Neuenstein, Stadt

Marktüberblick

Neuenstein liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs im Hohenlohekreis und zählt 6.722 Einwohner auf einer Fläche von 47,86 km². Die Stadt ist durch die Autobahn 6 und die Bahnstrecke Heilbronn–Crailsheim an das überregionale Netz angebunden. Mit dem Werk des Automobilzulieferers Magna PT (ehemals Getrag) mit über 1.000 Beschäftigten verfügt Neuenstein über einen bedeutenden lokalen Arbeitgeber, der die lokale Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.959 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,17 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,53 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,08.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ausgeprägte Volatilität. Zwischen 2020 mit einem Tief von 1.853 Euro je Quadratmeter und 2022 mit einem Hoch von 3.185 Euro je Quadratmeter bewegte sich der Preis innerhalb von zwei Jahren um mehr als 70 Prozent. In den Folgejahren 2023 und 2024 stabilisierte sich der Preis bei rund 2.570 bis 2.590 Euro je Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 2.959 Euro je Quadratmeter liegt damit wieder deutlich über dem Niveau der Jahre 2023/2024.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger dramatisch, aber ebenfalls schwankend: Von 8,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg sie auf 11,46 Euro im Jahr 2023, fiel dann auf 9,99 Euro im Jahr 2024 und liegt 2025 wieder bei 11,20 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Mieten beträgt 0,58 Prozent, für Kaufpreise 6,15 Prozent über die verfügbare Zeitreihe. Die Kaufpreisentwicklung war also deutlich dynamischer als die Mietentwicklung.

Die Zeitreihe weist für 2026 einen Kaufpreiswert von 4.029 Euro je Quadratmeter aus, der deutlich über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.959 Euro liegt. Dieser Unterschied zwischen Zeitreihenwert und aktuellem Marktwert ist ohne weitere Daten nicht erklärbar.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Neuensteins wuchs seit 2015 von 6.506 auf 6.722 Einwohner, was einer Zunahme von 3,3 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch zwischen 2015 und 2017, gefolgt von einem stabilen Anstieg bis 2023. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 6.722 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Schwankungen zwischen 73 (2018) und 140 (2020). Der Wert von 102 im Jahr 2023 liegt damit im mittleren Bereich der beobachteten Spanne. Die Entwicklung korreliert mit der Anwesenheit des Arbeitgebers Magna PT: Ein großer industrieller Arbeitgeber wirkt stabilisierend auf den lokalen Arbeitsmarkt, kann aber auch konjunkturelle Schwankungen direkt auf die Stadt übertragen.

Regionale Einordnung

Neuenstein liegt mit einem Angebotskaufpreis von 2.959 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Hohenlohekreises (2.988 Euro) und leicht unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt der Preis mit dem 1,23-Fachen des deutschen Durchschnitts (2.409 Euro) deutlich darüber.

Die Angebotsmiete von 11,17 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (10,43 Euro) und den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), liegt aber knapp über dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 22,08 ist unter dem Kreisdurchschnitt (23,85) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was auf ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Vergleich zur Region hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,53 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 66,8 von 1.102 Orten). Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten liegt die Rendite Neuensteins über denen von Waldenburg (3,79 Prozent), Öhringen (4,19 Prozent), Pfedelbach (4,14 Prozent), Zweiflingen (4,23 Prozent), Kupferzell (3,99 Prozent), Forchtenberg (3,79 Prozent), Niedernhall (3,83 Prozent) und Weißbach (3,91 Prozent). Neuenstein bietet damit die höchste Bruttomietrendite im unmittelbaren Umland.

Allerdings ist zu beachten, dass die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Standortfaktoren

Der Hohenlohekreis, zu dem Neuenstein gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 58 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Stärke liegt der Kreis auf Rang 56, im Index Dynamik auf Rang 138. Die Teilindizes zeigen eine gute soziale Lage (Rang 50), während die Bereiche Demografie (Rang 106) und Arbeitsmarkt (Rang 108) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 69) schwächer abschneiden.

Neuenstein verfügt über keine eigene Hochschule. Die Stadt ist durch die Autobahn 6 und die Bahnstrecke Heilbronn–Crailsheim verkehrsgünstig angebunden.

Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, einem bedeutenden industriellen Arbeitgeber und einer über dem Umland liegenden Bruttomietrendite macht Neuenstein zu einem der stabileren Standorte im Hohenlohekreis, auch wenn die Kaufpreisvolatilität der letzten Jahre auf einen sensiblen Markt hindeutet.