Schneeberg, M

Marktüberblick

Schneeberg ist ein Markt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg mit rund 1.730 Einwohnern auf 16,6 km². Der Ort liegt im Odenwald und besteht aus den drei Gemeindeteilen Hambrunn, Schneeberg und Zittenfelden. Historisch war Schneeberg bis ins 19. Jahrhundert Weinbaugebiet in Terrassenbauweise, heute prägt die ländliche Struktur den Ort. Mit 324 sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen bei 776 erwerbstätigen Einwohnern ist Schneeberg ein klassischer Auspendlerort – 452 Personen mehr pendeln aus, als einpendeln. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Bahnstrecke Seckach–Miltenberg mit Anschluss an die S-Bahn Rhein-Neckar in Seckach.

Die niedrige Bevölkerungsdichte von 104 Einwohnern je km² und der deutliche Bevölkerungsrückgang von 3,1 % seit 2015 (von 1.785 auf 1.730) spiegeln die Struktur eines kleinen Odenwaldmarkts wider, der wirtschaftlich an den größeren Raum Miltenberg und darüber hinaus angebunden ist.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.805 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,55 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Vergleichswerten: Der Kaufpreis liegt 28 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.524 Euro, die Miete 19 % unter dem Kreiswert von 9,35 Euro. Gegenüber Bayern liegt der Kaufpreis sogar 44 % darunter, die Miete 25 %.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,92 – deutlich unter dem Kreiswert von 22,27 und dem Landesdurchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite liegt mit 5,02 % über dem Kreiswert (4,68 %) und dem Landesdurchschnitt (4,13 %), knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das bedeutet: Schneeberg ist ein günstiger Markt im Vergleich zum Umland, was sich in einer überdurchschnittlichen Rendite für Investoren niederschlägt.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt jedoch erhebliche Volatilität. Die Kaufpreise stiegen von 1.261 Euro (2019) auf 2.578 Euro (2022), fielen dann aber auf 1.156 Euro (2023) – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Bis 2024 erholten sie sich auf 1.702 Euro. Die Mietpreise bewegten sich zwischen 5,33 Euro (2019) und 7,57 Euro (2022), mit ähnlichen Schwankungen. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt ungewöhnlich und deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate große Auswirkungen auf die Durchschnittswerte haben.

Regionale Einordnung

Schneeberg liegt im unteren bis mittleren Preissegment seiner Nachbargemeinden. Von den acht verglichenen Nachbarorten hat nur Kirchzell mit 1.298 Euro je Quadratmeter niedrigere Kaufpreise, während alle anderen deutlich darüber liegen. Amorbach (2.578 Euro), Weilbach (2.322 Euro), Miltenberg (2.774 Euro) und Kleinheubach (2.918 Euro) liegen alle über 2.000 Euro. Bürgstadt erreicht mit 3.679 Euro das höchste Niveau.

Die Bruttomietrendite von 5,02 % liegt im oberen Drittel der Nachbarn – nur Kirchzell (8,29 %), Rüdenau (5,99 %) und Eichenbühl (5,86 %) bieten höhere Renditen. Schneeberg bewegt sich damit in einer Gruppe von Orten mit moderaten Kaufpreisen und soliden Mietrenditen.

Auf Ebene des Landkreises Miltenberg schneidet Schneeberg im Vergleich zum Kreisdurchschnitt deutlich günstiger ab. Im Bundesland Bayern liegt Schneeberg mit einem Perzentilrang von 83,5 bei der Bruttomietrendite im oberen Quartil – das bedeutet, dass 83,5 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Miltenberg den Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 113 im oberen Drittel, der Arbeitsmarktrang mit 135 ebenfalls gut. Der Dynamikrang von 362 liegt hingegen im unteren Bereich – der Kreis entwickelt sich in puncto Wachstum und Dynamik langsamer als die Mehrheit der deutschen Kreise. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 265 im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 1.785 auf 1.730 gesunken, was einem Rückgang von 3,1 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,67 % und damit über dem Tiefstwert von 1,32 % im Jahr 2019. Mit 27 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.730 ist die Arbeitslosigkeit zwar niedrig, aber der Aufwärtstrend seit 2019 ist erkennbar.

Die Kombination aus gutem Wohlstandsranking, aber niedriger Dynamik und rückläufiger Bevölkerung beschreibt einen stabilen, aber nicht wachsenden ländlichen Raum. Die niedrigen Immobilienpreise in Schneeberg entsprechen diesem Muster – sie spiegeln die begrenzte Nachfrage bei gleichzeitig stabiler wirtschaftlicher Basis wider.