auf und damit eine Rendite von nur 3,23 Prozent. Hasloch (6 km) liegt mit 1.342 Euro noch unter Stadtprozelten und erzielt eine Rendite von 7,1 Prozent. Stadtprozelten liegt damit mittig im Nachbarschaftsfeld.

Der niedrige Kaufpreis im Kreisvergleich korrespondiert mit der hohen Rendite. Während der Kreis Miltenberg eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,68 Prozent aufweist, liegt Stadtprozelten mit 6,05 Prozent deutlich darüber. Der Kaufpreisfaktor von 16,53 ist im Kreis mit einem Durchschnitt von 22,27 ebenfalls niedrig.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Stabile Entwicklung mit regionalen Unterschieden

Die Einwohnerzahl von Stadtprozelten entwickelte sich in den letzten Jahren mit leichten Schwankungen. Von 1.550 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2021 auf 1.522 zurück, bevor sie 2022 auf 1.555 und 2023 auf 1.604 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 1.604.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,32 Prozent und stieg bis 2021 auf 4,42 Prozent, bevor sie 2023 mit 3,99 Prozent leicht sank. Mit 38 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.604 liegt die Quote zwar über dem Niveau von 2015, ist aber immer noch moderat. Die Bevölkerungsdichte beträgt 148 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Miltenberg mit dem Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 362, während der Wohlstands-Index mit Rang 113 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 135 besser abschneiden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.