Rothenfels, St
Rothenfels (PLZ 97851) liegt im Kreis Main-Spessart in Bayern. Der Ort zählt 1.022 Einwohner auf 12,1 km², das entspricht 85 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,21 € pro m², der Kaufpreis bei 2.367 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,65 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,4 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Rothenfels über dem Renditeniveau von 42 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 5,71 € auf 10,09 € pro m², im Mittel 8,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Main-Spessart Rang 122 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 341, Stärkerang 88). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hafenlohr, Roden und Karbach an.
Immobilienpreise in Rothenfels im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Rothenfels, St
Rothenfels ist eine der kleinsten Städte Bayerns (1.022 Einwohner, 12 km²) im Landkreis Main-Spessart mit einem ungewöhnlichen Immobilienmarkt: niedrige Angebotsmieten (7,21 €/m²) bei relativ hohen Kaufpreisen (2.367 €/m²) führen zu einer der niedrigsten Renditen im Nachbarschaftsvergleich (3,65 %) und einem hohen Kaufpreisfaktor (27,37). Die Zeitreihen zeigen extreme Volatilität, typisch für einen kleinen Markt. Die Stadt ist eine Pendlergemeinde ohne Industrie, geprägt von Beherbergung und der Burg Rothenfels als Tourismusfaktor. Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosigkeit niedrig, doch der Kreis weist im Prognos-Zukunftsatlas schwache Dynamik auf.
Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise
Rothenfels präsentiert sich als Immobilienmarkt mit einem auffälligen Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau. Die Angebotsmiete liegt mit 7,21 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.367 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreiswert von 2.186 Euro und nahe am Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Dieses Zusammenspiel – niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 3,65 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 27,37. Beide Werte liegen über allen Vergleichsgrößen: Der Kreis weist eine Rendite von 4,80 Prozent und einen KPF von 22,06 aus, Bayern 4,13 Prozent bzw. 26,10, Deutschland 5,10 Prozent bzw. 24,09. Rothenfels ist damit der einzige Ort im Vergleich, bei dem Kaufpreis und Mietniveau in unterschiedliche Richtungen vom regionalen und überregionalen Mittel abweichen.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in kleinem Markt
Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die für einen so kleinen Markt typisch ist. Die Angebotsmiete bewegte sich von 5,71 Euro im Jahr 2018 über 5,31 Euro im Jahr 2024 auf 10,09 Euro im Jahr 2025. Der Kaufpreis stieg von 1.969 Euro im Jahr 2022 auf 2.908 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 1.658 Euro und erholte sich 2025 auf 2.638 Euro, mit einem prognostizierten Wert von 2.853 Euro für 2026. Die angegebenen CAGR-Werte von 8,47 Prozent für die Miete und 9,72 Prozent für den Kaufpreis sind durch diese starken Ausschläge verzerrt und spiegeln nicht eine gleichmäßige Entwicklung wider. Das Jahr 2024 stellt bei beiden Reihen ein lokales Minimum dar, während 2025 ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen ist. Bei einer Stadt mit rund 1.000 Einwohnern und einer Fläche von nur 12 Quadratkilometern können einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Es ist zu beachten, dass die aktuellen Marktdata-Werte (Miete 7,21 €/m², Kaufpreis 2.367 €/m²) deutlich von den Zeitreihenwerten für 2025/2026 (Miete 10,09 €/m², Kaufpreis 2.638 €/m²) abweichen. Dies deutet darauf hin, dass die Zeitreihen und die aktuellen Werte unterschiedlichen Erhebungszeitpunkten oder -methoden entsprechen.
Regionale Einordnung: Niedrigste Rendite im Nachbarschaftsvergleich
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,4 Kilometer Entfernung weist Rothenfels die niedrigste Bruttomietrendite auf. Mit 3,65 Prozent liegt der Wert unter allen Nachbarn – Urspringen (6 km) erreicht 3,68 Prozent, Karbach (4,3 km) 3,94 Prozent, Neustadt am Main (4,6 km) 4,24 Prozent. Der berechnete Kaufpreisfaktor liegt mit 27,37 an der Spitze der Nachbarorte, knapp vor Urspringen (ca. 27,2), während alle anderen deutlich darunter liegen. Die Angebotsmiete von 7,21 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbarorte, während der Kaufpreis mit 2.367 Euro im mittleren Bereich liegt. Marktheidenfeld (5,2 km) zeigt mit 10,62 Euro Miete und 3.114 Euro Kaufpreis das deutlich höchste Niveau, Roden (2,7 km) mit 1.663 Euro Kaufpreis das niedrigste. Rothenfels nimmt damit eine Zwischenposition ein: günstige Mieten, aber kein günstiger Kaufpreis im regionalen Vergleich.
