Dörzbach

Marktüberblick

Dörzbach ist eine Gemeinde im Hohenlohekreis im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs. Auf einer Fläche von 32,35 km² leben rund 2.600 Menschen in vier Ortsteilen (Dörzbach, Hohebach, Laibach, Meßbach). Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Krautheim und liegt im Naturraum der Kocher-Jagst-Ebenen, durchzogen von der mittleren Jagst.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für ländliche Räume typisches Bild: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt, aber unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt. Mit einer Bruttomietrendite von 4,13 % liegt Dörzbach unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber auch unter dem Kreis- (4,22 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,24 liegt leicht über dem Kreis- (23,85) und Landesdurchschnitt (23,49).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotswerte zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Der Kaufpreis ist seit 2018 um durchschnittlich 2,72 % pro Jahr gestiegen (von 2.273 €/m² auf 2.817 €/m² im Prognosejahr 2026), während die Angebotsmiete mit 0,91 % pro Jahr nur langsam zunimmt (von 8,50 €/m² auf 9,14 €/m²).

Die Jahreswerte weisen dabei starke Schwankungen auf. Im Jahr 2023 sprangen beide Werte deutlich nach oben (Miete 15 €/m², Kaufpreis 3.668 €/m²), bevor sie 2024 wieder fielen. Im Prognosejahr 2025 zeigt der Kaufpreis mit 4.188 €/m² einen weiteren Ausreißer nach oben. Diese Volatilität entspricht dem Muster kleinerer Märkte, in denen einzelne Inserate den Durchschnittswert eines Jahres erheblich beeinflussen können.

Die wachsende Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung bedeutet rechnerisch eine weitere Verschlechterung der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 24,24 ist höher als der des Umlands, was den Markt relativ teuer macht im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Dörzbach bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Bei der Bruttomietrendite liegt der Ort im unteren Drittel der Nachbarn.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,3 km hat Dörzbach mit 2.825 €/m² einen der höheren Kaufpreise – drei Orte sind teurer: Niedernhall (3.202 €/m²), Künzelsau (3.164 €/m²) und Weißbach (3.042 €/m²). Die Angebotsmiete von 9,71 €/m² liegt dagegen im Mittelfeld der Nachbarn. Die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Rendite von 4,13 %, die unter fünf von acht Nachbarorten liegt (Assamstadt 5,92 %, Krautheim 5,18 %, Mulfingen 4,46 %, Ingelfingen 4,67 %, Künzelsau 4,27 %), aber über Niedernhall (3,83 %), Boxberg (4,02 %) und Weißbach (3,91 %).

Damit hebt sich Dörzbach von den Nachbarn ab: Der Kaufpreis ist hoch, aber die Mieten folgen diesem Niveau nicht. Das entspricht dem Muster eines Marktes, in dem die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage übertrifft.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung ist für eine ländliche Gemeinde im Hohenlohekreis positiv: Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 2.463 auf 2.597 gestiegen, das sind 5,4 % Wachstum. Dieser Trend ist bemerkenswert, da viele ländliche Gemeinden in Deutschland Bevölkerungsrückgang verzeichnen.

Der Hohenlohekreis als Gebietskörperschaft schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt gut ab: Mit Rang 58 von rund 400 deutschen Kreisen liegt er im oberen Drittel. Besonders stark ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 50) sowie bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 56). Schwächer positioniert ist er bei Dynamik (Rang 138) sowie bei Demografie (Rang 106) und Arbeitsmarkt (Rang 108). Diese Teilindizes gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über drei Schlösser (Schloss Eyb, Schloss Meßbach, Burg Laibach) als Kulturdenkmale, die auf eine lange Geschichte zurückgehen. Die ländliche Struktur und die Lage im Naturraum Kocher-Jagst-Ebenen prägen das Ortsbild.