Triefenstein, M

Preisniveau und Rendite im regionalen Vergleich

Triefenstein liegt am südlichen Ende des Landkreises Main-Spessart im unterfränkischen Mainviereck und umfasst vier Gemeindeteile (Lengfurt, Homburg am Main, Trennfeld, Rettersheim), die bei der Gebietsreform 1978 zusammengeschlossen wurden. Der Markt bietet mit einem Angebotskaufpreis von 2.191 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 9,49 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau, das knapp über dem Kreisdurchschnitt (2.186 Euro bzw. 8,23 Euro) liegt, aber deutlich unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro).

Besonders auffällig ist der Kaufpreisfaktor von 19,25 – er liegt rund 26 Prozent unter dem bayerischen Wert von 26,1 und 27 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt. Das bedeutet, dass der aktuelle Kaufpreis im Verhältnis zur jährlichen Miete niedriger ist als in den meisten anderen Regionen. Die Bruttomietrendite von 5,2 Prozent übertrifft damit nicht nur den Kreisdurchschnitt (4,8 Prozent) und Bayern (4,1 Prozent), sondern liegt auch knapp über dem deutschen Mittel (5,1 Prozent). Im Vergleich zu den acht nearest Nachbarorten gehört Triefenstein mit 5,2 Prozent zu den wenigen Orten mit einer Rendite über 5 Prozent – nur Remlingen am Main liegt mit 5,24 Prozent leicht darüber.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis, überdurchschnittlicher Rendite und niedrigem Kaufpreisfaktor macht Triefenstein zu einem der preiswertesten Märkte im unterfränkischen Mainviereck. Der Ort liegt damit strukturell auf der anderen Seite des Spektrums als die benachbarten Gemeinden Erlenbach (Kaufpreis 3.090 Euro/m², Rendite 3,62 Prozent) und Marktheidenfeld (3.114 Euro/m², Rendite 4,09 Prozent), die deutlich höhere Preise bei niedrigerer Verzinsung bieten.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität bei kleinen Märkten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Kaufpreis und Miete eine extreme Volatilität, die über das hinausgeht, was von normalen Marktschwankungen zu erwarten ist. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.250 Euro/m² (2025) und 3.687 Euro/m² (2022) – eine Spanne von fast 200 Prozent. Besonders markant ist der Einbruch von 3.687 Euro/m² im Jahr 2022 auf 1.292 Euro/m² im Jahr 2023, gefolgt von einem Anstieg auf 2.392 Euro/m² im Jahr 2024 und einem erneuten Rückgang auf 1.250 Euro/m² im Jahr 2025.

Auch die Mieten zeigen starke Ausschläge: Von 5,42 Euro/m² (2019) über 14,36 Euro/m² (2023) bis hin zu 8,77 Euro/m² (2025). Der Wert von 14,36 Euro/m² im Jahr 2023 ist ein deutlicher Ausreißer nach oben.

Diese extremen Schwankungen sind typisch für kleine Immobilienmärkte mit wenigen Transaktionen pro Jahr, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen. Die vorliegenden Daten sind Angebotswerte aus Inseraten und spiegeln nicht zwangsläufig die tatsächlich geschlossenen Preise wider. Für eine verlässlichere Einschätzung der tatsächlichen Marktentwicklung wären die Daten des Gutachterausschusses heranzuziehen, die hier jedoch nicht vorliegen. Die CAGR-Werte (3,1 Prozent bei Miete, 9,8 Prozent bei Kaufpreis) geben einen langfristigen Trend an, sind aber aufgrund der hohen Volatilität mit großer Unsicherheit behaftet.

Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Triefenstein wuchs im Beobachtungszeitraum von 4.332 Einwohnern (2015) auf 4.459 (2024) – ein Zuwachs von 2,9 Prozent. Dieser Wert ist moderat, aber vor dem historischen Hintergrund bemerkenswert: Zwischen 1988 und 2018 stieg die Einwohnerzahl von 3.521 auf 4.380, was einem Anstieg von 24,4 Prozent entspricht – dem höchsten prozentualen Zuwachs im gesamten Landkreis Main-Spessart in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 175 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote, die 2015 bei 58 Promille (5,8 Prozent) lag, ist auf 38 Promille (3,8 Prozent) im Jahr 2023 gesunken. Dieser Rückgang entspricht einem deutlichen Aufschwung des lokalen Arbeitsmarkts. Die Schwankungen zwischen 38 und 65 Promille im Beobachtungszeitraum deuten auf konjunkturelle Einflüsse hin, die den kleinen Arbeitsmarkt des Landkreises widerspiegeln.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv, was auf eine attraktive Wohnlage hindeutet. Triefenstein profitiert vermutlich von der Lage im Mainviereck und der Nähe zu größeren Arbeitsmärkten wie Würzburg und Aschaffenburg, die als Pendlerziele dienen.

Standortfaktoren und wirtschaftliche Struktur

Der Landkreis Main-Spessart, zu dem Triefenstein gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 122 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Diese Position im oberen Mittelfeld wird getragen von einem starken Bereich Wohlstand/Soziale Lage (Rang 48 von 400), der auf ein überdurchschnittliches Einkommensniveau und Wohlstandsgefälle hinweist. Auch der Bereich Wirtschaftswettbewerb und Innovation (Rang 127) liegt im oberen Drittel.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei den Zukunftsdynamik-Indikatoren: Der Dynamik-Rang von 341 liegt im unteren Fünftel, ebenso der Demografie-Rang von 266. Diese Werte deuten auf alternde Strukturen und geringe Wachstumsdynamik im Kreis hin, was sich auch in der moderaten Bevölkerungsentwicklung Triefensteins widerspiegelt.

Triefenstein selbst weist keine Hochschulen auf. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von Land- und Forstwirtschaft (56 Betriebe, 1.100 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche), dem produzierenden Gewerbe (673 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte) sowie Handel und Verkehr. Die linksmainischen Bereiche werden für den Weinbau genutzt, während auf der rechtsmainischen Seite Ackerbau auf Lößboden dominiert. Das Zementwerk im Ort baut seit über 100 Jahren Kalkgestein ab und ist ein wichtiger lokaler Arbeitgeber.

Die Lage am Main mit der 1904 errichteten Brücke bei Lengfurt und die Anbindung an die Bundesautobahn 3 (Frankfurt–Würzburg) schaffen eine gute verkehrliche Anbindung, die als Pendlerstandort für die größeren Städte im Umland attraktiv macht.