Wirtschaftsstruktur: Pendlerstadt ohne Industrie
Rothenfels ist eine klassische Pendlergemeinde. Von den 418 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort arbeiten lediglich 83 am Arbeitsort – das Verhältnis von rund fünf zu eins zeigt eine starke Auspendlerstruktur. Es bestehen keine Betriebe im verarbeitenden Gewerbe oder im Bauhauptgewerbe. Als Wirtschaftsfaktoren spielen Beherbergung (7 Betriebe mit zehn oder mehr Gästebetten) und Landwirtschaft (8 Betriebe mit 194 Hektar Nutzfläche) eine Rolle. Die Burg Rothenfels oberhalb der Stadt fungiert als Jugendherberge des DJH und als christliches Bildungs- und Tagungshaus. Die geografische Lage am Main zwischen Lohr am Main und Marktheidenfeld sowie die Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Marktheidenfeld strukturieren den Ort. Die Stadt ist nach Einwohnern die zweitkleinste in Bayern und besteht im Wesentlichen aus einer Hauptstraße, eingezwängt zwischen dem Fluss und einem Steilhang. Auf dem Gemeindegebiet bestehen zwei Gemeindeteile: der Hauptort Rothenfels und Bergrothenfels als Kirchdorf.
Bevölkerung und Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwache Dynamik
Die Einwohnerzahl entwickelte sich zwischen 2015 (1.004) und 2024 (1.022) stabil mit einem Zuwachs von 1,8 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,81 Prozent mit elf arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Main-Spessart im Rang der Wohlstands- und Sozialindizes Platz 48 von rund 400 Kreisen, was auf eine gute lokale Kaufkraft hindeutet. Dagegen liegt der Kreis im Dynamik-Index auf Rang 341 und im Demografie-Index auf Rang 266, was strukturelle Schwächen in Wachstum und demografischer Entwicklung des Umlands kennzeichnet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Rothenfels entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Rothenfels
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,71 €/m² |
| 2024 | 5,31 €/m² |
| 2025 | 10,09 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Rothenfels
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.969 €/m² |
| 2023 | 2.908 €/m² |
| 2024 | 1.658 €/m² |
| 2025 | 2.638 €/m² |
| 2026 | 2.853 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Rothenfels
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2024 | 3,84 % |
| 2025 | 4,59 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Rothenfels
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.004 Einwohner |
| 2016 | 1.001 Einwohner |
| 2017 | 1.012 Einwohner |
| 2018 | 1.013 Einwohner |
| 2019 | 1.022 Einwohner |
| 2020 | 1.001 Einwohner |
| 2021 | 1.007 Einwohner |
| 2022 | 1.012 Einwohner |
| 2023 | 1.022 Einwohner |
| 2024 | 1.022 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Rothenfels
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,72 % |
| 2016 | 1,76 % |
| 2017 | 1,11 % |
| 2018 | 1,35 % |
| 2019 | 1,28 % |
| 2020 | 2,11 % |
| 2021 | 1,49 % |
| 2022 | 0,99 % |
| 2023 | 1,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 122 Rang |
| Dynamik | 341 Rang |
| Stärke | 88,00 Rang |
| Demografie | 266 Rang |
| Arbeitsmarkt | 161 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 127 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 48,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Rothenfels liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Rothenfels im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Rothenfels ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Rothenfels ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Rothenfels
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Marktheidenfeld | 10,62 €/m² |
| Esselbach | 9,18 €/m² |
| Hafenlohr | 8,84 €/m² |
| Urspringen | 8,59 €/m² |
| Birkenfeld | 8,26 €/m² |
| Bischbrunn | 8,13 €/m² |
| Roden | 7,66 €/m² |
| Rothenfels | 7,21 €/m² |
| Karbach | 6,48 €/m² |
| Neustadt a.Main | 6,36 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Rothenfels ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Rothenfels
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Roden | 5,53 % |
| Hafenlohr | 5,09 % |
| Esselbach | 4,79 % |
| Neustadt a.Main | 4,24 % |
| Bischbrunn | 4,21 % |
| Marktheidenfeld | 4,09 % |
