Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Miltenberg liegt im Westen Unterfrankens an der Grenze zu Hessen und Baden-Württemberg und umfasst 32 Gemeinden mit insgesamt 130.363 Einwohnern auf 706,8 km². Der Kreis gehört zur Region Bayerischer Untermain und wird geographisch durch das Maintal in zwei völlig unterschiedliche Räume geteilt: den städtisch geprägten Norden im Untermain-Bereich und den ländlich-dünn besiedelten Süden mit Anteilen am Spessart und Odenwald.
Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.523,50 €/m² liegt der Kreis auf Rang 59 von 82 Landkreisen in Bayern und damit im unteren Drittel. Der Wert liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt (2.408,80 €/m²), aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246,31 €/m²). Die durchschnittliche Miet liegt bei 9,35 €/m², die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,68 %. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 189 von rund 400 Kreisen zu (Gesamtrang), mit Rang 113 in Wohlstand und Rang 135 im Arbeitsmarkt, während die Dynamik mit Rang 362 schwach ist.
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 1.298 €/m² in Kirchzell im Odenwald bis 3.679 €/m² in Bürgstadt am nördlichen Mainrand – eine Spreizung um den Faktor 2,8. Die Mietpreise variieren von 6,66 €/m² in Altenbuch bis 11,49 €/m² in Kleinheubach. Die Renditen reichen von 3,23 % in Faulbach bis 8,29 % in Kirchzell. Diese enorme innere Spreizung macht den Kreis Miltenberg zu einem typischen Beispiel dafür, dass Kreisdurchschnittswerte die Realität verschleiern.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die inneren Strukturen des Kreises Miltenberg lassen sich in zwei klar voneinander abgegrenzte Zonen unterteilen.
Das Maintal im Norden des Kreises bildet die wirtschaftliche und demografische Achse. Hier liegen die bevölkerungsstärksten Gemeinden und die höchsten Immobilienpreise. Erlenbach am Main (10.335 Einwohner) ist die bevölkerungsreichste Stadt des Kreises, gefolgt von Miltenberg (9.622), Elsenfeld (9.370) und Obernburg (8.884). Die teuersten Gemeinden des Kreises liegen alle im Maintal: Bürgstadt (3.679 €/m²), Sulzbach a. Main (3.553 €/m²), Niedernberg (3.518 €/m²), Erlenbach a. Main (3.390 €/m²) und Faulbach (3.294 €/m²). Diese fünf Gemeinden liegen alle direkt am Main oder unmittelbar in seiner Nähe und profitieren von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet und zur Stadt Aschaffenburg.
Im Süden des Kreises, im Spessart und Odenwald, liegen die günstigsten Gemeinden. Kirchzell (1.298 €/m²), Dorfprozelten (1.445 €/m²), Neunkirchen (1.529 €/m²), Rüdenau (1.609 €/m²) und Stadtprozelten (1.679 €/m²) liegen alle in den waldreichen Mittelgebirgsregionen mit geringerer Bevölkerungsdichte. Kirchzell verzeichnet mit 8,29 % die höchste Rendite des Kreises, aber auch einen prognostizierten Bevölkerungsrückgang von 2.200 auf 1.400 bis 1.500 Einwohner bis 2040.
Ein deutliches Preisgefälle ist entlang der Mainachse von Süden nach Norden zu beobachten. Die Gemeinden südlich von Aschaffenburg verzeichneten im Zeitraum 1988 bis 2018 die höchsten Bevölkerungszuwächse mit bis zu 39 %, während Gemeinden wie Eichenbühl und Rüdenau im Süden je ca. 8 % ihrer Einwohner verloren. Der nördliche Teil des Kreises (ehemaliger Landkreis Obernburg) ist mit 270 Einwohnern pro km² relativ städtisch strukturiert, während die südlichen und östlichen Gebiete mit ca. 115 Einwohnern pro km² dünn besiedelt sind.
Obernburg weist eine um rund 15 Indexpunkte höhere Kaufkraftkennziffer auf als die Nachbargemeinden Elsenfeld und Erlenbach und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises Miltenberg wird maßgeblich vom Industrie Center Obernburg (ICO) geprägt, einem der bedeutendsten Industriestandorte in Unterfranken. Das ICO wurde 1924 als Produktionsstätte der Vereinigten Glanzstoff-Fabriken AG gegründet und umfasst heute 175 Hektar Fläche mit 65 Gebäuden auf den Gemarkungen Elsenfeld und Erlenbach. Der Standort beschäftigt rund 3.000 Mitarbeiter in 35 Unternehmen.
Zu den bedeutendsten Unternehmen am ICO gehören Indorama Ventures Mobility Obernburg Fibers (technische Polyamidegarne für Airbags und Reifen), Enka (textile Viskosegarne), Cordenka (weltweiter Marktführer für technisches Rayon für die Reifenindustrie), Evonik Operations (mikroporöse Polymere), Freudenberg Performance Materials (Vliesstoffe für den Automobilbau), B.Braun Avitum Saxonia (medizinische Membranen) und PPG Hemmelrath Lackfabrik (Klarlacke für die Automobilindustrie). Die höchste Beschäftigtenzahl mit fast 7.000 wurde Mitte der 1970er Jahre erreicht.
