Aschaffenburg
Aschaffenburg (PLZ 63701) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 72.918 Einwohner auf 62,5 km², das entspricht 1.168 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,74 € pro m², der Kaufpreis bei 4.291 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,56 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,1 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aschaffenburg über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,20 € auf 13,29 € pro m², im Mittel 3,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Aschaffenburg Rang 44 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 169, Stärkerang 42). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Goldbach, Glattbach und Haibach an.
Immobilienpreise in Aschaffenburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Aschaffenburg
Aschaffenburg als zweitgrößte Stadt Unterfrankens im bayerischen Untermain zeigt einen angespannten Immobilienmarkt mit deutlich überdurchschnittlichen Preisen im regionalen und bundesweiten Vergleich. Die Stadt profitiert von ihrer Lage in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main, dem Hochschulstandort und einem stabilen Arbeitsmarkt.
Marktüberblick
Aschaffenburg, die zweitgrößte Stadt im Regierungsbezirk Unterfranken, weist einen angespannten Immobilienmarkt auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,74 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.291 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,06.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und sind als Angebotswerte zu verstehen. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Der Mietmarkt hat in den vergangenen Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,20 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 12,31 Euro pro Quadratmeter an. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 12,03 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 13,29 Euro pro Quadratmeter zulegten. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,36 Prozent.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild. Von 3.397 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 entwickelte sich der Preis bis 2023 auf 4.467 Euro pro Quadratmeter. Nach einer Korrektur 2024 auf 4.189 Euro folgte 2025 ein erneuter Anstieg auf 4.434 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 28,06 liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem deutschen Durchschnitt von 24,09. Die jährliche Wachstumsrate beim Kaufpreis beträgt 2,60 Prozent.
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Aschaffenburg liegt im oberen Preissegment des bayerischen Immobilienmarktes. Die Angebotsmiete von 12,74 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um rund 26 Prozent und den Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro um mehr als 30 Prozent. Beim Kaufpreis liegt Aschaffenburg mit 4.291 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 2.814 Euro.
Die Bruttomietrendite von 3,56 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen im Bundesland belegt Aschaffenburg den 37. Perzentilplatz, liegt also im unteren Drittel. Dies ist eine direkte Folge der hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die umliegenden Gemeinden wie Mainaschaff (11,62 Euro/m²), Hösbach (10,83 Euro/m²) oder Kleinostheim (11,41 Euro/m²) liegen bei den Mieten deutlich unter dem Aschaffenburger Niveau. Auch die Kaufpreise der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 2.972 und 3.631 Euro pro Quadratmeter und liegen damit unter dem Aschaffenburger Wert von 4.291 Euro.
Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität der Stadt. Von 68.986 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt bis 2024 auf 72.918 Einwohner, was einem Anstieg von 5,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.168 Einwohner pro Quadratkilometer.
Standortfaktoren
Aschaffenburg profitiert von mehreren nachweisbaren Standortfaktoren. Die Stadt liegt an der Mündung der Aschaff in den Main und ist Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Diese Lage begünstigt Pendlerbeziehungen zum Rhein-Main-Gebiet.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Aschaffenburg mit dem Gesamt-Rang 44 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Rang 42 im Index Stärke, während der Dynamik-Index mit Rang 169 schwächer bewertet ist. Im Index Arbeitsmarkt erreicht der Kreis Rang 37, im Index Wohlstand und soziale Lage Rang 218.
Als Hochschulstandort ist die Technische Hochschule Aschaffenburg vor Ort, die 1995 gegründet wurde und als Technische Hochschule für angewandte Wissenschaften agiert. Die Stadt ist zudem Sitz des Landratsamts Aschaffenburg.
