Arnstein, St

Marktüberblick: Moderate Preise, überdurchschnittliche Rendite

Arnstein ist eine Stadt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit rund 8.272 Einwohnern auf 112,1 km². Sie liegt an der Wern, etwa 20 Kilometer von Schweinfurt und 25 Kilometer von Würzburg entfernt, und ist über die B 26a direkt mit dem Autobahnkreuz Schweinfurt/Werneck verbunden. Die Stadt umfasst 20 Gemeindeteile und weist eine Bevölkerungsdichte von 74 Einwohnern pro km² auf.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 8,54 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.105 Euro je Quadratmeter ein für bayerische Verhältnisse moderates Preisniveau. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,87 Prozent und damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,54 liegt deutlich unter dem bayerischen Mittel von 26,10. In Bayern liegt Arnstein bei der Rendite im 81. Perzentil – von 2.056 verglichenen Orten liegen nur etwa 19 Prozent darüber.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität, Mieten steigen schneller als Preise

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich starke Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,89 Euro (2018) und 8,99 Euro (2025) – eine Bandbreite von über 50 Prozent. Der Angebotskaufpreis weist noch ausgeprägtere Ausschläge auf: Von 896 Euro (2019) über einen Höchstwert von 4.066 Euro (2021) bis hinunter auf 1.507 Euro (2024).

Der CAGR der Mieten beträgt 5,24 Prozent pro Jahr, während der Kaufpreis-CAGR bei lediglich 0,97 Prozent liegt. Das bedeutet, dass die Mieten in der betrachteten Periode deutlich stärker gestiegen sind als die Kaufpreise – ein Muster, das sich in der steigenden Bruttomietrendite widerspiegelt.

Die starke jährliche Volatilität in beiden Reihen ist für einen Markt dieser Größe untypisch und kann auf kleine Transaktionsvolumina oder eine starke Streuung der angebotenen Objekttypen hindeuten. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Zwischen den aktuellen Marktdaten (Kaufpreis 2.105 Euro, Miete 8,54 Euro) und den Jahreswerten der Zeitreihe für 2026 (Kaufpreis 1.690 Euro, Miete 8,86 Euro) bestehen Unterschiede. Dies zeigt, dass die aktuellen Marktdaten einen anderen Stichtag oder Berechnungszeitraum abbilden als die Jahreswerte der Zeitreihe.

Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Durchschnitt, im Nachbarschaftsfeld mittig

Im Vergleich zum Landkreis Main-Spessart liegt Arnstein bei der Angebotsmiete mit 8,54 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro, beim Kaufpreis mit 2.105 Euro jedoch knapp darunter (Kreis: 2.186 Euro). Die Rendite von 4,87 Prozent liegt leicht über dem Kreiswert von 4,80 Prozent.

Im bayerischen Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die Miete in Arnstein liegt 15,5 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis sogar 35,2 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Dementsprechend fällt die Rendite in Arnstein um 18 Prozent höher aus als landesweit.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 Kilometern positioniert sich Arnstein mittig. Die Miete liegt über der von Thüngen (8,06 Euro) und Waigolshausen (7,94 Euro), aber unter der von Bergtheim (10,14 Euro) und Güntersleben (10,46 Euro). Beim Kaufpreis liegt Arnstein mit 2.105 Euro unter dem Niveau von Retzstadt (3.695 Euro) und Eußenheim (3.026 Euro), aber über dem von Thüngen (1.564 Euro). Die Rendite von 4,87 Prozent ist in der Nachbarschaft nur von Bergtheim (4,99 Prozent) übertroffen – getrieben durch das Zusammenspiel moderater Kaufpreise und relativ hoher Mieten.

Güntersleben und Bergtheim, die beide höhere Mieten und Kaufpreise aufweisen, liegen näher an Würzburg und spiegeln das preistärkere Umfeld der Großstadt wider. Arnstein als mittelgroße Stadt im ländlichen Umland bleibt preislich verhaltener.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, starker Wohlstand, schwache Dynamik

Die Bevölkerung Arnsteins ist seit 2015 leicht gewachsen – von 8.161 auf 8.272 Einwohner, was einer Zunahme von 1,36 Prozent entspricht. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl mit 8.272 stabil. Die Bevölkerungsdichte von 74 Einwohnern je km² entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde.

Der Landkreis Main-Spessart erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 48 im oberen Fünftel aller Kreise, während der Dynamik-Index mit Rang 341 das untere Sechstel einnimmt. Der Index zur wirtschaftlichen Stärke (Rang 88) und Wettbewerb und Innovation (Rang 127) liegen im oberen Mittelfeld, während Demografie (Rang 266) und Arbeitsmarkt (Rang 161) schwächer abschneiden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die zentrale geografische Lage zwischen Würzburg und Schweinfurt sowie die Anbindung an die B 26a zum Autobahnkreuz Schweinfurt/Werneck bilden die infrastrukturelle Grundlage des Ortes.