Altenbuch

Marktüberblick

Altenbuch ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit rund 1.260 Einwohnern auf 37,6 km². Der Ort liegt im Spessart und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Stadtprozelten. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Muster: Die Angebotspreise liegen sowohl bei Miete als auch bei Kauf unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was sich in einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite niederschlägt.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 6,66 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 34 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.788 Euro pro Quadratmeter liegt 45 Prozent unter dem Landesmittel von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,36 ist nahe am Kreisdurchschnitt (22,27) und deutlich unter dem bayerischen Wert von 26,10.

Mit einer Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt Altenbuch im 73. Perzentil aller 2.056 bayerischen Orte — höher als rund drei Viertel der Vergleichsorte. Diese Positionierung ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ niedriger Mieten: Die niedrigeren Kaufpreise überkompensieren die niedrigeren Mietniveaus rechnerisch zu einer besseren Rendite als im Landesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnliche Dynamik. Der Kaufpreis hat sich zwischen 2019 und 2025 auf das 4,8-Fache entwickelt — von 535 Euro pro Quadratmeter auf 2.544 Euro. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 30 Prozent. Dieser Anstieg ist über alle verfügbaren Jahre hinweg kontinuierlich und nicht geschätzt.

Die Angebotsmiete verläuft dagegen volatil: Sie stieg von 5,41 Euro (2020) auf 8,00 Euro (2021), fiel dann auf 6,77 Euro (2023) und liegt 2024 bei 6,23 Euro.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Der aktuelle Angebotskaufpreis (1.788 €/m²) liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2025 (2.544 €/m²). Ebenso liegt die aktuelle Angebotsmiete (6,66 €/m²) über dem Zeitreihenwert von 2024 (6,23 €/m²). Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Berechnungsmethoden oder auf einen zeitlichen Versatz zwischen den Datenquellen zurückzuführen sein.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Von 1.242 Einwohnern (2015) auf 1.261 (2024) entspricht das einem Wachstum von 1,5 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,31 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf sehr niedrigem Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Altenbuch bei beiden Preiskennzahlen unter dem Kreis Miltenberg: Die Angebotsmiete von 6,66 Euro liegt 29 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 9,35 Euro, der Kaufpreis von 1.788 Euro liegt 29 Prozent unter dem Kreiswert von 2.524 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 6,66 Euro ist niedriger als bei allen acht aufgeführten Nachbarn — der nächstgelegene Nachbar Schollbrunn (4,5 km) liegt bei 7,74 Euro, Stadtprozelten (5 km) bei 8,46 Euro. Der Kaufpreis von 1.788 Euro liegt dagegen über dem von Dorfprozelten (1.445 Euro) und Hasloch (1.342 Euro), aber unter dem von Schollbrunn (1.796 Euro) und deutlich unter dem von Faulbach (3.294 Euro).

Die Rendite von 4,47 Prozent liegt unter der von Stadtprozelten (6,05 Prozent), Dorfprozelten (6,31 Prozent), Dammbach (6,28 Prozent) und Hasloch (7,10 Prozent), aber über der von Faulbach (3,23 Prozent) und Collenberg (4,11 Prozent). Altenbuch liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarrenditen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Miltenberg mit dem Gesamtrang 189 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 362, während der Wohlstands-Index mit Rang 113 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 135 besser abschneiden.

Standortfaktoren

Altenbuch ist eine typische ländliche Pendlergemeinde. 2017 standen 89 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 542 Auspendlern gegenüber — ein Überhang von 453 Personen. Die Gemeinde verfügt über keine eigenen nennenswerten Wirtschaftszweige; acht landwirtschaftliche Betriebe (Stand 2016) prägen die Struktur.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 34 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde besteht aus drei Gemeindeteilen: dem Pfarrdorf Altenbuch, der Einöde Kropfbrunn und dem Forsthaus Sylvan. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, stabiler Bevölkerung und geringer Arbeitslosigkeit macht Altenbuch zu einem eher preisgünstigen Standort im ländlichen Unterfranken. Die niedrige Dynamik im Prognos-Ranking (Rang 362 von 400) spiegelt die strukturelle Schwäche des ländlichen Raums wider, während die gute Wohlstandslage (Rang 113) auf die Einbindung in den Wirtschaftsraum des Landkreises Miltenberg hindeutet.