Birkenfeld

Marktüberblick

Birkenfeld liegt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart auf der Fränkischen Platte und zählt rund 2.200 Einwohner auf knapp 29 km². Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Marktheidenfeld und gliedert sich in die drei Ortsteile Birkenfeld, Billingshausen und Weidenmühle. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 76 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt ein Muster, das für ländliche Gemeinden in Bayern typisch ist: moderate Mietpreise bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen. Die Angebotsmiete liegt bei 8,26 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.452 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,04 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 24,74.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben sich seit 2018 moderat entwickelt: Von 7,00 Euro je Quadratmeter stiegen sie bis 2025 auf 8,33 Euro, bevor sie 2026 leicht auf 8,18 Euro zurückgingen. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei rund 2 Prozent.

Deutlich dynamischer verlief die Kaufpreisentwicklung. Zwischen 2022 und 2025 kletterten die Preise von 2.057 auf 2.849 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von fast 39 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2026 folgte eine Korrektur auf 2.492 Euro, was einem Rückgang von rund 12,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei knapp 5 Prozent.

Die Kombination aus moderater Mietentwicklung und starkem Kaufpreisanstieg, gefolgt von einer jüngsten Korrektur, führt zu einer Bruttomietrendite von 4,04 Prozent, die unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt.

Regionale Einordnung und Wirtschaftsstruktur

Im regionalen Vergleich positioniert sich Birkenfeld als günstiger Standort innerhalb Bayerns, aber mit Preisen über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 8,26 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt des Main-Spessart (8,23 Euro) und leicht unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro bleibt der Wert jedoch.

Beim Kaufpreis liegt Birkenfeld mit 2.452 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.186 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro), erreicht aber nicht das bayerische Niveau von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,74 bestätigt diese Einordnung: Er liegt über dem Kreiswert von 22,06 und unter dem bayerischen von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,04 Prozent liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Roden (5,53 %) und Remlingen (5,24 %) bieten deutlich höhere Renditen, während Erlenbach (3,62 %) und Urspringen (3,68 %) unter Birkenfeld liegen.

Die starke Pendlerstruktur unterstreicht den Wohnstandort-Charakter: Von den 996 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort arbeiten nur 170 am Arbeitsort (111 im produzierenden Gewerbe, 12 im Handel und Verkehr, 47 in sonstigen Bereichen). 22 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.717 Hektar Fläche.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Birkenfeld ist seit 2015 um rund 4 Prozent gewachsen – von 2.121 auf 2.207 Einwohner. Seit 2023 ist das Wachstum jedoch stagniert: 2023 und 2024 verzeichnete die Gemeinde jeweils 2.207 Einwohner.

Der Landkreis Main-Spessart erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage Rang 48 von 400 Kreisen, was auf eine stabile lokale Kaufkraft hindeutet. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 341 jedoch im unteren Drittel, und der Demografie-Index liegt mit Rang 266 ebenfalls im unteren Bereich.

Die Arbeitslosenquote bewegt sich in den verfügbaren Daten zwischen 18 und 27 Prozent. Diese Werte sind deutlich höher als die typischen deutschen Durchschnittswerte. Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind beträchtlich und deuten auf eine volatile Arbeitsmarktsituation hin.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, starker Pendlerquote und begrenztem lokalen Arbeitsmarkt spricht dafür, dass Birkenfeld vor allem als Wohngemeinde mit Auspendlercharakter funktioniert. Am Ort bestehen keine Hochschulen, die zusätzliche Nachfrage nach Mietwohnungen generieren könnten.