Dammbach

Preisniveau und Rendite im regionalen Vergleich

Dammbach liegt im unterfränkischen Kreis Aschaffenburg und hat rund 1.940 Einwohner auf einer Fläche von 38,6 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 50 Einwohner pro Quadratkilometer.

Das Preisniveau für Immobilien ist im Ort deutlich unter dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt angesiedelt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.642 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,59 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich dazu beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis Aschaffenburg 2.814 Euro je m² und in Bayern 3.246 Euro je m². Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2.409 Euro je m². Die Angebotsmiete von Dammbach liegt mit 8,59 Euro je m² unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während sie im Kreis mit 9,71 Euro und in Bayern mit 10,11 Euro jeweils höher ist.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 6,28 %. Damit liegt Dammbach deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,27 %, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,92 – deutlich unter dem Kreiswert von 23,99 und dem bayerischen Wert von 26,10. In Bayern liegt Dammbach mit einer Rendite von 6,28 % im 94. Perzentil, also in den oberen 6 % aller 2.056 untersuchten Orte im Freistaat.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km Entfernung liegt die Bruttomietrendite von Dammbach mit 6,28 % an der Spitze. Die Nachbarorte weisen Renditen zwischen 4,3 % (Mönchberg) und 5,88 % (Hausen) auf. Das Preisniveau in Dammbach ist damit im regionalen Vergleich attraktiv.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Dammbach zeigen außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf den kleinen Markt mit wenigen Inseraten oder Transaktionen pro Jahr hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,66 Euro je m² (2025) und 14,44 Euro je m² (2020) – eine Spanne von mehr als dem Doppelten. Der Angebotskaufpreis variierte zwischen 516 Euro je m² (2021) und 2.476 Euro je m² (2025). Diese Extremwerte sind typisch für kleine Gemeinden, in denen einzelne Inserate das statistische Bild stark verzerren können.

Trotz der Volatilität lässt sich eine langfristige Aufwärtsentwicklung erkennen: Der Kaufpreis lag 2018 bei 1.372 Euro je m² und erreicht mit 2.476 Euro je m² im Jahr 2025 einen deutlich höheren Wert. Die Miete lag 2018 bei 6,73 Euro je m² und liegt 2026 bei 10,40 Euro je m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete 5,59 % und für den Kaufpreis 8,80 %.

Die aktuellen Werte (Miete 8,59 Euro, Kaufpreis 1.642 Euro) liegen innerhalb der historischen Bandbreite und repräsentieren damit keinen Ausreißer, sondern einen Mittelwert innerhalb der schwankenden Datenlage.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Dammbach ist seit 2015 stabil bis leicht steigend. Von 1.883 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.942 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 3,1 %. In den Jahren 2017 und 2018 gab es leichte Einbrüche (1.846 Einwohner), seit 2021 zeigt sich ein durchgängiger Aufwärtstrend.

Die Arbeitslosenzahl hat in der beobachteten Periode von 36 im Jahr 2015 auf 62 im Jahr 2023 zugenommen. Die Entwicklung verläuft nicht linear: Nach einem Tief 2018 (33) stieg die Zahl bis 2023 kontinuierlich an. Die vorliegenden Zahlen sind als absolute Werte angegeben; eine Einordnung als Quote ist bei der geringen Einwohnerzahl nur eingeschränkt möglich.

Standortfaktoren

Der Kreis Aschaffenburg, dem Dammbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 56 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 18 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Bei der wirtschaftlichen Stärke erreicht er Rang 46, was ebenfalls eine starke Position darstellt.

Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 207) und die demografische Entwicklung (Rang 248). Die mittlere Dynamik-Rangierung steht im Vergleich zur stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerungsentwicklung in Dammbach. Die demografische Schwäche des Kreises könnte sich jedoch auf andere, ältere Gemeinden konzentrieren.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nachbarschaft zu Aschaffenburg als Mittelstadt bietet potenzielle Pendelmöglichkeiten.