| Birkenfeld | 4,04 % |
| Karbach | 3,94 % |
| Urspringen | 3,68 % |
| Rothenfels | 3,65 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hafenlohr | 2,6 km | 97840 | 8,84 € | 2.084 € | 5,09 % |
| Roden | 2,7 km | 97849 | 7,66 € | 1.663 € | 5,53 % |
| Karbach, M | 4,3 km | 97842 | 6,48 € | 1.972 € | 3,94 % |
| Neustadt a.Main | 4,6 km | 97845 | 6,36 € | 1.798 € | 4,24 % |
| Marktheidenfeld, St | 5,2 km | 97828 | 10,62 € | 3.114 € | 4,09 % |
| Urspringen | 6,0 km | 97857 | 8,59 € | 2.803 € | 3,68 % |
| Esselbach | 6,1 km | 97839 | 9,18 € | 2.298 € | 4,79 % |
| Bischbrunn | 7,4 km | 97836 | 8,13 € | 2.315 € | 4,21 % |
| Birkenfeld | 8,3 km | 97834 | 8,26 € | 2.452 € | 4,04 % |
Wo liegt Rothenfels?
Lage
Rothenfels auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Rothenfels
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,21 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.367 € |
| Bruttomietrendite | 3,65 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,4 |
| Einwohner | 1.022 |
| Einwohner je km² | 85 |
| Fläche (km²) | 12,1 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #122 |
| Prognos Dynamikrang | #341 |
| Prognos Stärkerang | #88 |
| Koordinaten | 49,8907, 9,5898 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Rothenfels
Was kostet eine Wohnung in Rothenfels?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 7,21 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.367 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete unter dem Durchschnitt des Landkreises Main-Spessart (8,23 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (2.186 Euro), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Rothenfels entwickelt?
Die Angebotsmieten lagen 2018 bei 5,71 Euro pro Quadratmeter und sanken bis 2024 auf 5,31 Euro. Im Jahr 2025 stiegen sie dann deutlich auf 10,09 Euro. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,47 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Rothenfels entwickelt?
Die Angebotskaufpreise zeigten zwischen 2022 und 2026 starke Schwankungen: Von 1.969 Euro pro Quadratmeter (2022) stiegen sie 2023 auf 2.908 Euro, fielen 2024 auf 1.658 Euro und stiegen dann wieder auf 2.638 Euro (2025) sowie 2.853 Euro (2026). Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate liegt bei 9,72 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Rothenfels?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,65 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,80 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,37 und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 sowie dem Kreisdurchschnitt von 22,06. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor und eine höhere Rendite deuten auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hin. Rothenfels liegt mit seiner Rendite auf dem Perzentilrang 42,27 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 42 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Rothenfels?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11 Prozent, nachdem sie 2015 noch bei 17 Prozent lag und 2019 einen Tiefstwert von 5 Prozent erreichte. Die Bevölkerung ist mit 1.022 Einwohnern (2024) relativ stabil und hat seit 2015 um rund 1,8 Prozent zugenommen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Main-Spessart den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen, wobei der Index Stärke mit Rang 88 besonders gut abschneidet, während die Dynamik mit Rang 341 schwächer dasteht.
Woher stammen die Daten zu Rothenfels?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Rothenfels sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Rothenfels führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Main-Spessart
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Gräfendorf | 97782 | 6,77 € | 831 € | 9,78 % |
| Hasloch | 97907 | 7,94 € | 1.342 € | 7,10 % |
| Wiesthal | 97859 | 6,75 € | 1.189 € | 6,82 % |
| Obersinn, M | 97791 | 12,65 € | 2.360 € | 6,43 % |
| Thüngen, M | 97289 | 8,06 € | 1.564 € | 6,19 % |
| Himmelstadt | 97267 | 8,99 € | 1.765 € | 6,11 % |
| Karsbach | 97783 | 6,75 € | 1.342 € | 6,04 % |
| Roden | 97849 | 7,66 € | 1.663 € | 5,53 % |