Das ICO verfügt über trimodale Verkehrsanbindung: Wasserweg Main mit eigener Anlegestelle, Schiene mit eigenem Bahnhof und Industriegleis sowie Straße über die autobahnartig ausgebaute B 469. Ein standorteigenes Kraftwerk der Kraftwerk Obernburg GmbH versorgt die Unternehmen mit Energie.
Seit 2010 besteht am ICO das ZeWiS (Zentrum für wissenschaftliche Services und Transfer) der Hochschule Aschaffenburg, das anwendungsorientierte Forschung in den Bereichen Materials, Automotive, Intelligente Systeme und Automatisierung, Energieeffizienz und Informationstechnologie betreibt. Eine Erweiterung um etwa 40 Hektar als Industriepark Erlenbach ist geplant.
Neben der Industrie ist Weinbau eine traditionelle Wirtschaftsbranche, insbesondere in den Gemeinden Klingenberg am Main, Erlenbach am Main, Obernburg und Bürgstadt. Die Weinanbaugebiete liegen am Untermain.
Erlenbach am Main beherbergt das einzige Krankenhaus des Landkreises Miltenberg und ist damit auch medizinischer Versorgungszentrum für die Region.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Miltenberg wird von der Bahnstrecke Aschaffenburg–Miltenberg (Maintalbahn) dominiert. Die 36,46 km lange eingleisige Hauptbahn verbindet den Kreis mit Aschaffenburg und wird von der Westfrankenbahn betrieben. Der RE 87 verbindet Miltenberg mit Aschaffenburg und Wertheim. Auf dem Abschnitt Wertheim–Aschaffenburg verkehrt im Berufsverkehr Stundentakt. Die Westfrankenbahn betreibt täglich ca. 16.200 Fahrgäste auf ihren Strecken im Raum Untermain.
Im Süden des Kreises verbindet die Bahnstrecke Miltenberg West–Wertheim den Kreis mit Baden-Württemberg. Die Bahnstrecke Seckach–Miltenberg erschließt den südlichen Teil des Kreises.
Der Kreistag Miltenberg sprach sich 2017 für eine Elektrifizierung der Bahnstrecke von Miltenberg nach Aschaffenburg aus, was die Attraktivität des Standorts für Pendler weiter erhöhen könnte.
Die Autobahnanbindung erfolgt über die B 469 Schnellstraße, die das ICO mit dem Straßennetz verbindet. Aschaffenburg als nächster größerer Verkehrsknotenpunkt ist über die Maintalbahn und die Bundesstraße gut erreichbar. Der Flughafen Frankfurt ist circa 50 km südöstlich gelegen.
Die Gemeinden im Maintal profitieren von der guten Erreichbarkeit Aschaffenburgs und des Rhein-Main-Gebiets, was sie zu attraktiven Wohnstandorten für Pendler macht. Dies spiegelt sich auch in den Bevölkerungszuwächsen der letzten Jahrzehnte wider.
Entwicklung und Ausblick
Die Kaufpreise im Landkreis Miltenberg stiegen von 2.324 €/m² (2018) auf 2.670 €/m² (2021), erreichten 3.026 €/m² (2022), fielen auf 2.621 €/m² (2023) und lagen 2024 bei 2.850 €/m². Die Mieten stiegen von 7,10 €/m² (2018) auf 9,66 €/m² (2024). Die Bevölkerung wuchs von 128.446 (2015) auf 130.363 (2023).
Die demografische Entwicklung ist im Kreis sehr unterschiedlich. Während die Gemeinden im Norden des Kreises, insbesondere südlich von Aschaffenburg, starke Bevölkerungszuwächse verzeichnen, gehen die Gemeinden im Odenwald und Spessart zurück. Für Kirchzell wird ein Rückgang der Einwohner bis 2040 von 2.200 auf 1.400 bis 1.500 Einwohner prognostiziert.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 189 von rund 400 Kreisen (Gesamtrang), mit Rang 362 in Dynamik und Rang 265 in Wettbewerb und Innovation. Die schwachen Werte in Dynamik und Innovation stehen im Kontrast zu den guten Werten in Wohlstand (Rang 113) und Arbeitsmarkt (Rang 135). Dies entspricht dem Muster eines strukturstarken, aber innovationsarmen ländlichen Raums mit guter Infrastruktur.
Das geplante Industrie Center Erlenbach mit 40 Hektar zusätzlicher Gewerbefläche könnte die wirtschaftliche Entwicklung im Norden des Kreises weiter stärken. Die Elektrifizierung der Maintalbahn würde die Erreichbarkeit Aschaffenburgs und damit die Attraktivität der Maintalgemeinden als Wohnstandorte erhöhen.
Die enorme Spreizung der Immobilienpreise innerhalb des Kreises – von 1.298 €/m² in Kirchzell bis 3.679 €/m² in Bürgstadt – zeigt, dass der Kreis Miltenberg kein homogener Markt ist. Wer den Kreis als Anlageziel betrachtet, muss die inneren Unterschiede genau beachten: Die Maintalgemeinden im Norden sind geprägt von Industrie, guter Verkehrsanbindung und hoher Kaufkraft, während die Gemeinden im Odenwald und Spessart mit Strukturwandel und Bevölkerungsrückgang konfrontiert sind.