Werbach
Werbach (PLZ 97956) liegt im Main-Tauber-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 3.255 Einwohner auf 43,2 km², das entspricht 75 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,33 € pro m², der Kaufpreis bei 2.851 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,08 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,4 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Werbach über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 3,29 € auf 7,78 € pro m², im Mittel 11,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 27,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Main-Tauber-Kreis Rang 157 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 236, Stärkerang 140). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Tauberbischofsheim, Königheim und Großrinderfeld an.
Immobilienpreise in Werbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Werbach
Werbach liegt im Main-Tauber-Kreis mit Angebotsmieten von 7,33 €/m² und Kaufpreisen von 2.851 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,08 % liegt deutlich unter allen Nachbarorten und im untersten Perzentil Baden-Württembergs. Der Kaufpreisfaktor von 32,43 ist der höchste im Umkreis. Die Kaufpreiszeitreihe zeigt extreme Schwankungen zwischen 1.325 und 3.565 €/m². Die Bevölkerung ist seit 2018 leicht rückläufig, die Arbeitslosenquote liegt bei rund 5,1 %.
Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreis
Werbach weist mit 7,33 €/m² die niedrigste Angebotsmiete aller bekannten Nachbarorte auf. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.851 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (2.485 €/m²) und deutlich über dem Kaufpreis fast aller Nachbarn – Tauberbischofsheim liegt bei 2.464 €/m², Königheim bei 2.547 €/m², alle anderen genannten Orte unter 2.100 €/m². Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,08 %, die unter allen Nachbarorten liegt und mit einem Perzentilrang von 1,8 % im Bundesland Baden-Württemberg die unterste Position einnimmt. Der Kaufpreisfaktor von 32,43 ist der höchste im Umkreis und bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,43-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 23,9, der Landesdurchschnitt bei 23,5. Die Angebotsmiete von 7,33 €/m² liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Der Kaufpreis von 2.851 €/m² liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 €/m², ist aber im Kreisvergleich überdurchschnittlich hoch.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen im Kaufpreis
Die Kaufpreiszeitreihe zeigt eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Von 2022 auf 2023 verdreifhte sich der Angebotskaufpreis von 1.325 auf 3.500 €/m². Er stieg 2024 leicht auf 3.565 €/m², brach 2025 auf 1.700 €/m² ein und legte 2026 wieder auf 3.533 €/m² zu. Diese Schwankungen von über 100 % in beide Richtungen innerhalb weniger Jahre deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Angebote die Reihe stark verzerren können. Die Miete entwickelte sich dagegen stabiler: Sie stieg von 3,29 €/m² (2018) auf 8,24 €/m² (2022–2023), sank dann auf 7,06 €/m² (2025) und erholte sich 2026 wieder auf 7,78 €/m². Der Anstieg der Miete über den gesamten Zeitraum entspricht einem CAGR von 11,36 %, der Kaufpreis-CAGR beträgt 27,79 % – beide Werte sind jedoch über so kurze Zeiträume mit extremen Ausschlägen nur bedingt aussagekräftig.
Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, leicht erhöhte Arbeitslosigkeit
Die Einwohnerzahl von Werbach betrug 3.255 (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 75 Einwohnern je km². Seit dem Serienstart 2015 ist die Bevölkerung um 0,28 % auf 3.255 gesunken – ein nahezu stabiler Wert. Der Höchststand lag 2018 bei 3.320 Einwohnern, seither ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,1 %, was über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt liegt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Main-Tauber-Kreis im Teilindex Arbeitsmarkt den Rang 93 von rund 400 Kreisen, was auf eine relativ gute Arbeitsmarktlage im regionalen Vergleich hindeutet. Der Index Demografie liegt mit Rang 198 im unteren Mittelfeld, was die alternde Bevölkerung und den leichten Bevölkerungsrückgang widerspiegelt.
