Bürgstadt, M

Marktüberblick: Höchste Preise, niedrigste Rendite

Bürgstadt ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit rund 4.266 Einwohnern auf 17,4 km². Der Ort liegt direkt an der Mündung der Erf in den Main und grenzt unmittelbar an die Kreisstadt Miltenberg (1,7 km Entfernung). Mit knapp 60 ha Rebfläche gehört Bürgstadt zu den größten Weinbaugemeinden am Bayerischen Untermain. Der Ort verfügt über einen Haltepunkt an der Strecke Miltenberg–Wertheim und ist über die Staatsstraßen 507, 2309 und 2310 erschlossen.

Der Immobilienmarkt weist im regionalen Vergleich extreme Kennzahlen auf: Die Angebotsmiete liegt mit 10,06 €/m² über den meisten Nachbarorten im Umkreis, nur Kleinheubach (11,49 €/m²) liegt darüber. Der Angebotskaufpreis von 3.679 €/m² ist der höchste aller Nachbarorte und liegt 13 % über dem bayerischen Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 30,48 Monaten bedeutet, dass der Kaufpreis dem 2,54-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – deutlich mehr als im Kreis Miltenberg (22,3 Monate) oder im Deutschlanddurchschnitt (ca. 22,5 Monate, berechnet aus den Durchschnittswerten). Die Bruttomietrendite von 3,28 % ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt im unteren Bayern-Vergleich (Perzentilrang 22,6 von 2.056 Orten im Bundesland).

Preisentwicklung: Stabile Miete, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren, stabilen Aufwärtstrend: Von 7,20 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 10,28 €/m² im Jahr 2026 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 4,6 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2019 bis 2022, als die Miete von 7,27 auf 8,85 €/m² kletterte.

Die Kaufpreisentwicklung ist hingegen von extremer Volatilität geprägt. Die Werte schwanken zwischen 2.004 €/m² (2025) und 4.306 €/m² (2021) – eine Spannbreite von mehr als 115 %. Diese starken jährlichen Ausschläge (2021: 4.306 → 2022: 2.354 → 2023: 2.295 → 2024: 4.001 → 2025: 2.004) deuten auf ein sehr kleines Angebot hin, bei dem einzelne Transaktionen den Durchschnittswert stark verzerren. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich registrierten Transaktionen beruhen – die Schwankungen sind also real und nicht auf Schätzungen zurückzuführen.

Der aktuelle Kaufpreis von 3.679 €/m² (2026) liegt nahe am 2021er Hoch, was auf eine Erholung nach dem Tief von 2025 hindeutet. Die Kombination aus steigenden Mieten und volatil hohen Kaufpreisen erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 3,28 %.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im Kreis Miltenberg

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km Entfernung hebt sich Bürgstadt bei den Kaufpreisen deutlich ab: Mit 3.679 €/m² liegt der Ort deutlich über allen Nachbarn. Kleinheubach liegt mit 2.918 €/m² etwa 21 % darunter, Eichenbühl mit 1.798 €/m² und Rüdenau mit 1.609 €/m² am unteren Ende.

Bei der Miete liegt Bürgstadt mit 10,06 €/m² über den meisten Nachbarorten, nur Kleinheubach (11,49 €/m²) liegt darüber. Die Bruttomietrendite von 3,28 % ist die niedrigste im direkten Vergleich – nur Freudenberg liegt mit 3,94 % darunter. Die hohen Kaufpreise in Bürgstadt stehen damit in keinem Verhältnis zu den Mietniveaus, was die niedrige Rendite erklärt.

Im Kreisvergleich liegt Bürgstadt bei der Miete 7,6 % über dem Kreisdurchschnitt (9,35 €/m²) und bei den Kaufpreisen 45,7 % darüber (2.524 €/m²). Gegenüber dem Bayerndurchschnitt liegt die Miete knapp unter dem Mittel (10,11 €/m²), der Kaufpreis jedoch 13 % darüber.

Die Lage direkt an der Kreisstadt Miltenberg und die Bahnanschlusslage könnten als Erklärung für die überdurchschnittlichen Preise dienen, da Bürgstadt als Schlafgemeinde mit guter Anbindung fungiert.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik

Der Landkreis Miltenberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung zeigt ein gemischtes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 113 im oberen Drittel, ebenso der Arbeitsmarkt mit Rang 135. Schwächer positioniert ist der Kreis bei Dynamik (Rang 362) und Wettbewerb/Innovation (Rang 265). Der Demografie-Index liegt mit Rang 259 im unteren Mittelfeld.

Die Bevölkerungsentwicklung in Bürgstadt ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 4.284 Einwohnern (2015) auf 4.266 (2024), was einer Abnahme von 0,42 % entspricht. Der Höchststand in der Reihe wurde 2022 mit 4.319 Einwohnern erreicht. Die Bevölkerungsdichte von 245 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 70 Promille (7,0 %) und hat sich seit 2015 (55 Promille) verschlechtert. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem schwachen Prognos-Rang im Arbeitsmarkt-Teilindex des Kreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Weinbau mit rund 60 ha Rebfläche ist ein lokaler Wirtschaftsfaktor, der jedoch kaum direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt nimmt.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung, steigender Arbeitslosigkeit und schwachen Dynamikwerten im Zukunftsatlas steht im Widerspruch zu den hohen Immobilienpreisen – ein Muster, das auf eine begrenzte Angebotsseite und die Lage in der Metropolregion Rhein-Main/Aschaffenburg hindeutet.