Külsheim, Stadt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Külsheim liegt im Main-Tauber-Kreis im fränkischen Nordosten Baden-Württembergs und umfasst mit 81,43 km² eine Fläche, auf der 5.414 Menschen leben (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner je Quadratkilometer — damit ist Külsheim ein typischer Vertreter des ländlichen Raums in der Region. Die Stadt, die den Beinamen Brunnenstadt trägt und aus sechs Stadtteilen besteht, verzeichnet seit 2018 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum: Von 5.122 Einwohnern im Jahr 2018 stieg die Zahl auf 5.414 im Jahr 2024, ein Plus von 4,4 Prozent. Dieser Zuzug steht im Kontrast zur Entwicklung der 1990er und 2000er Jahre, als die Einwohnerzahl von 5.986 (1995) auf 5.187 (2015) sank. Die zeitliche Übereinstimmung mit der Schließung der Prinz-Eugen-Kaserne im Jahr 2006 legt einen Zusammenhang nahe.

Die Arbeitslosenquote stieg in der Beobachtungsperiode von 7,6 Prozent (2015) auf 9,0 Prozent (2023) an. Dieser Wert liegt über dem bundesweiten Durchschnitt, der im selben Zeitraum bei etwa 5,5 bis 6,0 Prozent lag.

Der Immobilienmarkt in Külsheim ist durch niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.933 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro sowie unter dem Kreisdurchschnitt von 2.485 Euro. Die Angebotsmiete von 8,45 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (8,75 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber signifikant unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Diese Preisstruktur führt zu einer Bruttomietrendite von 5,25 Prozent, die über allen Vergleichswerten liegt — dem Kreisdurchschnitt (4,31 Prozent), dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 90,8 im Bundesland liegt Külsheim bei der Rendite höher als 90,8 Prozent aller vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor von 19,06 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 23,5 bis 23,9, was die Relation zwischen Kaufpreis und Miete bestätigt: Der Preis pro Quadratmeter ist niedrig im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität auf niedrigem Niveau

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen einen ungewöhnlich hohen Schwankungsumfang, was auf eine geringe Anzahl von Inseraten oder Transaktionen schließen lässt. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.000 Euro je Quadratmeter (2019) und 2.798 Euro (2025), die Angebotsmiete zwischen 5,03 Euro (2021) und 9,14 Euro (2020). Der Kaufpreisanstieg von 2018 (1.254 Euro) auf 2026 (2.404 Euro) entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 8,5 Prozent, während die Miete im selben Zeitraum um durchschnittlich 3,3 Prozent pro Jahr stieg. Die unterschiedliche Dynamik — der Kaufpreis steigt schneller als die Miete — erklärt die aktuelle Rendite von 5,25 Prozent: Der Kaufpreis ist in Relation zur Miete gestiegen, aber beide Werte liegen weiterhin auf einem niedrigen absoluten Niveau.

Die extremen Werte in einzelnen Jahren — insbesondere der Kaufpreis von 2.798 Euro im Jahr 2025, der 2026 bereits wieder auf 2.404 Euro fiel — deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die Miete zeigt mit ihren Schwankungen zwischen 5,03 und 9,14 Euro eine ähnliche Volatilität.

Die aktuellen Marktdaten (Angebotsmiete 8,45 Euro, Angebotskaufpreis 1.933 Euro) liegen unter den Zeitreihenwerten für 2026 (Miete 8,62 Euro, Kaufpreis 2.404 Euro). Dies könnte auf unterschiedliche Berechnungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.

Regionale Einordnung: Renditestarke Position im ländlichen Raum

Im regionalen Vergleich hebt sich Külsheim durch seine günstige Kaufpreis-Miete-Relation hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 Kilometern weist nur Neunkirchen (5,62 Prozent) eine höhere Bruttomietrendite auf als Külsheim (5,25 Prozent). Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter: Hardheim mit 4,46 Prozent, Königheim mit 4,22 Prozent, Tauberbischofsheim mit 4,50 Prozent, Wertheim mit 4,12 Prozent. Neunkirchen erreicht die höchste Rendite trotz des niedrigsten Kaufpreises (1.529 Euro) durch eine relativ niedrige Miete (7,16 Euro) — der deutlich niedrigere Kaufpreis überkompensiert hier die niedrigere Miete.

Auf Ebene des Main-Tauber-Kreises schneidet Külsheim bei den Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 unterschiedlich ab. Der Kreis erreicht im Gesamtrang 157 von rund 400 deutschen Kreisen eine mittlere Position. Besonders gut positioniert ist der Arbeitsmarkt mit Rang 93, während die Dynamik mit Rang 236 und Wettbewerb/Innovation mit Rang 248 zu den schwächeren Bereichen gehören. Der Wohlstandsrang von 121 liegt im oberen Drittel, der Demografierang von 198 im Mittelfeld. Diese Struktur — starker Arbeitsmarkt, aber geringe Innovationsdynamik — entspricht dem Muster einer ländlichen Region, die von traditioneller Wirtschaft geprägt ist. In Külsheim selbst sind keine Hochschulen vorhanden, was die geringe Innovationsdynamik des Kreises unterstreicht und die Nachfrage nach hochqualifizierten Mietwohnungen begrenzt.