Standortfaktoren: Ländliche Lage im Taubertal
Werbach liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs im Taubertal zwischen Tauberbischofsheim (5,7 km) und Wertheim. Die Gemeinde umfasst sechs Ortsteile: Werbach, Brunntal, Gamburg, Niklashausen, Wenkheim und Werbachhausen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Main-Tauber-Kreis im Gesamtindex den Rang 157 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 248 am schlechtesten, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 93 am besten abschneidet. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt bei Rang 121, die Dynamik bei Rang 236. Die Kombination aus niedrigem Innovationsrang und niedriger Dynamik entspricht dem typischen Muster ländlicher Räume in dieser Region, die strukturell weniger wachstumsorientiert sind als die Ballungsräume am Rand des Schwarzwalds oder entlang der Mainlinie.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Werbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Werbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3,29 €/m² |
| 2019 | 5,34 €/m² |
| 2020 | 5,00 €/m² |
| 2021 | 6,31 €/m² |
| 2022 | 8,24 €/m² |
| 2023 | 8,24 €/m² |
| 2024 | 8,04 €/m² |
| 2025 | 7,06 €/m² |
| 2026 | 7,78 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Werbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.325 €/m² |
| 2023 | 3.500 €/m² |
| 2024 | 3.565 €/m² |
| 2025 | 1.700 €/m² |
| 2026 | 3.533 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Werbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 7,46 % |
| 2023 | 2,83 % |
| 2024 | 2,71 % |
| 2025 | 4,98 % |
| 2026 | 2,64 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Werbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.264 Einwohner |
| 2016 | 3.287 Einwohner |
| 2017 | 3.289 Einwohner |
| 2018 | 3.320 Einwohner |
| 2019 | 3.291 Einwohner |
| 2020 | 3.278 Einwohner |
| 2021 | 3.270 Einwohner |
| 2022 | 3.268 Einwohner |
| 2023 | 3.255 Einwohner |
| 2024 | 3.255 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Werbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,90 % |
| 2016 | 2,31 % |
| 2017 | 2,17 % |
| 2018 | 2,39 % |
| 2019 | 1,94 % |
| 2020 | 2,36 % |
| 2021 | 2,11 % |
| 2022 | 2,14 % |
| 2023 | 2,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 157 Rang |
| Dynamik | 236 Rang |
| Stärke | 140 Rang |
| Demografie | 198 Rang |
| Arbeitsmarkt | 93,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 248 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 121 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Werbach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Werbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Werbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Werbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Werbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tauberbischofsheim | 9,24 €/m² |
| Grünsfeld | 9,16 €/m² |
| Lauda-Königshofen | 8,96 €/m² |
| Königheim | 8,95 €/m² |
| Neubrunn | 8,53 €/m² |
| Külsheim | 8,45 €/m² |
| Helmstadt | 8,31 €/m² |
| Altertheim | 7,90 €/m² |
| Großrinderfeld | 7,81 €/m² |
| Werbach | 7,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Werbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Werbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Külsheim | 5,25 % |
| Neubrunn | 5,14 % |
| Grünsfeld | 4,91 % |
| Altertheim | 4,91 % |
| Großrinderfeld | 4,83 % |
| Helmstadt | 4,75 % |
| Tauberbischofsheim | 4,50 % |
| Königheim | 4,22 % |
| Lauda-Königshofen | 4,02 % |
| Werbach | 3,08 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Tauberbischofsheim, Stadt | 5,7 km | 97941 | 9,24 € | 2.464 € | 4,50 % |
| Königheim | 6,7 km | 97953 | 8,95 € | 2.547 € | 4,22 % |
| Großrinderfeld | 6,9 km | 97950 | 7,81 € | 1.942 € | 4,83 % |
| Neubrunn, M | 7,1 km | 97277 | 8,53 € | 1.991 € | 5,14 % |
| Külsheim, Stadt | 8,7 km | 97900 | 8,45 € | 1.933 € | 5,25 % |
| Grünsfeld, Stadt | 10,4 km | 97947 | 9,16 € | 2.241 € | 4,91 % |
| Altertheim | 11,0 km | 97237 | 7,90 € | 1.930 € | 4,91 % |
| Helmstadt, M | 11,1 km | 97264 | 8,31 € | 2.097 € | 4,75 % |
| Lauda-Königshofen, Stadt | 12,1 km | 97922 | 8,96 € | 2.675 € | 4,02 % |
Wo liegt Werbach?
