Königheim

Marktüberblick und Preisniveau

Königheim liegt im Main-Tauber-Kreis im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs. Die Gemeinde mit rund 3.007 Einwohnern auf 61,21 km² weist ein Angebotsmietniveau von 8,95 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.547 Euro je Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 23,72.

Das Preisniveau ist annähernd auf dem Niveau des Main-Tauber-Kreises (Miete 8,75 €/m², Kaufpreis 2.485 €/m²) und leicht darüber angesiedelt. Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²), der Kaufpreis ebenfalls leicht darüber (2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Königheim niedriger sind als bundesweit – der Markt ist für Investoren weniger attraktiv als im deutschen Durchschnitt.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg fällt auf: Die Miete in Königheim liegt mit 8,95 €/m² deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m², während der Kaufpreis mit 2.547 €/m² nur knapp unter dem Landeswert von 3.140 €/m² liegt. Die Rendite von 4,22 Prozent entspricht annähernd dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,72 liegt leicht über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Königheim zeigt über die letzten Jahre erhebliche Schwankungen. Von 5,14 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete 2019 auf 5,97 €/m². Im Jahr 2020 folgte mit 11,05 €/m² ein extremer Sprung, der den Vorjahreswert mehr als verdoppelt. Dieser Wert ist ein deutlicher Ausreißer in der Reihe. Ab 2021 pendelte sich die Miete bei Werten zwischen 6,71 und 8,38 €/m² ein. Der aktuelle Wert von 7,23 €/m² (2026) liegt damit auf einem moderaten Niveau.

Die Kaufpreise entwickelten sich kontinuierlicher: Von 1.193 €/m² im Jahr 2020 stiegen sie bis 2023 auf 2.724 €/m² – ein Anstieg um mehr als das Doppelte in drei Jahren. Seit 2023 zeigt sich eine leichte Korrektur: 2024 lag der Preis bei 2.668 €/m², 2025 bei 2.683 €/m² und 2026 bei 2.497 €/m². Die Kaufpreise haben damit ihren Höchststand von 2023 bereits wieder unterschritten.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten seit 2021 relativ stabil zwischen 6,71 und 8,38 €/m² schwanken, reflektieren die Kaufpreise den stärkeren Auf- und anschließenden Abwärtstrend. Der CAGR der Miete liegt bei 4,36 Prozent, der der Kaufpreise bei 13,10 Prozent – beide Werte werden aus den Zeitreihen berechnet und zeigen die unterschiedliche Entwicklungsdynamik.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Königheim ging von 3.035 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.977 im Jahr 2020 zurück, ein Rückgang von rund 0,92 Prozent. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei rund 3.007. Die Bevölkerungsdichte beträgt 49 Einwohner je Quadratkilometer – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 3,0 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2023 auf 3,9 Prozent. Dieser Anstieg von fast einem Prozentpunkt in acht Jahren geht einher mit der stabilen Bevölkerungszahl – es scheint sich also nicht um einen Zuzug arbeitsloser Personen zu handeln, sondern um eine strukturelle Veränderung des lokalen Arbeitsmarkts.

Der Ort verfügt über keine eigenen Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment einschränkt. Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen (Hauptort Königheim, Brehmen, Gissigheim, Pülfringen) und ist ein Weinort in Tauberfranken.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern liegt Königheim bei der Angebotsmiete (8,95 €/m²) im oberen Mittelfeld. Höhere Mieten bieten Tauberbischofsheim (9,24 €/m², 5,1 km entfernt) und Grünsfeld (9,16 €/m², 11 km entfernt). Niedrigere Mieten finden sich in Werbach (7,33 €/m²), Höpfingen (7,75 €/m²) und Großrinderfeld (7,81 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Königheim mit 2.547 €/m² ebenfalls im Mittelfeld. Die günstigsten Angebote machen Külsheim (1.933 €/m²) und Großrinderfeld (1.942 €/m²) vor. Höhere Preise verlangen Werbach (2.851 €/m²) und Lauda-Königshofen (2.675 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die höchste Rendite bietet Külsheim mit 5,25 Prozent, die niedrigste Werbach mit 3,08 Prozent. Königheims Rendite entspricht damit dem Muster des Main-Tauber-Kreises (4,31 Prozent) und liegt leicht darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 23,72 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 23,90 und leicht über dem Bundesdurchschnitt von 23,49. Er bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 24-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Standortfaktoren

Der Main-Tauber-Kreis, zu dem Königheim gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 157 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Im Teilindex Arbeitsmarkt schneidet er mit Rang 93 deutlich besser ab, während der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 248 schwächer abschneidet. Der Demografie-Index liegt bei Rang 198, der Wohlstand-Index bei Rang 121. Der Dynamik-Index mit Rang 236 gehört zu den schwächeren Bereichen.

Diese Struktur – guter Arbeitsmarkt, aber schwache Innovationsdynamik – entspricht dem Muster ländlicher Räume im ländlichen Baden-Württemberg. Die stabile Bevölkerungszahl in den letzten Jahren trotz langjährigem leichten Rückgangs könnte auf die gute Arbeitsmarktlage zurückzuführen sein, die Abwanderung entgegenwirkt.

Königheim selbst ist kein Hochschullehrort und verfügt über keine eigenen Bildungseinrichtungen dieses Segments. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Tauberbischofsheim (5,1 km) und Lauda-Königshofen (9,4 km).