Kleinheubach, M

Marktüberblick

Kleinheubach ist ein knapp 9,5 Quadratkilometer großer Markt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit rund 3.750 Einwohnern. Der Ort liegt am Westufer des Mains und bildet gemeinsam mit dem gegenüberliegenden Großheubach seit 2010 ein Unterzentrum. Die historische Prägung durch den Weinbau – das Weingut Fürst Löwenstein bewirtschaftet seit 1611 Rebflächen im Ort – und das Schloss Löwenstein, das als Tagungshotel und Eventlocation genutzt wird, geben dem Ort eine besondere Struktur. Der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche ist seit 1980 von 15,7 auf 25,2 Prozent gestiegen, was auf eine zunehmende Wohnnutzung in einem ansonsten von Wald (52,4 %) und Landwirtschaft (17,8 %) geprägten Gemeindegebiet hinweist.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Angebotsmietpreis von 11,49 Euro pro Quadratmeter übertrifft damit sowohl den Durchschnitt des Landkreises Miltenberg (9,35 Euro) als auch den bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.918 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro), aber über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,17 ist niedriger als im Kreisdurchschnitt (22,27) und deutlich unter dem bayerischen Wert (26,10). Die Bruttomietrendite von 4,72 Prozent platziert Kleinheubach auf dem 79. Perzentil in Bayern – von allen 2.056 betrachteten Orten im Bundesland liegt der Wert höher als bei etwa 80 Prozent der Vergleichsorte. Das bedeutet: Die Mieten stehen in einem günstigeren Verhältnis zu den Kaufpreisen als in den meisten anderen bayerischen Gemeinden.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,94 Euro (2019) und 14,42 Euro (2026) – die Spanne beträgt mehr als das Doppelte. Der höchste Wert wurde 2020 mit 10,79 Euro und 2026 mit 14,42 Euro erreicht, dazwischen lagen mehrere Jahre mit deutlich niedrigeren Werten. Der CAGR von 8,55 Prozent über die gesamte Reihe ist ein rechnerischer Mittelwert, der die starken jährlichen Schwankungen nicht abbildet.

Beim Kaufpreis ist das Bild ähnlich: Zwischen 1.608 Euro (2019) und 3.517 Euro (2020) pendelte der Wert, mit einem Tiefpunkt 2024 bei 1.822 Euro und einem Anstieg auf 3.368 Euro im Folgejahr. Der CAGR von -0,77 Prozent über die neun Jahre zeigt eine leicht negative Gesamtentwicklung, die jedoch von den extremen jährlichen Ausschlägen überlagert wird. Die hohen Schwankungen in einem kleinen Markt entsprechen dem Muster, das in Gemeinden mit geringer Transaktionszahl beobachtet wird, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Kleinheubach bei der Angebotsmiete deutlich ab: Mit 11,49 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,4 Kilometer Entfernung. Der nächstgelegene Nachbarort, Großheubach (1,3 km), weist mit 9,54 Euro einen um knapp zwei Euro niedrigeren Mietpreis aus. Klingenberg a. Main (7,4 km) liegt mit 10,47 Euro am höchsten unter den Nachbarn, bleibt aber unter Kleinheubach.

Beim Kaufpreis liegt Kleinheubach mit 2.918 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Bürgstadt (3.679 Euro) liegt deutlich darüber, während Rüdenau (1.609 Euro) und Weilbach (2.322 Euro) deutlich niedrigere Werte aufweisen. Die Bruttomietrendite von 4,72 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,68 Prozent) und deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Der niedrigste Wert unter den Nachbarn ist mit 3,28 Prozent in Bürgstadt zu finden, der höchste mit 5,99 Prozent in Rüdenau.

Die Kombination aus hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt erzeugt die überdurchschnittliche Rendite. Kleinheubach folgt damit einem Muster, das in kleineren Orten an der Grenze zu größeren Städten oder Unterzentren beobachtet werden kann: Die Nachfrage nach Wohnraum in einer attraktiven Lage treibt die Mieten, während die Kaufpreise noch nicht das Niveau der größeren Nachbarstädte erreicht haben.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Kleinheubachs ist über die letzten Jahre stabil geblieben: Von 3.657 Einwohnern (2015) auf 3.753 (2024) entspricht das einem Wachstum von 2,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 395 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe moderat ist. Die stabile bis leicht wachsende Einwohnerschaft steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden in Bayern, die unter Abwanderung leiden.

Der Landkreis Miltenberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im oberen Mittelfeld. Besonders gut schneidet der Kreis in den Teilindizes „Wohlstand und Soziale Lage“ (Rang 113) und „Arbeitsmarkt“ (Rang 135) ab. Schwächer ist er bei „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 265) und „Demografie“ (Rang 259). Diese Werte gelten für den Kreis Miltenberg, nicht für die Gemeinde Kleinheubach allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird geprägt durch den Weinbau – das Weingut Fürst Löwenstein bewirtschaftet rund 20 Hektar Rebflächen und ist seit 1919 Mitglied im Verband Deutscher Prädikatsweingüter – sowie durch die Nutzung des Schlosses Löwenstein als Tagungshotel und Eventlocation. Der Ort bildet mit Großheubach ein Doppelzentrum, was der Lage als Unterzentrum eine überörtliche Funktion verleiht.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten mit 88 angegeben. Der Wert ist als Prozentsatz gekennzeichnet, entspricht jedoch nicht der üblichen Skala für Arbeitslosenquoten. Die Zeitreihe zeigt Werte zwischen 53 (2017) und 88 (2023), die möglicherweise in einer anderen Einheit erfasst sind. Eine genaue Einordnung ist ohne Klärung der Maßeinheit nicht möglich.