Dorfprozelten

Marktüberblick

Dorfprozelten ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit rund 1.720 Einwohnern auf 11,33 km². Der Ort liegt am Untermain und blickt auf eine über 1.000-jährige Geschichte zurück. Historisch war Dorfprozelten ein Zentrum der Sandsteinindustrie – Dorfprozeltener Steinhauer waren am Bau des Mainzer Doms, des Reichstags und des Winterpalais in Sankt Petersburg beteiligt – und zeitweise das größte Binnenschifferdorf Deutschlands. Heute prägt der Weinbau (Lage Dorfprozeltener Predigtstuhl, 12 Hektar) und die Ansiedlung von Industrie den Ort. Der größte Arbeitgeber ist der Magna-Konzern, der im März 2023 die Schließung seines Werks angekündigt hat.

Der Immobilienmarkt in Dorfprozelten zeichnet sich durch deutlich unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegende Kaufpreise aus, verbunden mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die aktuellen Angebotswerte spiegeln jedoch einen starken Preisverfall der letzten Jahre wider.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.445 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Miltenberg (2.524 Euro/m²) und des Freistaats Bayern (3.246 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,86 – das entspricht etwa 61 Prozent des bayerischen Durchschnitts von 26,10 und rund 71 Prozent des Kreiswerts von 22,27.

Die Angebotsmiete von 7,59 Euro/m² liegt ebenfalls unter dem Kreis- (9,35 Euro/m²) und Bayerndurchschnitt (10,11 Euro/m²), jedoch weniger stark als die Kaufpreise. Der Kaufpreis liegt mit rund 57 Prozent des Kreiswerts weiter unter dem Mittel als die Miete mit rund 81 Prozent. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,31 Prozent, die im bayerischen Vergleich im 94. Perzentil liegt – also zu den höchsten im Freistaat gehört. Diese hohe Rendite ist primär auf den niedrigen Kaufpreis und nicht auf überdurchschnittliche Mieten zurückzuführen.

Die Entwicklung der letzten Jahre ist durch einen markanten Kaufpreisverfall geprägt: Die Zeitreihe zeigt einen Rückgang von 2.250 Euro/m² (2022) auf 1.453 Euro/m² (2024) und weiter auf 1.180 Euro/m² (2025). Der aktuelle Marktwert von 1.445 Euro/m² liegt damit wieder über dem letzten Zeitreihenwert, was auf eine gewisse Stabilisierung oder eine andere Erhebungsmethode hindeuten könnte. Die Miete zeigt in derselben Periode keine vergleichbare stabile Entwicklung – die Zeitreihenwerte schwanken zwischen 4,25 Euro/m² (2019) und 9 Euro/m² (2022). Der aktuelle Marktwert von 7,59 Euro/m² liegt über dem Zeitreihenwert von 7 Euro/m² für 2026.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Dorfprozelten ist seit 2017 rückläufig: Von 1.790 Einwohnern (2017) auf 1.721 (2024), ein Verlust von rund 3,9 Prozent in sieben Jahren. Im Zeitraum 1988 bis 2018 lag die Einwohnerzahl noch bei etwa 1.760 und stagnierte dort; der aktuelle Rückgang ist ein neuer Trend. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,75 Prozent und ist damit leicht über dem historischen Niveau von 1,6 bis 1,8 Prozent in den Jahren 2015 bis 2018. Besonders auffällig ist der Anstieg auf 2,8 Prozent im Jahr 2020. Im lokalen Vergleich zeigt sich ein Einpendlerüberschuss: 2017 standen 788 Einwohnern in sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung 945 Arbeitsplätze in der Gemeinde gegenüber, was bedeutet, dass 157 Personen von außerhalb nach Dorfprozelten einpendelten. Dieser Überschuss ist vor allem dem Magna-Werk geschuldet.

Die Schließung des Magna-Werks, die im März 2023 angekündigt wurde, könnte diese Struktur verändern und sich auf die lokale Nachfrage nach Wohnraum auswirken. Eine direkte Auswirkung auf die aktuellen Immobilienpreise ist in den Daten jedoch noch nicht eindeutig ablesbar.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Landkreis Miltenberg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Werte beziehen, erreicht im Gesamtranking Platz 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 362 von 400 – er liegt damit im unteren Fünftel aller deutschen Kreise. Im Bereich Wirtschaftsstärke erreicht der Kreis mit Rang 146 ein besseres Ergebnis, während die Teilindizes Demografie (259), Wettbewerb und Innovation (265) eher im unteren Mittelfeld liegen.

Dorfprozelten selbst hat keine Hochschule. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt der Kaufpreis von Dorfprozelten (1.445 Euro/m²) deutlich unter dem von Stadtprozelten (1.679 Euro/m², 2,1 km entfernt) und erheblich unter dem von Collenberg (2.753 Euro/m², 3,1 km) oder Faulbach (3.294 Euro/m², 4,5 km). Die Miete liegt mit 7,59 Euro/m² ebenfalls unter den meisten Nachbarn; nur Hasloch (7,94 Euro/m²) liegt in ähnlicher Höhe, während Altenbuch (6,66 Euro/m²) noch darunter liegt. Hasloch weist mit 7,1 Prozent sogar eine noch höhere Rendite auf als Dorfprozelten.

Das Muster zeigt: Dorfprozelten gehört zu den günstigeren Orten im Umkreis, was sich sowohl in niedrigeren Kaufpreisen als auch in höheren Renditen widerspiegelt.