Neunkirchen
Neunkirchen (PLZ 63930) liegt im Kreis Miltenberg in Bayern. Der Ort zählt 1.433 Einwohner auf 16,6 km², das entspricht 86 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,16 € pro m², der Kaufpreis bei 1.529 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,62 % und ein Kaufpreisfaktor von 17,8 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neunkirchen über dem Renditeniveau von 90 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2022 und 2026 stieg die Miete von 7,75 € auf 6,48 € pro m², im Mittel -4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -23,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Miltenberg Rang 189 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 362, Stärkerang 146). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Eichenbühl, Freudenberg und Dorfprozelten an.
Immobilienpreise in Neunkirchen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Neunkirchen (Landkreis Miltenberg)
Neunkirchen im Landkreis Miltenberg bietet mit 1.529 €/m² Kaufpreis und 7,16 €/m² Miete die günstigsten Immobilienpreise im direkten Vergleich zu allen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 5,62 % liegt über dem Bundesdurchschnitt, ist aber nicht die höchste im Nachbarsvergleich. Der Ort verliert seit 2015 Bevölkerung, weist aber eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten Bayerns auf.
Marktüberblick
Neunkirchen im unterfränkischen Landkreis Miltenberg ist eine ländliche Wohngemeinde im Geo-Naturpark Bergstraße-Odenwald zwischen Wertheim und Miltenberg. Die 1.433 Einwohner lebten 2024 auf 16,64 km², verteilt auf die drei Gemeindeteile Neunkirchen, Richelbach und Umpfenbach. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Erftal mit Sitz in Bürgstadt.
Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Preise aus: Die Angebotsmiete liegt bei 7,16 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.529 €/m². Beide Werte sind deutlich unter den Durchschnittswerten des Landkreises Miltenberg (9,35 €/m² Miete, 2.523 €/m² Kaufpreis) und des Freistaats Bayern (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis). Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise sind zwischen 2022 und 2023 um 23,76 % gesunken, von 1.705 €/m² auf 1.300 €/m². Dieser Rückgang ist deutlich stärker als die allgemeine Marktkorrektur in vielen Regionen.
Die Mietpreise der Zeitreihe schwanken zwischen 6,48 €/m² (2026) und 8,33 €/m² (2025), wobei der aktuelle Angebotswert von 7,16 €/m² im Mittelfeld dieser Spanne liegt. Die Schwankungen sind auf Angebotswerte aus Inseraten zurückzuführen, die keine stetige Marktentwicklung abbilden, sondern auch saisonale und nachbarschaftliche Nachfrageschwankungen widerspiegeln.
Der Kaufpreisfaktor von 17,79 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (22,27) und dem Landesdurchschnitt (26,10), ist aber nicht der niedrigste im Nachbarsvergleich. Dorfprozelten (ca. 15,9) und Stadtprozelten (ca. 16,5) weisen niedrigere Faktoren auf. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete steht – Neunkirchen liegt damit im unteren Mittelfeld.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km liegt Neunkirchen bei beiden Preiswerten im unteren Drittel. Die nächstgelegene Gemeinde Eichenbühl (5,1 km) weist mit 1.798 €/m² einen um 17 % höheren Kaufpreis aus, Bürgstadt (9,5 km) mit 3.679 €/m² mehr als das Doppelte. Bei den Mieten liegt Neunkirchen mit 7,16 €/m² unter allen Nachbarn – der nächstgelegene Nachbar Eichenbühl verlangt 8,78 €/m².
Die Bruttomietrendite von 5,62 % liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, ist aber nicht die höchste im Nachbarsvergleich. Dorfprozelten (6,31 %) und Stadtprozelten (6,05 %) weisen höhere Renditen auf, ebenso Eichenbühl (5,86 %). Die niedrigeren Renditen in Freudenberg (3,94 %), Collenberg (4,11 %), Faulbach (3,23 %) und Bürgstadt (3,28 %) werden dort durch deutlich höhere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten verursacht.
Im Bundesland liegt Neunkirchen bei der Bruttomietrendite auf dem 90. Perzentil – nur 10 % der 2.056 bayerischen Orte haben eine höhere Rendite.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Neunkirchens ist seit 2015 um 5,16 % von 1.511 auf 1.433 Einwohner gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2022 (1.465) auf 2023 (1.433) fiel die Einwohnerzahl um 32 Personen, 2024 blieb der Wert unverändert.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,86 % und damit auf einem der niedrigsten Werte Bayerns. 2017 betrug sie mit 1,21 % sogar noch niedriger. Von den 655 in versicherungspflichtiger Beschäftigung stehenden Einwohnern (Stand 2017) arbeiteten 460 mehr außerhalb der Gemeinde als umgekehrt einpendelten. 195 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze standen der Wohnbevölkerung gegenüber. Die Gemeinde ist damit eine typische Schlafgemeinde mit hohem Auspendlerüberschuss.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Miltenberg Rang 189 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Der Arbeitsmarkt-Rang (135) und der Wohlstands-Rang (113) sind die stärksten Indizes, während der Dynamik-Rang (362) und der Wettbewerb-/Innovations-Rang (265) schwächer ausfallen. Der Demografie-Rang (259) spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neunkirchen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neunkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 7,75 €/m² |
| 2023 | 7,04 €/m² |
| 2024 | 6,62 €/m² |
| 2025 | 8,33 €/m² |
| 2026 | 6,48 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neunkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.705 €/m² |
| 2023 | 1.300 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neunkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 5,45 % |
