Elsenfeld, M

Marktüberblick: Teurer als der Kreisdurchschnitt

Elsenfeld liegt im unterfränkischen Landkreis Miltenberg am Main, knapp 16 Kilometer von Aschaffenburg und 20 Kilometer von der Kreisstadt Miltenberg entfernt. Der Markt mit 9.370 Einwohnern auf 24,38 Quadratkilometern gehört zu den wachsenden Gemeinden der Region: Die Bevölkerung stieg zwischen 2015 und 2024 um knapp vier Prozent. Die Gemeinde verfügt über sieben Gemeindeteile und weist mit 384 Einwohnern je Quadratkilometer eine deutliche höhere Dichte auf als viele ländliche Gemeinden im Spessart-Umland.

Der Immobilienmarkt in Elsenfeld liegt über dem bayerischen und überkreislichen Durchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt aktuell 10,42 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den bayerischen Mittelwert von 10,11 Euro sowie den Kreisdurchschnitt von 9,35 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 3.293 Euro je Quadratmeter liegt sowohl über dem Bayern-Wert von 3.246 Euro als auch deutlich über dem Kreiswert von 2.524 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,8 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und unter dem Kreiswert von 4,68 Prozent – ein direkter Ausdruck der hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Ausreißern

Die Mietpreise in Elsenfeld zeigen zwischen 2018 und 2026 starke Schwankungen. Von 7,24 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 ging der Wert 2019 auf 6,73 Euro zurück, stieg dann bis 2021 auf 9,18 Euro an, fiel 2022 leicht auf 8,99 Euro und erreichte 2023 mit 9,82 Euro ein neues Niveau. 2024 folgte ein Rückgang auf 8,75 Euro, bevor 2025 mit 11,24 Euro ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen war. Der Jahresdurchschnitt 2026 liegt bei 10,61 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ähnlich volatil. Nach einem Anstieg von 2.350 Euro (2018) auf 2.843 Euro (2019) folgte eine Phase der Stabilität bis 2022 um 2.690 Euro. 2023 brachen die Preise auf 2.229 Euro ein, erholten sich 2024 stark auf 3.114 Euro. Der Wert von 1.098 Euro im Jahr 2025 ist ein extremer Ausreißer, der nicht in die Entwicklungslinie passt und auf eine Datenanomalie hindeutet. Der Wert von 3.641 Euro im Jahr 2026 zeigt erneut einen starken Anstieg.

Der Kaufpreisfaktor von 26,34 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und deutlich über dem Kreiswert von 22,3. Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein höherer Faktor bedeutet eine längere Amortisationsdauer und spricht für einen Verkäufermarkt.

Regionale Einordnung: Oberes Preissegment im Kreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Elsenfeld als einer der teureren Orte im Landkreis Miltenberg ab. Mit einer Angebotsmiete von 10,42 Euro liegt der Markt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,35 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Elsenfeld mit 3.293 Euro je Quadratmeter rund 30 Prozent über dem Kreiswert.

Im Vergleich zu den unmittelbaren Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Obernburg am Main (1,3 Kilometer entfernt) weist mit 10,86 Euro eine leicht höhere Miete und mit 3.247 Euro einen ähnlichen Kaufpreis auf. Erlenbach am Main (4,9 Kilometer) liegt mit 3.390 Euro sogar noch etwas höher beim Kaufpreis, hat aber eine niedrigere Rendite von 3,67 Prozent. Sulzbach am Main (7 Kilometer) weist mit 11,28 Euro die höchste Miete und mit 3.553 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbargemeinden auf. Hausen (4,3 Kilometer) fällt mit 1.809 Euro Kaufpreis und 5,88 Prozent Rendite deutlich aus dem Muster heraus und zeigt, wie unterschiedlich die Märkte selbst im engen Umkreis sein können.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Miltenberg auf Platz 189 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 113) sowie beim Arbeitsmarkt (Platz 135). Schwächer ist er bei Wettbewerb und Innovation (Platz 265) und bei der Dynamik (Platz 362). Diese Struktur spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Hohe Kaufpreise bei moderater Mietentwicklung.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und gewerbliche Basis

Die Bevölkerungsentwicklung in Elsenfeld ist seit 2015 durchgehend positiv. Von 9.015 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Zahl auf 9.370 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 355 Einwohnern bzw. 3,9 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+153) und von 2022 auf 2023 (+95). Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 9.370.

Die Gemeinde verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur zeigt sich in den Gemeindesteuereinnahmen von 11,64 Millionen Euro im Jahr 2023, davon 4,52 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen. Der Anteil der Gewerbesteuer von rund 39 Prozent an den Gesamteinnahmen weist auf eine bedeutende gewerbliche Basis hin.

Die Lage am Main und die Nähe zu Aschaffenburg (16 Kilometer) und Miltenberg (20 Kilometer) prägen die Standortqualität. Elsenfeld liegt in der Region Bayerischer Untermain und ist Teil des Rhein-Main-Gebiets. Die Gemeinde gehört zum Einzugsbereich der größeren Nachbarstädte, was Pendlerströme und die Nachfrage nach Wohnraum strukturell beeinflusst.