Wertheim, Stadt

Marktüberblick

Wertheim ist die nördlichste Stadt Baden-Württembergs und liegt im Nordwesten des Main-Tauber-Kreises an der Mündung der Tauber in den Main. Die Große Kreisstadt mit 23.319 Einwohnern (2024) bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden und ist etwa 70 Kilometer südöstlich von Frankfurt sowie 30 Kilometer westlich von Würzburg gelegen. Das Stadtgebiet umfasst 138,59 Quadratkilometer bei einer Bevölkerungsdichte von 168 Einwohnern je km². Seit 1976 ist Wertheim Große Kreisstadt und gliedert sich in die Kernstadt, 15 Ortschaften und 5 Stadtteile.

Aktuelle Marktlage

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.755 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,46 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,28, die Bruttomietrendite 4,12 Prozent.

Im regionalen Vergleich schneidet Wertheim unterschiedlich ab: Die Angebotsmiete von 9,46 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt des Main-Tauber-Kreises (8,75 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), deutlich unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Beim Angebotskaufpreis liegt Wertheim mit 2.755 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert (2.485 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (4,31 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte belegt Wertheim damit Platz 38,6 – die Rendite liegt also im unteren Drittel der Landeswerte.

Auf Nachbarteil-Ebene zeigt sich eine deutliche Preisspanne: Während Kreuzwertheim (0,8 km Entfernung) mit 2.255 Euro je Quadratmeter nahe am Wertheimer Niveau liegt, weist Hasloch (4,2 km) mit nur 1.342 Euro einen deutlich niedrigeren Preis aus. Faulbach (6 km) liegt mit 3.294 Euro je Quadratmeter über dem Wertheimer Wert.

Preisentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich von 2018 bis 2025 durchgängig steigend: Von 6,89 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,75 Euro im Jahr 2025, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 3,44 Prozent entspricht. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 9,03 Euro je Quadratmeter zu verzeichnen.

Beim Angebotskaufpreis ist die Entwicklung volatiler. Von 2.038 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis 2019 auf 2.781 Euro, fiel 2020 auf 2.451 Euro und 2021 auf 2.062 Euro. Im Jahr 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 3.404 Euro je Quadratmeter, gefolgt von einem Rückgang auf 2.820 Euro im Jahr 2023. Die Werte stabilisierten sich 2024 bei 2.927 Euro und 2025 bei 2.890 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 2.773 Euro je Quadratmeter ausgewiesen.

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt beim Kaufpreis 3,93 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Wertheim ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 23.405 Einwohnern im Jahr 2015 auf 23.319 im Jahr 2024, was einer Abnahme von rund 0,37 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang von 2015 auf 2017 (von 23.405 auf 22.777), gefolgt von einer Stabilisierung und leichten Erholung ab 2022.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 578 und ist bis 2023 auf 505 gesunken, was einer Verbesserung entspricht. Allerdings stieg sie 2023 wieder leicht an.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Main-Tauber-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 157 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Indikatoren sind der Arbeitsmarkt (Rang 93) und der Wohlstand (Rang 121). Schwächer positioniert sind die Bereiche Dynamik (Rang 236) und Wettbewerb und Innovation (Rang 248). Der Demografie-Indikator liegt bei Rang 198. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Fazit

Wertheim liegt im unteren bis mittleren Preissegment des baden-württembergischen Immobilienmarkts, mit Mietpreisen knapp über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis liegt moderat über dem Kreis- und Bundeswert. Die Mietrendite von 4,12 Prozent bewegt sich im unteren Drittel der baden-württembergischen Vergleichswerte.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig, wobei sich die Zahlen seit 2022 stabilisieren. Der Arbeitsmarkt des Kreises wird im Prognos-Zukunftsatlas als relativ stark eingestuft (Rang 93 von 400), während die Dynamik und Innovationskraft schwächer ausgeprägt sind. Die Lage an der Mündung der Tauber in den Main und die Einbindung in den Mittelbereich Wertheim mit Freudenberg als weiterer Stadt prägen die regionale Struktur.