| 2023 | 6,50 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neunkirchen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.511 Einwohner |
| 2016 | 1.493 Einwohner |
| 2017 | 1.487 Einwohner |
| 2018 | 1.460 Einwohner |
| 2019 | 1.463 Einwohner |
| 2020 | 1.488 Einwohner |
| 2021 | 1.478 Einwohner |
| 2022 | 1.465 Einwohner |
| 2023 | 1.433 Einwohner |
| 2024 | 1.433 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neunkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,61 % |
| 2016 | 1,71 % |
| 2017 | 1,92 % |
| 2018 | 1,41 % |
| 2019 | 1,28 % |
| 2020 | 1,83 % |
| 2021 | 1,88 % |
| 2022 | 1,21 % |
| 2023 | 1,86 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 189 Rang |
| Dynamik | 362 Rang |
| Stärke | 146 Rang |
| Demografie | 259 Rang |
| Arbeitsmarkt | 135 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 265 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 113 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neunkirchen liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neunkirchen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neunkirchen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neunkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neunkirchen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bürgstadt | 10,06 €/m² |
| Miltenberg | 9,79 €/m² |
| Collenberg | 9,42 €/m² |
| Faulbach | 8,85 €/m² |
| Eichenbühl | 8,78 €/m² |
| Stadtprozelten | 8,46 €/m² |
| Külsheim | 8,45 €/m² |
| Freudenberg | 8,27 €/m² |
| Dorfprozelten | 7,59 €/m² |
| Neunkirchen | 7,16 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neunkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neunkirchen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dorfprozelten | 6,31 % |
| Stadtprozelten | 6,05 % |
| Eichenbühl | 5,86 % |
| Neunkirchen | 5,62 % |
| Külsheim | 5,25 % |
| Miltenberg | 4,23 % |
| Collenberg | 4,11 % |
| Freudenberg | 3,94 % |
| Bürgstadt | 3,28 % |
| Faulbach | 3,23 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Eichenbühl | 5,1 km | 63928 | 8,78 € | 1.798 € | 5,86 % |
| Freudenberg, Stadt | 6,6 km | 97896 | 8,27 € | 2.517 € | 3,94 % |
| Dorfprozelten | 8,1 km | 97904 | 7,59 € | 1.445 € | 6,31 % |
| Collenberg | 8,4 km | 97903 | 9,42 € | 2.753 € | 4,11 % |
| Stadtprozelten, St | 8,6 km | 97909 | 8,46 € | 1.679 € | 6,05 % |
| Faulbach | 9,1 km | 97906 | 8,85 € | 3.294 € | 3,23 % |
| Külsheim, Stadt | 9,4 km | 97900 | 8,45 € | 1.933 € | 5,25 % |
| Bürgstadt, M | 9,5 km | 63927 | 10,06 € | 3.679 € | 3,28 % |
| Miltenberg, St | 10,2 km | 63897 | 9,79 € | 2.774 € | 4,23 % |
Wo liegt Neunkirchen?
Lage
Neunkirchen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neunkirchen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,16 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.529 € |
| Bruttomietrendite | 5,62 % |
| Kaufpreisfaktor | 17,8 |
| Einwohner | 1.433 |
| Einwohner je km² | 86 |
| Fläche (km²) | 16,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #189 |
| Prognos Dynamikrang | #362 |
| Prognos Stärkerang | #146 |
| Koordinaten | 49,7065, 9,3985 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neunkirchen
Was kostet eine Wohnung in Neunkirchen?
Die Angebotsmiete liegt bei 7,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.529 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Miltenberg (9,35 Euro/m² Miete, 2.523,50 Euro/m² Kaufpreis) sowie unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246,31 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neunkirchen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 7,75 Euro/m² im Jahr 2022 auf 6,48 Euro/m² im Jahr 2026 gefallen, mit einem Zwischenhoch von 8,33 Euro/m² im Jahr 2025. Der Angebotskaufpreis sank von 1.705 Euro/m² im Jahr 2022 auf 1.300 Euro/m² im Jahr 2023. Die jährliche Veränderung liegt bei -4,38 Prozent für die Miete und -23,76 Prozent für den Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neunkirchen?
Die Bruttomietrendite beträgt 5,62 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,68 Prozent, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von rund 90 liegt Neunkirchen in Bayern bei der Rendite deutlich über dem Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,79 und liegt unter dem Kreiswert von 22,27 sowie dem bayerischen Wert von 26,10.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neunkirchen?
Die Einwohnerzahl ist von 1.511 im Jahr 2015 auf 1.433 im Jahr 2024 um 5,16 Prozent gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 17 Prozent.
Wie schneidet Neunkirchen im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Umkreis von bis zu 10 Kilometern liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 7,59 Euro/m² (Dorfprozelten) und 10,06 Euro/m² (Bürgstadt). Der Kaufpreis in Neunkirchen mit 1.529 Euro/m² liegt im unteren Drittel der Vergleichsorte. Die Bruttomietrendite von 5,62 Prozent liegt zwischen der von Eichenbühl (5,86 %) und Dorfprozelten (6,31 %).
Woher stammen die Daten zu Neunkirchen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neunkirchen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neunkirchen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Miltenberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kirchzell, M | 63931 | 8,97 € | 1.298 € | 8,29 % |
| Dorfprozelten | 97904 | 7,59 € | 1.445 € | 6,31 % |
| Stadtprozelten, St | 97909 | 8,46 € | 1.679 € | 6,05 % |
| Rüdenau | 63924 | 8,04 € | 1.609 € | 5,99 % |
| Hausen | 63840 | 8,87 € | 1.809 € | 5,88 % |
| Eichenbühl | 63928 | 8,78 € | 1.798 € | 5,86 % |
| Laudenbach | 63925 | 10,30 € | 2.338 € | 5,29 % |
| Eschau, M | 63863 | 9,03 € | 2.130 € | 5,09 % |