Assamstadt

Marktüberblick

Assamstadt liegt im Main-Tauber-Kreis, dem nördlichsten Landkreis Baden-Württembergs, in der Region Tauberfranken. Die Gemeinde hat 2.242 Einwohner auf einer Fläche von 17,23 Quadratkilometern und gehört zu den sieben sonstigen Gemeinden des Kreises. Mit Bad Mergentheim und Igersheim bildet sie eine vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft. Der Main-Tauber-Kreis ist mit 1.304 Quadratkilometern einer der größten, aber auch bevölkerungsärmsten Kreise des Landes und gehört zur Metropolregion Stuttgart.

Der Immobilienmarkt von Assamstadt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete liegt mit 10,10 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 2.048 Euro pro Quadratmeter deutlich darunter liegt. Dieses Spannungsfeld erzeugt eine Bruttomietrendite von 5,92 Prozent, die im Bundesland im 97. Perzentil liegt – nur drei Prozent der Orte in Baden-Württemberg weisen eine höhere Rendite auf.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine extreme Volatilität, die für einen kleinen Ort wie Assamstadt typisch ist, wo schon wenige Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Angebotsmiete stieg von 5,19 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 11,50 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von über 120 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,25 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 7,50 Euro im Jahr 2021, ein erneuter Anstieg auf 9,05 Euro im Jahr 2022, ein weiterer Rückgang auf 7,43 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte 2024 mit 10,43 Euro und 2026 mit 11,50 Euro neue Höchststände erreichten.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung beim Kaufpreis. Von 1.017 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 2.092 Euro im Jahr 2022, fiel 2023 auf 1.341 Euro, stieg 2024 auf 2.694 Euro und lag 2025 bei 2.335 Euro. Der CAGR von 23,08 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2026 spiegelt diese starken Ausschläge wider. Die Miete entwickelte sich mit einem CAGR von 12,04 Prozent weniger extrem.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen warnt vor übermäßiger Gewichtung einzelner Jahreswerte. Sie zeigt, dass der Markt für Assamstadt von wenigen Angeboten oder Transaktionen geprägt ist und die Werte nur bedingt repräsentativ für den gesamten Markt sind.

Regionale Einordnung

Assamstadt fällt in der regionalen Einordnung durch ein Muster auf, das in der Nachbarschaft einzigartig ist: überdurchschnittliche Mieten bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen.

Im Vergleich zum Main-Tauber-Kreis liegt die Angebotsmiete von 10,10 Euro pro Quadratmeter 15,4 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro. Der Kaufpreis von 2.048 Euro liegt hingegen 17,6 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 2.485 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete 8,8 Prozent unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis liegt 34,8 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13,4 Kilometern zeigt sich das gleiche Muster: Assamstadt hat den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte (2.048 Euro pro Quadratmeter), während die Miete mit 10,10 Euro im oberen Mittelfeld liegt. Nur Bad Mergentheim (10,40 Euro) und Igersheim (10,30 Euro) weisen höhere Mieten aus, aber mit deutlich höheren Kaufpreisen von 2.793 bzw. 2.860 Euro. Die Folge ist, dass Assamstadt mit 5,92 Prozent die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist – deutlich vor Krautheim (5,18 Prozent) und allen anderen Orten, die zwischen 3,44 und 4,47 Prozent liegen.

Der Kaufpreisfaktor von 16,9 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,9 und unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,5. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 16,9-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich mit 17,9 (Deutschland) annähernd dem Durchschnitt entspricht. Der niedrige Faktor bestätigt die Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung von Assamstadt ist stabil. Die Bevölkerung lag 2015 bei 2.246 Einwohnern und betrug 2024 noch 2.242 – ein Rückgang von 0,18 Prozent über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte von 130 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt über dem Kreisdurchschnitt von 102 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote betrug 2023 1,57 Prozent, was 22 Arbeitslosen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 1,35 Prozent (2022) und 2,08 Prozent (2018). Die aktuelle Quote liegt auf einem sehr niedrigen Niveau und entspricht dem Muster des gesamten Main-Tauber-Kreises.

Die Standortfaktoren des Main-Tauber-Kreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt insgesamt Rang 157 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Arbeitsmarkt mit Rang 93, was die niedrige Arbeitslosenquote untermauert. Auch der Wohlstand (Rang 121) und die Wettbewerbsfähigkeit (Rang 140) liegen im oberen Mittelfeld. Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 236) und die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 248). Der Demografie-Rang von 198 liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Landschaftsschutzgebiet von 84 Hektar in Assamstadt ist Teil der Ferienlandschaft Liebliches Taubertal.