Röllbach

Marktüberblick

Röllbach ist eine Gemeinde im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit 1.698 Einwohnern auf 12,41 km². Der Ort liegt im Spessart im Mainviereck zwischen Klingenberg am Main, Mönchberg und Großheubach und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Mönchberg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 137 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete von 8,83 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreis von 2.558 Euro pro Quadratmeter nahe am Kreisdurchschnitt liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,14 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 24,13. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Miete ist im Verhältnis zum Kaufpreis moderat, was die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent liegen lässt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Röllbach ist volatil und zeigt keine klare Trendrichtung. Von 8,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 fiel die Miete 2020 auf 6,00 Euro, stieg 2022 auf einen Höchstwert von 11,76 Euro und pendelte sich danach zwischen 7,37 und 9,79 Euro ein. Der CAGR von -1,46 Prozent über den beobachteten Zeitraum spiegelt diese Schwankungen wider, ohne einen eindeutigen langfristigen Trend abzubilden.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich dynamischer. Von 1.506 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie bis 2024 auf 2.856 Euro – ein Anstieg um rund 90 Prozent in vier Jahren. Der CAGR von 10,54 Prozent unterstreicht diese Entwicklung. Im Jahr 2025 korrigierten sich die Preise auf 2.486 Euro, was einem Rückgang von knapp 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Die Kaufpreisentwicklung folgt damit einem Muster aus starkem Anstieg und nachfolgender Korrektur.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Röllbach mit 8,83 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Miltenberg (9,35 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 2.558 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (2.524 Euro) und unter dem bayerischen Niveau (3.246 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,14 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent, entspricht aber annähernd dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,13 liegt über dem Kreiswert von 22,27 und unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt Röllbach eine der niedrigsten Angebotsmieten – nur Freudenberg (8,27 Euro) liegt darunter. Der Kaufpreis liegt im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Die Rendite von 4,14 Prozent liegt im unteren Drittel: Drei Nachbarorte weisen niedrigere Werte auf – Freudenberg (3,94 %), Collenberg (4,11 %) und Bürgstadt (3,28 %). Bürgstadt fällt dabei mit einem Kaufpreis von 3.679 Euro pro Quadratmeter als deutlicher Ausreißer nach oben auf, was die niedrige Rendite erklärt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Röllbach entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 1.692 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl zunächst auf ein Tief von 1.639 im Jahr 2018, erholte sich dann wieder und lag 2023 und 2024 bei 1.698. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt knapp 0,35 Prozent – ein nahezu unveränderter Bestand.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen anderen Verlauf. Von 2,3 Prozent im Jahr 2015 fiel sie auf ein Minimum von 1,87 Prozent im Jahr 2017. Nach einem Anstieg während der Pandemie (2,77 Prozent im Jahr 2020) stieg sie 2023 auf 3,36 Prozent – den höchsten Wert der beobachteten Reihe. Mit 35 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 1.700 Einwohnern liegt die Quote damit deutlich über dem historischen Niveau.

Diese Entwicklung steht im Widerspruch zur stabilen Bevölkerungszahl. Ein steigendes Arbeitslosenniveau bei gleichzeitig stabilem Bevölkerungsbestand deutet auf eine Veränderung der Erwerbsstruktur hin, ohne dass es zu einem signifikanten Wegzug gekommen ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Miltenberg, dem Röllbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Position entspricht einem mittleren bis unteren Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang von 135 ist der stärkste Bereich des Kreises. Auch der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 113 im oberen Drittel. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 265 ist der schwächste Indikator. Der Demografie-Rang von 259 deutet auf strukturelle Herausforderungen hin.

Der Dynamik-Rang von 362 ist der niedrigste aller Indizes und signalisiert geringe Entwicklungsimpulse. Dieser Wert korrespondiert mit der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerungsentwicklung in Röllbach und der steigenden Arbeitslosenquote.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Röllbach ist eine ländliche Gemeinde ohne akademische Infrastruktur.