Ingelfingen, Stadt

Marktüberblick

Ingelfingen liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs am unteren Kocher, etwa drei Kilometer nordwestlich von Künzelsau. Die 5.489 Einwohner verteilten sich 2024 auf 46,48 km², was einer Bevölkerungsdichte von 118 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt ist staatlich anerkannter Erholungsort und blickt auf eine lange Geschichte zurück: Von 1701 bis 1805 war sie Residenz der Grafen und Fürsten zu Hohenlohe-Ingelfingen, was dem Ort durch den Zuzug von Handwerkern wirtschaftliche Impulse gab. Der traditionelle Weinbau wird heute durch die Kochertalkellerei fortgeführt, deren Vorgängerin 1892 als Weingärtnergenossenschaft gegründet wurde.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt mit 10,74 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Hohenlohekreises (10,43 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten liegt Ingelfingen damit an zweiter Stelle – nur Künzelsau (11,25 Euro) liegt darüber, alle anderen sechs Orte darunter. Der Angebotskaufpreis von 2.762 Euro je Quadratmeter liegt dagegen unter dem Kreiswert (2.988 Euro) und dem Landeswert (3.140 Euro). Die Kombination aus relativ hoher Miete bei moderatem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,67 Prozent – die zweithöchste im direkten Umland nach Krautheim (5,18 Prozent) und deutlich über dem Kreis- (4,22 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,43 liegt unter dem Kreiswert von 23,85 und dem Landeswert von 23,49.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotsmiete und des Angebotskaufpreises zeigen für Ingelfingen außergewöhnlich hohe Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,47 Euro je Quadratmeter (2018) und 10,82 Euro (2024). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.547 Euro (2021) und 3.273 Euro (2024). Beide Reihen erreichen 2024 ihr jeweiliges Maximum, bevor sie 2025 und 2026 wieder leicht absinken.

Ein besonderer Aufmerksamkeitspunkt ist das Jahr 2021: Hier liegen sowohl die Miete (7,59 Euro) als auch der Kaufpreis (1.547 Euro) deutlich unter dem Niveau der umliegenden Jahre. Im Jahr darauf, 2022, sprangen beide Werte wieder stark an (Miete 8,25 Euro, Kaufpreis 2.881 Euro). Diese Volatilität ist charakteristisch für kleine Märkte mit geringer Transaktions- bzw. Inseratendichte, wo einzelne Angebote das statistische Bild stark verzerren können.

Der CAGR der Miete beträgt 4,63 Prozent, der des Kaufpreises 4,73 Prozent über den gesamten Beobachtungszeitraum. Beide Werte liegen deutlich über dem deutschen Bundesdurchschnitt bei einer Bruttomietrendite von 5,10 Prozent, was auf einen angespannten Wohnungsmarkt in einer wohlhabenden Region hindeutet.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 Kilometer zeigt Ingelfingen ein eindeutiges Muster: Die Angebotsmiete von 10,74 Euro je Quadratmeter liegt an zweiter Stelle – nur Künzelsau (11,25 Euro) liegt darüber, alle anderen sechs Orte darunter. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis mit 2.762 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld – Krautheim (2.155 Euro) und Schöntal (2.437 Euro) liegen darunter, die übrigen sechs Nachbarn darüber.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,67 Prozent ist die zweithöchste im direkten Umland. Zum Vergleich: Niedernhall (3,83 Prozent), Künzelsau (4,27 Prozent), Weißbach (3,91 Prozent), Forchtenberg (3,79 Prozent), Kupferzell (3,99 Prozent), Dörzbach (4,13 Prozent) und Schöntal (4,39 Prozent) liegen alle darunter. Nur Krautheim (5,18 Prozent) übertrifft Ingelfingen – hier ist der Kaufpreis jedoch mit 2.155 Euro je Quadratmeter noch einmal deutlich niedriger.

Auf Ebene des Hohenlohekreises liegt Ingelfingen bei der Miete leicht über dem Durchschnitt, bei allen anderen Kennzahlen jedoch unter dem Kreis- und Landesniveau. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 74,9 Prozent – Ingelfingen liegt damit in den oberen Quartilen der baden-württembergischen Orte.

Standortfaktoren

Der Hohenlohekreis, zu dem Ingelfingen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 58 von rund 400 deutschen Kreisen einen sehr guten Gesamtwert. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage (Rang 50) sowie im Index Stärke (Rang 56) und Wettbewerb/Innovation (Rang 69). Im Bereich Demografie (Rang 106) und Arbeitsmarkt (Rang 108) liegt der Kreis dagegen im Mittelfeld.

Diese Struktur spiegelt sich in den lokalen Daten wider: Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht rückläufig (von 5.516 auf 5.489 Einwohner, minus 0,49 Prozent), was dem durchschnittlichen Demografie-Rang des Kreises entspricht. Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 5,7 Prozent (2018) und 7,8 Prozent (2020) und lag 2023 bei 7,1 Prozent.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die historische Bedeutung als Residenzstadt der Grafen und Fürsten zu Hohenlohe-Ingelfingen hat dem Ort eine gewachsene Struktur mit sieben Stadtteilen und einer alten Altstadt gegeben, die zur Attraktivität als Erholungsort beiträgt.

Zusammengenommen ergibt sich das Bild einer kleinen, ländlich geprägten Stadt in einer wirtschaftlich stabilen Region, die von der Wohlstandsdynamik des Hohenlohekreises profitiert, aber nicht im Zentrum des Ballungsraums liegt. Die Kombination aus relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen macht den Ort für Mieterträge interessant, während die extreme Volatilität der Zeitreihen auf einen kleinen, wenig liquiden Markt hindeutet.