Aschaffenburg gliedert sich in zehn Stadtteile, wobei die Stadtmitte mit 27.635 Einwohnern den größten Anteil hat. Auf dem 62,45 Quadratkilometer großen Stadtgebiet entfallen 2.492 Hektar auf Siedlungs- und Verkehrsfläche, 1.777 Hektar auf Wald und 320 Hektar auf Parks und Grünanlagen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aschaffenburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aschaffenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,20 €/m² |
| 2019 | 10,24 €/m² |
| 2020 | 10,38 €/m² |
| 2021 | 11,10 €/m² |
| 2022 | 11,68 €/m² |
| 2023 | 12,31 €/m² |
| 2024 | 12,38 €/m² |
| 2025 | 12,03 €/m² |
| 2026 | 13,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aschaffenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.397 €/m² |
| 2019 | 3.976 €/m² |
| 2020 | 4.025 €/m² |
| 2021 | 4.224 €/m² |
| 2022 | 4.213 €/m² |
| 2023 | 4.467 €/m² |
| 2024 | 4.189 €/m² |
| 2025 | 4.434 €/m² |
| 2026 | 4.171 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aschaffenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,60 % |
| 2019 | 3,09 % |
| 2020 | 3,09 % |
| 2021 | 3,15 % |
| 2022 | 3,33 % |
| 2023 | 3,31 % |
| 2024 | 3,55 % |
| 2025 | 3,26 % |
| 2026 | 3,82 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aschaffenburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 68.986 Einwohner |
| 2016 | 69.187 Einwohner |
| 2017 | 69.928 Einwohner |
| 2018 | 70.527 Einwohner |
| 2019 | 71.002 Einwohner |
| 2020 | 70.858 Einwohner |
| 2021 | 71.381 Einwohner |
| 2022 | 72.444 Einwohner |
| 2023 | 72.918 Einwohner |
| 2024 | 72.918 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aschaffenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,68 % |
| 2016 | 4,75 % |
| 2017 | 4,22 % |
| 2018 | 4,39 % |
| 2019 | 4,42 % |
| 2020 | 5,51 % |
| 2021 | 5,19 % |
| 2022 | 4,90 % |
| 2023 | 5,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 44,00 Rang |
| Dynamik | 169 Rang |
| Stärke | 42,00 Rang |
| Demografie | 69,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 37,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 63,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 218 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Aschaffenburg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Aschaffenburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aschaffenburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aschaffenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aschaffenburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aschaffenburg | 12,74 €/m² |
| Glattbach | 11,89 €/m² |
| Mainaschaff | 11,62 €/m² |
| Stockstadt a.Main | 11,46 €/m² |
| Kleinostheim | 11,41 €/m² |
| Niedernberg | 10,84 €/m² |
| Hösbach | 10,83 €/m² |
| Goldbach | 10,79 €/m² |
| Haibach | 10,76 €/m² |
| Johannesberg | 10,35 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aschaffenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aschaffenburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Glattbach | 4,80 % |
| Mainaschaff | 4,51 % |
| Kleinostheim | 4,25 % |
| Johannesberg | 4,15 % |
| Stockstadt a.Main | 4,02 % |
| Hösbach | 3,97 % |
| Niedernberg | 3,70 % |
| Goldbach | 3,63 % |
| Aschaffenburg | 3,56 % |
| Haibach | 3,56 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Goldbach, M | 3,7 km | 63773 | 10,79 € | 3.563 € | 3,63 % |
| Glattbach | 3,8 km | 63864 | 11,89 € | 2.972 € | 4,80 % |
| Haibach | 4,1 km | 63808 | 10,76 € | 3.631 € | 3,56 % |
| Mainaschaff | 4,4 km | 63814 | 11,62 € | 3.090 € | 4,51 % |
| Hösbach, M | 5,2 km | 63768 | 10,83 € | 3.270 € | 3,97 % |
| Stockstadt a.Main, M | 6,0 km | 63811 | 11,46 € | 3.426 € | 4,02 % |
| Johannesberg | 6,4 km | 63867 | 10,35 € | 2.994 € | 4,15 % |
| Kleinostheim | 6,7 km | 63801 | 11,41 € | 3.222 € | 4,25 % |
| Niedernberg | 7,0 km | 63843 | 10,84 € | 3.518 € | 3,70 % |
Wo liegt Aschaffenburg?
Lage
Aschaffenburg auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Technische Hochschule AschaffenburgWürzburger Straße 45, 63743 Aschaffenburg
Alle Kennzahlen zu Aschaffenburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,74 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.291 € |
| Bruttomietrendite | 3,56 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,1 |
| Einwohner | 72.918 |
| Einwohner je km² | 1.168 |
| Fläche (km²) | 62,5 |
| Arbeitslosenquote | 5,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #44 |
| Prognos Dynamikrang | #169 |
| Prognos Stärkerang | #42 |
| Koordinaten | 49,9735, 9,1478 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aschaffenburg
Was kostet eine Wohnung in Aschaffenburg?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.291 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,74 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Aschaffenburg (2.814 Euro bzw. 9,71 Euro pro Quadratmeter) sowie über dem bayerischen (3.246 Euro bzw. 10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro bzw. 8,92 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aschaffenburg entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 stieg der Angebotskaufpreis in der Zeitreihe von 3.397 auf 4.171 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete von 10,20 auf 13,29 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei rund 2,60 % beim Kaufpreis und 3,36 % bei der Miete. In den letzten Jahren zeigten sich Schwankungen: 2025 fiel die Miete vorübergehend auf 12,03 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 13,29 Euro anstieg. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 4.291 Euro leicht über dem Zeitreihenwert von 2026.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Aschaffenburg?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,56 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,06. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises (4,27 %), Bayerns (4,13 %) und Deutschlands (5,10 %). Der Perzentilrang von 36,96 im Bundesland bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Aschaffenburg?
Aschaffenburg hat 72.918 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.168 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 5,7 % von 68.986 auf 72.918 gewachsen. Die Stadt verzeichnet damit ein kontinuierliches Wachstum.
Wie liegen die Immobilienpreise in Aschaffenburg im Vergleich zum Umland?
Im direkten Umland liegen die Angebotsmieten zwischen 10,35 Euro (Johannesberg, 6,4 km) und 11,89 Euro (Glattbach, 3,8 km) pro Quadratmeter, die Kaufpreise zwischen 2.972 Euro (Glattbach) und 3.631 Euro (Haibach, 4,1 km). Aschaffenburg liegt mit 12,74 Euro Miete und 4.291 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter deutlich über allen genannten Nachbarorten.
Woher stammen die Daten zu Aschaffenburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aschaffenburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aschaffenburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |