Roden

Marktüberblick

Roden ist eine kleine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart mit rund 1000 Einwohnern auf einer Fläche von 20 Quadratkilometern. Der lokale Immobilienmarkt wird durch vergleichsweise niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Rendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,66 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.663 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,53 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 18,08.

Der Kaufpreisfaktor von 18,08 ist deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Main-Spessart (22,06) und des Freistaats Bayern (26,10). Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Roden im Verhältnis zur Miete niedriger sind als in den meisten anderen bayerischen Gemeinden. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,66 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,23 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Die niedrigeren Mieten allein erklären den niedrigen Kaufpreisfaktor jedoch nicht vollständig – die Kaufpreise liegen mit 1.663 Euro pro Quadratmeter noch stärker unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt als die Mieten.

Die hohe Bruttomietrendite von 5,53 Prozent entspricht dem 89. Perzentil in Bayern und liegt über allen verfügbaren Vergleichswerten – sowohl dem Landes- als auch dem Kreis- und Bundesdurchschnitt sowie allen acht Nachbarorten. Unter den Nachbarn führt Roden bei der Rendite klar, gefolgt von Hafenlohr mit 5,09 Prozent. Die nächstgelegenen Orte Rothenfels (3,65 %) und Urspringen (3,68 %) liegen deutlich darunter.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Roden eine volatile Entwicklung, ohne einen klaren einseitigen Trend. Die Angebotsmiete stieg von 6,49 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 7,69 Euro im Jahr 2023, fiel dann aber 2024 auf 6,47 Euro und lag 2026 bei 6,34 Euro. Der CAGR von -0,39 Prozent über den gesamten Zeitraum wird durch diese Schwankungen geprägt.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung ähnlich unruhig: Nach einem Wert von 1.774 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte ein Tief von 1.392 Euro im Jahr 2021, bevor der Preis 2022 wieder auf 1.750 Euro anstieg und sich zwischen 1.620 und 1.733 Euro einpendelte. Der CAGR von -0,39 Prozent spiegelt diese Schwankungen wider.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil: Zwischen 2015 (1.006 Einwohner) und 2024 (1.006 Einwohner) blieb die Einwohnerzahl praktisch unverändert, mit einem leichten Durchbruch auf 1.007 im Jahr 2022. Die Arbeitslosenquote bewegt sich auf sehr niedrigem Niveau zwischen 1,23 und 2,05 Prozent, wobei der jüngste Wert von 1,38 Prozent (2023) nahe am historischen Minimum liegt. Die stabile Bevölkerungszahl bei sehr niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine ausgewogene lokale Nachfrage hin, ohne dass ein übermäßiger Zuzug die Preise treibt.

Regionale Einordnung

Roden liegt im unteren Preissegment des Landkreises Main-Spessart. Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis liegen unter den Kreis- und Landesdurchschnitten. Der Kaufpreisfaktor von 18,08 ist der niedrigste unter den verfügbaren Vergleichsebenen und kennzeichnet Roden als einen Ort, an dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders günstig sind.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 Kilometer zeigt sich ein gemischtes Bild: Roden hat die höchste Bruttomietrendite, aber weder die niedrigste Miete (Karbach: 6,48 Euro) noch den niedrigsten Kaufpreis (Neustadt am Main: 1.798 Euro). Die Nachbarn weisen durchweg höhere Kaufpreisfaktoren auf, was Roden im regionalen Vergleich als den Ort mit dem günstigsten Preis-Miete-Verhältnis ausweist.

Die Lage am Rand des Spessarts, etwa 7 Kilometer von Marktheidenfeld und 15 Kilometer von Karlstadt entfernt, erklärt teilweise die niedrigeren Preise. Roden ist keine eigenständige Arbeitsmarktregion, sondern Teil des Umlandes größerer Zentren wie Würzburg (32 Kilometer) und Aschaffenburg (52 Kilometer). Die Anbindung an die A3 über die Ausfahrt Marktheidenfeld (7 Kilometer) bietet eine gewisse Verkehrsanbindung, die jedoch nicht ausreicht, um die Preise auf das Niveau anderer Gemeinden im Landkreis zu heben.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Main-Spessart mit dem Gesamt-Rang 122 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 48, was auf die wirtschaftliche Stabilität der Region hinweist. Der Index Stärke liegt mit Rang 88 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 341, was auf begrenzte Wachstumsimpulse im Kreis hindeutet. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Roden allein.

Die demografische Lage ist stabil: Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner pro Quadratkilometer, die Einwohnerzahl ist seit 2015 praktisch unverändert. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde verfügt über zwei Kindertageseinrichtungen mit 55 Plätzen, aber keine Schulen. Bildungseinrichtungen müssen in Nachbargemeinden aufgesucht werden.

Wirtschaftlich ist Roden eine typische Pendlergemeinde: Von den rund 442 in versicherter Tätigkeit stehenden Einwohnern pendeln 352 Personen zur Arbeit aus, während nur 90 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde bestehen. 17 landwirtschaftliche Betriebe prägen zusätzlich das Bild. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,38 Prozent (2023, neun arbeitslose Personen) zeigt, dass die Auspendler gut in den Arbeitsmärkten von Marktheidenfeld, Lohr am Main und Würzburg integriert sind.

Die Gemeinde ist waldreich mit etwa 1.000 Hektar Wald und liegt am Übergang zwischen Spessart (Buntsandstein) und fränkischer Platte (Muschelkalk). Diese Lage verleiht Roden Erholungswert, der sich jedoch nicht in höheren Immobilienpreisen niederschlägt.