Thüngen, M

Marktüberblick

Thüngen ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit 1.411 Einwohnern auf 13,6 km². Der Ort liegt 25 Kilometer nördlich von Würzburg an der Wern und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Zellingen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 104 Einwohnern je Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die über eine aktive gewerbliche Struktur verfügt: 2012 waren 327 Personen im produzierenden Gewerbe am Arbeitsort beschäftigt, insgesamt 550 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort. Das bedeutet, dass etwa 39 Prozent der Einwohner einer Erwerbstätigkeit nachgehen – ein Wert, der auf eine stabile lokale Arbeitsmarktposition hindeutet.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis von 1.564 Euro je Quadratmeter liegt nicht nur deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, sondern auch unter allen acht ausgewählten Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbarort Himmelstadt (4,6 km) weist mit 1.765 Euro je Quadratmeter einen um 13 Prozent höheren Preis aus. Retzstadt (3,7 km) liegt bei 3.695 Euro, also mehr als doppelt so hoch. Dieser niedrige Kaufpreis ist der bestimmende Faktor für die Marktdynamik Thüngens.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 8,06 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro. Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt Thüngen ebenfalls leicht darunter. Auffällig ist die hohe Volatilität der Mietwerte in der Zeitreihe: Nach einem Wert von 5,89 Euro im Jahr 2023 sprang die Angebotsmiete 2024 auf 9,86 Euro, um 2025 wieder auf 8,73 Euro zu sinken. Dieser Sprung 2024 entspricht einem Anstieg von über 67 Prozent innerhalb eines Jahres und ist statistisch kaum haltbar als echte Marktentwicklung zu werten. Die CAGR der Miete wird mit 6,96 Prozent angegeben, was den sprunghaften Anstieg in der jüngeren Vergangenheit widerspiegelt.

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2022 (1.943 Euro je Quadratmeter) und 2023 (1.417 Euro) einen Rückgang von rund 27 Prozent. Der aktuelle Wert von 1.567 Euro (2026) liegt damit immer noch deutlich unter dem Niveau von 2022. Die negative CAGR von -5,24 Prozent beschreibt diesen Abwärtstrend.

Regionale Einordnung

Die Bruttomietrendite von 6,19 Prozent ist der auffälligste Kennwert des Thüngener Marktes. Sie liegt nicht nur über dem Kreisdurchschnitt (4,80 Prozent) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent), sondern auch über dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im bayernweiten Vergleich liegt Thüngen damit im 93,6. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 93,6 Prozent der 2.056 verglichenen Orte im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor von 16,17 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert (22,06), dem bayerischen Wert (26,10) und dem berechneten Bundesdurchschnitt von rund 22,5.

Der Zusammenhang ist klar: Der niedrige Kaufpreis bei moderater Miete erzeugt eine überdurchschnittliche Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Thüngen der einzige Ort mit einer Rendite über 6 Prozent. Retzstadt liegt bei 2,72 Prozent, Himmelstadt bei 6,11 Prozent – also fast identisch. Himmelstadt teilt also das Muster aus niedrigem Kaufpreis und hoher Rendite, während alle anderen Nachbarorte zwischen 3,2 und 4,9 Prozent liegen. Die Nachbarn Zellingen, Eußenheim und Thüngersheim weisen Kaufpreise von über 3.000 Euro auf und liegen damit in einer ganz anderen Preisklasse.

Standortfaktoren

Der Landkreis Main-Spessart erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit dem Teilindex Wohlstand und Soziale Lage auf Rang 48 – ein Wert, der auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hinweist. Demgegenüber liegt der Dynamik-Index mit Rang 341 im unteren Quartil, was auf begrenzte Wachstumsdynamik schließen lässt. Der Demografie-Index rangiert auf Platz 266, der Arbeitsmarkt-Index auf 161.

Die Bevölkerungsentwicklung Thüngens spiegelt diese Mischung wider: Zwischen 2015 und 2024 blieb die Einwohnerzahl mit Werten zwischen 1.321 und 1.454 relativ stabil. Ein leichter Anstieg von 1.351 (2020) auf 1.454 (2022) wurde 2023/2024 wieder auf 1.411 korrigiert. Die Arbeitslosenquote stieg von strukturell niedrigen 1,4 bis 1,5 Prozent (2015–2019) auf 2,2 bis 2,8 Prozent während und nach der Pandemie und stabilisierte sich 2023 bei 2,17 Prozent. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die gewerbliche Struktur mit 327 Beschäftigten im produzierenden Gewerbe bei nur 1.411 Einwohnern ist bemerkenswert. Unternehmen wie der Automobilzulieferer SchmitterGroup, der Brotformenhersteller Herbert Birnbaum (Weltmarktführer) und das Sägewerk Hugo Kämpf prägen das lokale Gewerbe. Auf dem Hofgut der Freiherren von Thüngen wurde 2010 ein etwa 40 Hektar großer Solarpark errichtet, der als sichtbares Zeichen für die wirtschaftliche Entwicklung des Ortes gilt.