Großwallstadt

Marktüberblick

Großwallstadt liegt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg direkt am linken Mainufer, knapp 20 Kilometer südlich von Aschaffenburg. Die 4.097 Einwohner lebten 2024 auf einer Fläche von 14,02 Quadratkilometern. Die Gemeinde wird strukturell vom größten Arbeitgeber der Region geprägt – der Ciba Vision/Alcon, die mit rund 2.200 Mitarbeitern Kontaktlinsen und Pflegemittel herstellt. Seit 2013 ist die Gemeinde schuldenfrei.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,61 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und dem Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 2.762 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis-Mittel von 2.523 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,61 Prozent – über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,7 liegt unter dem Kreis- und dem Landesdurchschnitt, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu vielen Teilen Bayerns hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Großwallstadt haben in den vergangenen Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Von 7,21 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 11,81 Euro – ein Anstieg von knapp 64 Prozent in acht Jahren. Im aktuellen Jahr 2026 korrigieren sie sich leicht auf 10,45 Euro.

Die Kaufpreise verliefen anders: Sie erreichten 2022 mit 3.686 Euro pro Quadratmeter ihren Höhepunkt und sind seither auf 2.707 Euro im Jahr 2026 gefallen – ein Rückgang von rund 27 Prozent vom Peak. Derzeit liegen sie mit 2.762 Euro leicht darüber.

Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster: Während die Mieten kontinuierlich stiegen, erreichten die Kaufpreise 2022/2023 ihren Zenit und korrigieren sich seitdem. In Großwallstadt ist der Korrekturprozess bei den Kaufpreisen bereits deutlicher ausgeprägt als bei den Mieten, was auf eine stärkere Preissensibilität im Kaufmarkt hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Großwallstadt unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 10,61 Euro liegt über dem Kreis-Miltenberg-Durchschnitt von 9,35 Euro und leicht über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.762 Euro liegt jedoch über dem Kreis-Mittel von 2.523 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im direkten Nachbarschaftsvergleich zeigt sich ein klares Muster: Die benachbarten Gemeinden Sulzbach am Main (3,4 km) mit 3.553 Euro, Elsenfeld (3,6 km) mit 3.293 Euro und Niedernberg (4,0 km) mit 3.518 Euro liegen bei den Kaufpreisen deutlich höher als Großwallstadt. Kleinwallstadt (0,9 km) mit 2.781 Euro liegt knapp darüber. Nur Hausen (3,8 km) mit 1.809 Euro und Mömlingen (5,8 km) mit 2.595 Euro liegen unter dem Großwallstädter Niveau. Die Mieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 8,87 Euro (Hausen) und 11,28 Euro (Sulzbach) – Großwallstadt liegt damit im Mittelfeld.

Die Bruttomietrendite von 4,61 Prozent liegt über sechs von acht Nachbarorten, wird jedoch von Hausen (5,88 %) und Mömlingen (4,72 %) übertroffen. Im bayerischen Vergleich liegt sie im oberen Drittel (76. Perzentil). Dies spiegelt wider, dass die Kaufpreise in Großwallstadt im Verhältnis zu den Mieten moderater sind als in vielen anderen bayerischen Gemeinden.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Großwallstadt ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 4.118 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.097 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 292 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Miltenberg stieg von 5,8 Prozent im Jahr 2015 auf 7,4 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg geht einher mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung in der Region. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Miltenberg mit dem Gesamtrang 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 113 aus, während die Dynamik mit Platz 362 die schwächste Bewertung erhält. Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 135 im oberen Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird maßgeblich vom produzierenden Gewerbe geprägt, wobei Ciba Vision/Alcon als größter Arbeitgeber mit rund 2.200 Mitarbeitern eine zentrale Rolle spielt. Im Jahr 2020 waren 1.956 Personen im produzierenden Gewerbe sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 1.262 Personen in sonstigen Dienstleistungsbereichen tätig waren. Von den 1.838 am Wohnort Beschäftigten ist ein signifikanter Teil im produzierenden Gewerbe tätig.