Lage
Werbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Werbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,33 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.851 € |
| Bruttomietrendite | 3,08 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,4 |
| Einwohner | 3.255 |
| Einwohner je km² | 75 |
| Fläche (km²) | 43,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #157 |
| Prognos Dynamikrang | #236 |
| Prognos Stärkerang | #140 |
| Koordinaten | 49,6707, 9,6385 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Werbach
Was kostet eine Wohnung in Werbach?
Eine Wohnung in Werbach wird aktuell mit einer Angebotsmiete von 7,33 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.851 Euro pro Quadratmeter inseriert. Die Miete liegt damit unter dem Durchschnitt des Main-Tauber-Kreises (8,75 Euro) und deutlich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreis übersteigt den Kreisdurchschnitt von 2.485 Euro, liegt aber leicht unter dem Landeswert von 3.140 Euro. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Werbach entwickelt?
Die Mietpreise in Werbach stiegen von 3,29 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf ein Maximum von 8,24 Euro in den Jahren 2022 und 2023, bevor sie 2025 auf 7,06 Euro sanken und 2026 wieder auf 7,78 Euro stiegen. Die Kaufpreise zeigten eine noch stärkere Volatilität: Von 1.325 Euro im Jahr 2022 stiegen sie 2023 auf 3.500 Euro, erreichten 2024 mit 3.565 Euro ihren Höchststand, brachen 2025 auf 1.700 Euro ein und erholten sich 2026 auf 3.533 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf einen eher kleinen und unruhigen Markt hin.
Welche Mietrendite kann man in Werbach erwarten?
Die Bruttomietrendite liegt in Werbach bei 3,08 Prozent, was deutlich unter dem Durchschnitt des Main-Tauber-Kreises (4,31 Prozent) und des Landes Baden-Württemberg (4,36 Prozent) liegt. Der Perzentilrang von 1,81 bedeutet, dass rund 98 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 32,43 ist ebenfalls über dem Kreiswert (23,90) und dem Landeswert (23,49), was das hohe Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete bestätigt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Werbach entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Werbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.264 Einwohnern im Jahr 2015 sank sie bis 2024 auf 3.255, was einer Abnahme von rund 0,28 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote bewegte sich in den letzten Jahren zwischen 41 und 51 und lag 2023 bei 51.
Wie schneidet Werbach im Vergleich zum Main-Tauber-Kreis ab?
Werbach weist im Vergleich zum Main-Tauber-Kreis eine niedrigere Angebotsmiete (7,33 zu 8,75 Euro pro Quadratmeter) bei gleichzeitig höherem Kaufpreis (2.851 zu 2.485 Euro) auf. Daraus resultiert eine deutlich niedrigere Bruttomietrendite von 3,08 Prozent gegenüber 4,31 Prozent im Kreis. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 32,43 über dem Kreiswert von 23,90. Im bundesweiten Vergleich schneidet Werbach bei der Rendite mit einem Perzentilrang von 1,81 fast auf dem letzten Platz ab.
Woher stammen die Daten zu Werbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Werbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Werbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Main-Tauber-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Assamstadt | 97959 | 10,10 € | 2.048 € | 5,92 % |
| Niederstetten, Stadt | 97996 | 8,42 € | 1.892 € | 5,34 % |
| Külsheim, Stadt | 97900 | 8,45 € | 1.933 € | 5,25 % |
| Grünsfeld, Stadt | 97947 | 9,16 € | 2.241 € | 4,91 % |
| Großrinderfeld | 97950 | 7,81 € | 1.942 € | 4,83 % |
| Creglingen, Stadt | 97993 | 8,25 € | 2.141 € | 4,63 % |
| Tauberbischofsheim, Stadt | 97941 | 9,24 € | 2.464 € | 4,50 % |
| Bad Mergentheim, Stadt | 97980 | 10,40 € | 2.793 € | 4,47 % |