Bischbrunn

Marktüberblick

Bischbrunn ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit 1.834 Einwohnern auf 36,96 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort ist ländlich strukturiert, verfügt über acht Gemeindeteile, eine Grundschule und zwei Kindertageseinrichtungen. Die höchste Erhebung des Spessarts, der 586 Meter hohe Geiersberg, liegt auf Bischbrunner Gemarkung.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt bei 8,13 Euro je Quadratmeter und der Angebotskaufpreis bei 2.315 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete 10,11 Euro, Kaufpreis 3.246 Euro), was für den ländlichen Unterfranken typisch ist. Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 23,74 beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Bruttomieten zum Kaufpreis einer Immobilie nötig sind — ein Wert von 23,74 liegt über dem deutschen Durchschnitt von 26,10 nicht, sondern darunter, was auf moderat bemessene Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Wichtig: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 8,13 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.315 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.186 Euro, liegt aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 23,74 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, aber höher als der Kreiswert von 22,06. Das bedeutet, dass Bischbrunn im Vergleich zum restlichen Kreis etwas höhere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete aufweist.

Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Kreiswert von 4,80 Prozent. Im bayernweiten Perzentilrang belegt Bischbrunn mit 66,5 Prozent einen mittelhohen Wert — die Rendite liegt damit über zwei Dritteln aller Orte im Freistaat.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Esselbach (3,2 km entfernt) bietet mit 9,18 Euro eine höhere Angebotsmiete bei vergleichbarem Kaufpreis (2.298 Euro). Schollbrunn (4,2 km) liegt mit 7,74 Euro Miete und 1.796 Euro Kaufpreis deutlich unter Bischbrunn, was einer Rendite von 5,18 Prozent entspricht. Marktheidenfeld als nächstgrößere Stadt weist mit 10,62 Euro Miete und 3.114 Euro Kaufpreis die höchsten Werte im Umkreis auf, bei einer Rendite von nur 4,09 Prozent. Hasloch fällt mit 1.342 Euro Kaufpreis und 7,10 Prozent Rendite als Ausreißer nach unten bei den Preisen auf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Bischbrunn verlief zwischen 2019 und 2024 volatil: Von 5,93 Euro je Quadratmeter (2019) stieg die Miete bis 2022 auf 8,00 Euro, fiel 2023 auf 7,50 Euro und erholte sich 2024 wieder auf 8,00 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt 6,17 Prozent.

Beim Kaufpreis liegen die Datenpunkte ungleichmäßiger verteilt vor: 2022 lag der Preis bei 2.169 Euro je Quadratmeter, 2025 bei 2.030 Euro und 2026 bei 2.652 Euro. Der CAGR beträgt 5,15 Prozent. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.315 Euro liegt zwischen den Zeitreihenwerten für 2025 und 2026. Diese Diskrepanz zwischen dem aktuellen Marktwert und der Zeitreihe deutet auf eine starke Schwankung in diesem Zeitraum hin — der Preis stieg von 2.030 Euro (2025) auf 2.652 Euro (2026), während der aktuelle Angebotswert dazwischen liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief zwischen 2015 (1.796 Einwohner) und 2024 (1.834 Einwohner) leicht positiv (+2,1 Prozent). Nach einem Tiefpunkt 2018 mit 1.774 Einwohnern folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2023, der sich 2024 stabilisierte. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 7 Prozent (2019) und 20 Prozent (2016/2017) und lag 2023 bei 14 Prozent. Die hohen Werte in den Jahren 2016 und 2017 sind außergewöhnlich und könnten auf methodische Besonderheiten der Erhebung oder auf lokale Ereignisse zurückzuführen sein.

Standortfaktoren

Der Landkreis Main-Spessart erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 48 im oberen Fünftel aller Kreise, während der Dynamik-Index mit Rang 341 das Schlussviertel einnimmt. Der Index Stärke (Rang 88) und der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 127) liegen im mittleren Bereich.

Diese Struktur — hoher Wohlstand bei gleichzeitig niedriger Dynamik — beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Räume in Bayern typisch ist: bestehende Substanz und soziale Absicherung sind vorhanden, aber Wachstumsimpulse und Innovationskraft bleiben begrenzt.

Bischbrunn selbst verfügt über keine Hochschule. Die wirtschaftliche Struktur ist durch Auspendeln geprägt: 2017 standen 88 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 861 Auspendlern gegenüber. Acht landwirtschaftliche Betriebe waren damals registriert. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Marktheidenfeld, was die administrative Einbindung in die nächstgrößere Stadt des Kreises zeigt.