Niedernberg

Marktüberblick

Niedernberg liegt am linken Mainufer im unterfränkischen Landkreis Miltenberg, etwa sieben Kilometer südlich von Aschaffenburg. Die 15,6 km² große Gemeinde mit rund 4.850 Einwohnern gehört zur wärmsten Region Deutschlands (Jahresmitteltemperatur über 9 °C) und liegt im bayerischen Teil des Rhein-Main-Gebiets. Der Ort wurde erstmals 1095 urkundlich erwähnt; auf seinem Gebiet befand sich ein römisches Kastell aus dem 1. Jahrhundert n. Chr., dessen Reste heute zum UNESCO-Welterbe Mainlimes gehören.

Der Immobilienmarkt weist mit 10,84 €/m² Angebotsmiete und 3.518 €/m² Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das über dem Kreisdurchschnitt liegt, aber nur leicht über dem bayerischen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,7 % ist niedriger als im Kreis (4,68 %) und in Bayern (4,13 %), was auf ein Preisniveau hindeutet, bei dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen unterdurchschnittlich sind. Der Kaufpreisfaktor von 27,04 bestätigt diese Einordnung: Er liegt über dem Kreiswert von 22,27 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel; sie liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe zeigt für beide Märkte starke Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,58 €/m² (2019) und 11,39 €/m² (2026). Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 5.000 €/m² einen extremen Spitzenwert, bevor er in den Folgejahren auf 3.277 €/m² (2023) und 3.336 €/m² (2025) zurückging. Der aktuelle Wert von 3.576 €/m² (2026) liegt wieder leicht darüber.

Der langfristige Anstieg ist deutlich: Der Kaufpreis ist seit 2018 um rund 54 % gestiegen (von 2.320 auf 3.576 €/m²), die Miete um 24 % (von 9,22 auf 11,39 €/m²). Der Kaufpreis-CAGR von 5,56 % liegt deutlich über dem Miet-CAGR von 2,68 %. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise über den Zeitraum schneller entwickelt haben als die Mieten. Interessanterweise geht dies einher mit einem Bevölkerungsrückgang von 2,9 % seit 2015 – ein Muster, das auf eine Nachfrage durch Zuzügler aus dem Umland hindeuten könnte, die die lokale Bevölkerungsentwicklung überkompensiert.

Regionale Einordnung

Niedernberg liegt mit 10,84 €/m² Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt von 9,35 €/m² und knapp über dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m². Beim Kaufpreis mit 3.518 €/m² übertrifft der Ort den Kreiswert von 2.523 €/m² um rund 39 %, liegt aber nur leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².

Die Bruttomietrendite von 3,7 % liegt unter dem Kreiswert von 4,68 % und dem bayerischen Mittel von 4,13 %. Der Perzentilrang von 44,6 % im Bundesland bedeutet, dass 44,6 % der bayrischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen – Niedernberg liegt damit knapp unter dem Median.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Sulzbach a. Main (1,1 km entfernt) liegt mit 11,28 €/m² Miete und 3.553 €/m² Kaufpreis leicht über Niedernberg, während Großwallstadt (4 km) mit 10,61 €/m² Miete und 2.762 €/m² Kaufpreis deutlich niedrigere Kaufpreise aufweist. Aschaffenburg (7 km) liegt mit 12,74 €/m² Miete und 4.291 €/m² Kaufpreis deutlich über Niedernberg. Die Preise der Nachbarorte variieren stark und lassen sich nicht einfach mit der Entfernung zur Mittelstadt erklären.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Niedernberg ist seit 2015 um 2,9 % von 4.993 auf 4.848 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2021 ging die Einwohnerzahl fast jedes Jahr zurück, 2022 gab es einen leichten Anstieg auf 4.902, bevor 2023 wieder ein deutlicher Rückgang auf 4.848 erfolgte. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 311 Einwohnern je km².

Die Arbeitslosenquote liegt bei 73 Promille (7,3 %). Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 54 Promille (2018) auf 77 Promille (2020), einen Rückgang auf 61 Promille (2021) und einen erneuten Anstieg auf 73 Promille (2023).

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Miltenberg den Gesamtrang 189 von rund 400 Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 113) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 135). Schwächer ist er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 265) und bei der Dynamik (Rang 362). Der Demografie-Rang liegt mit 259 im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus gutem Wohlstand, aber schwacher Dynamik und rückläufiger Bevölkerung deutet auf eine Gemeinde hin, die strukturell weniger wachstumsorientiert ist, aber als Wohngemeinde im Umland einer Mittelstadt attraktiv bleibt.