Neubrunn, M

Marktüberblick

Neubrunn liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg und vereint auf 26,54 km² Fläche rund 2.332 Einwohner. Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich preislich deutlich unter den überregionalen Vergleichswerten: Die Angebotsmiete beträgt 8,53 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 1.991 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,14 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 19,45.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Rendite von 5,14 Prozent liegt im bayerischen Vergleich im oberen Segment – Neubrunn befindet sich auf dem 85. Perzentil aller 2.056 bewerteten Orte im Freistaat. Das bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Diese Attraktivität entsteht dadurch, dass der Kaufpreis mit 1.991 Euro pro Quadratmeter stärker unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) liegt als die Miete mit 8,53 Euro unter dem Landesmittel (10,11 Euro). Der niedrige Kaufpreis relativiert sich damit zum Mietniveau und führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Neubrunn ähnlich ab: Die Miete liegt mit 8,53 Euro knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis fällt mit 1.991 Euro deutlich unter den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite liegt mit 5,14 Prozent leicht über dem deutschen Mittel von 5,10 Prozent.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine ungewöhnlich volatile Marktdynamik. Die Angebotsmiete stieg von 6,83 Euro pro Quadratmeter in den Jahren 2018 und 2019 auf einen Höchstwert von 11,31 Euro im Jahr 2022 – das entspricht einem Anstieg von rund 66 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach die Miete auf 7,94 Euro ein, erholte sich 2024 auf 10 Euro und lag 2026 bei 9,94 Euro. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 4,8 Prozent.

Auf dem Kaufpreissegment ist die Datenlage lückenhafter, da erst ab 2021 Werte vorliegen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.363 Euro pro Quadratmeter (2021) über 2.410 Euro (2022) zu einem Tiefstwert von 1.328 Euro im Jahr 2023 – einem Rückgang von rund 44 Prozent innerhalb eines Jahres. Anschließend erholte er sich auf 1.647 Euro (2025) und 2.375 Euro (2026), was einer nahezu vollständigen Rückkehr zum Vor-Corona-Niveau entspricht. Der CAGR von 0,1 Prozent über diesen Zeitraum ist ein Artefakt dieses extremen Einbruchs und der anschließenden Erholung.

Die starke Volatilität, insbesondere der Kaufpreisrückgang 2023, deutet auf einen markttypischen Korrekturprozess hin, der in kleineren Gemeinden mit begrenztem Angebot oft ausgeprägter ausfällt als in städtischen Zentren. Die schnelle Erholung bis 2026 zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Neubrunn stabil bleibt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Würzburg liegt Neubrunn bei allen Preiskennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 8,53 Euro steht einem Kreisdurchschnitt von 10,00 Euro gegenüber, der Kaufpreis von 1.991 Euro einem Durchschnitt von 2.886 Euro. Die Rendite von 5,14 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,38 Prozent, und der Kaufpreisfaktor von 19,45 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 23,88. Neubrunn ist damit im Kreis Würzburg der günstigere Standort mit überdurchschnittlicher Rendite.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 Kilometern bewegt sich Neubrunn im unteren bis mittleren Preissegment. Von acht vergleichbaren Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Neubrunn (8,53 Euro) über den Werten in Holzkirchen (7,75 Euro), Werbach (7,33 Euro) und Großrinderfeld (7,81 Euro), aber unter denen in Waldbrunn (9,05 Euro) und Uettingen (8,60 Euro). Beim Kaufpreis von 1.991 Euro liegt Neubrunn deutlich unter dem Nachbarmittel – nur Remlingen (1.924 Euro), Altertheim (1.930 Euro) und Großrinderfeld (1.942 Euro) sind günstiger. Uettingen liegt mit 3.686 Euro mehr als doppelt so hoch.

Die Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis macht Neubrunn im regionalen Vergleich zu einem der kostengünstigeren Standorte mit solidem Mietniveau.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Neubrunn ist stabil bis leicht wachsend. Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 2.243 auf 2.332, was einem Zuwachs von knapp 4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 88 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 Prozent. Dieser Wert ist im historischen Vergleich leicht erhöht – die Quote bewegte sich 2017 bis 2019 zwischen 2,9 und 3,1 Prozent und stieg während der Pandemie auf 3,4 Prozent, wo sie seither stabil bleibt. Dieser Wert ist niedrig und entspricht der typischen Struktur unterfränkischer Landgemeinden.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine starke Auspendlerquote geprägt: Während 2012 nach amtlicher Statistik 843 Neubrunner Bürger sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren, standen am Arbeitsort Neubrunn nur 265 Beschäftigte. Das Verhältnis von rund 3,2 Einwohnern im Erwerbsalter zu einem Arbeitsplatz am Ort zeigt, dass Neubrunn eine typische Wohngemeinde ist, deren Erwerbstätige in die umliegenden Städte – vor allem Würzburg – pendeln. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2012 keine Betriebe, im Bauhauptgewerbe fünf. Von 19 landwirtschaftlichen Betrieben im Jahr 1999 waren 2010 noch acht übrig geblieben. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche beträgt 1.064 Hektar.

Standortfaktoren

Der Landkreis Würzburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, erreicht im Gesamtranking 2025 den Platz 175 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Besonders gut schneidet der Kreis beim Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 11 von 400 ab – das ist ein herausragender Wert, der auf eine starke wirtschaftliche Basis und hohe Lebensqualität hinweist. Beim Teilindex Demografie (Rang 242) und Arbeitsmarkt (Rang 289) liegt der Kreis hingegen im unteren Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 360 ist der schwächste Wert und deutet auf begrenzte Wachstumsimpulse hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Neubrunn ist Mitglied in der Allianz Waldsassengau, einer interkommunalen Zusammenarbeit mit zwölf weiteren Gemeinden im Würzburger Umland, was auf eine kooperative Struktur im ländlichen Raum hindeutet.

Die Kombination aus dem herausragenden Wohlstandsranking des Landkreises und der stabilen Bevölkerungsentwicklung in Neubrunn spricht für einen Standort mit grundlegender Lebensqualität, der jedoch nicht von städtischen Wachstumsmagneten profitiert. Die Lage in der Region Würzburg bietet dennoch Zugang zu einer dynamischen Wirtschaftsregion, während die Preise selbst auf einem moderaten Niveau bleiben.