Amorbach, St

Marktüberblick: Niedrige Preise, moderate Rendite

Amorbach gehört zu den preisgünstigeren Wohnstandorten in Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.578 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro (−20,5 %). Auch die Angebotsmiete von 8,66 Euro je Quadratmeter fällt unter den Landesmittelwert von 10,11 Euro (−14,4 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,82 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24,82-fachen Jahresnettkaltmietbetrag entspricht. Zum Vergleich: In Bayern liegt der Durchschnitt bei 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,03 % liegt knapp unter dem bayerischen Mittel von 4,13 %. Sie ist damit im Landesvergleich im unteren Mittelfeld (Perzentilrang 59,5 von 2.056 Orten im Bundesland). Im Landkreis Miltenberg übertrifft Amorbach den Kreisdurchschnitt von 4,68 % nicht – die Rendite liegt hier 0,65 Prozentpunkte darunter. Dieser Befund ist konsistent: Sowohl Miete als auch Kaufpreis liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber der Kaufpreis fällt prozentual stärker ab als die Miete (−20,5 % gegenüber −14,4 %), was die etwas niedrigere Rendite erklärt.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,50 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 8,77 Euro. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 3,82 %. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen ungleich dynamischer und unstetiger. Er bewegte sich zwischen 1.650 Euro (2020) und 2.657 Euro (2022), fiel 2024 auf 1.099 Euro und sprang 2025 auf 4.304 Euro – ehe er 2026 wieder auf 3.244 Euro korrigierte.

Diese extremen Schwankungen beim Kaufpreis sind ein Hinweis auf eine sehr kleine Stichprobe. In einer kleinen Gemeinde wie Amorbach mit knapp 4.000 Einwohnern können einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verzerren. Die Mietwerte sind dagegen stabiler, da das Mietangebot in der Regel größer und homogener ist. Der CAGR von 2,75 % beim Kaufpreis ist daher mit großer Vorsicht zu interpretieren – er spiegelt weniger eine echte Marktentwicklung als vielmehr die statistische Rauschbreite wider.

Regionale Einordnung: Unter dem Landesdurchschnitt, im Kreis im Mittelfeld

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Amorbach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,66 Euro liegt über der von Schneeberg (7,55 Euro) und Weilbach (7,83 Euro), deutlich unter der von Kleinheubach (11,49 Euro) und Bürgstadt (10,06 Euro). Beim Kaufpreis liegt Amorbach mit 2.578 Euro über Kirchzell (1.298 Euro) und Rüdenau (1.609 Euro), aber unter Miltenberg (2.774 Euro) und Kleinheubach (2.918 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,03 % liegt unter der der meisten Nachbarorte – nur Bürgstadt (3,28 %) und Weilbach (4,05 %) liegen darunter. Kirchzell fällt mit 8,29 % deutlich auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 1.298 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Amorbach positioniert sich damit im regionalen Mittelfeld: Weder der günstigste noch der teuerste Standort, aber mit einer relativen Preissstabilität bei den Mieten.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwächen

Die Bevölkerung Amorbachs ist seit 2015 um 1,76 % von 3.984 auf 3.914 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist überwiegend kontinuierlich, mit einer leichten Erholung zwischen 2020 und 2021 (von 3.947 auf 3.962). Historisch lag der Höhepunkt 1950 bei 4.640 Einwohnern; der aktuelle Stand liegt damit rund 16 % unter dem Nachkriegsmaximum.

Die Arbeitslosenquote von 3,86 % (2023) ist im lokalen Kontext moderat, zeigt aber im Zeitraum 2015–2023 einen deutlichen Anstieg von 2,00 % auf 3,86 %. Der Landkreis Miltenberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Mittelfeld. Besonders schlecht schnitt der Kreis im Index Dynamik (Rang 362) ab, während der Index Wohlstand mit Rang 113 die stärkste Position einnimmt. Der Index Arbeitsmarkt liegt bei Rang 135.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Segment kleiner Einheiten strukturell weniger begünstigt. Amorbach war bis 2015 als Luftkurort anerkannt und liegt im Naturpark Bayerischer Odenwald – Faktoren, die für die Wohnqualität sprechen, aber kaum eine kaufkraftstärkende Wirkung entfalten.