Mespelbrunn

Ortsprofil

Mespelbrunn liegt im unterfränkischen Spessart und gehört zum Landkreis Aschaffenburg. Die 15,52 Quadratkilometer große Gemeinde mit rund 2.283 Einwohnern umfasst drei Gemeindeteile: Hessenthal, den Hauptort Mespelbrunn und die Gemarkung um das Wasserschloss. Der Ort ist überregional bekannt durch das Wasserschloss Mespelbrunn, das seit 1551 von der Familie Echter ausgebaut wurde, und durch Drehorte des Filmklassikers „Das Wirtshaus im Spessart“. Tourismus prägt die lokale Struktur. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete liegt bei 8,08 Euro pro Quadratmeter und unterliegt damit dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.857 Euro pro Quadratmeter und liegt deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 2.814 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,15 ist rund 7 Punkte unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 5,22 Prozent übertrifft den deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und den bayerischen von 4,13 Prozent. Im Landesvergleich liegt Mespelbrunn damit im 86. Perzentil – von allen 2.056 erfassten Orten in Bayern hat nur etwa ein Sechstel eine höhere Rendite. Diese hohe Rendite ist eine Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus: Der Kaufpreis liegt bei rund 57 Prozent des bayerischen Durchschnitts, während die Miete bei etwa 80 Prozent liegt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten gehört Mespelbrunn zu den günstigeren Standorten. Von acht Nachbargemeinden liegen nur Dammbach (1.642 Euro), Heimbuchenthal (1.737 Euro) und Hausen (1.809 Euro) niedriger im Kaufpreis. Die Angebotsmiete von 8,08 Euro liegt über Heimbuchenthal (8,04 Euro) und Weibersbrunn (7,93 Euro), deutlich unter den teureren Nachbarn wie Haibach (10,76 Euro) oder Leidersbach (9,71 Euro). Die Rendite von 5,22 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als bei Leidersbach (3,90 %) und Haibach (3,56 %), aber niedriger als bei Dammbach (6,28 %) und Hausen (5,88 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Zeitreihe zeigt für Mespelbrunn eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,26 Euro (2021) und 11,40 Euro (2025). Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.111 Euro (2025) und 2.173 Euro (2023) pro Quadratmeter.

Besonders auffällig ist das Jahr 2025: Hier zeigt die Zeitreihe einen sprunghaften Anstieg der Miete auf 11,40 Euro bei gleichzeitigem Einbruch des Kaufpreises auf 1.111 Euro. Dieser Wert ist ein Extremwert, der im Kontext der übrigen Reihe nicht einzuordnen ist und auf eine verzerrte Stichprobe im Angebot hindeutet. Der aktuelle Marktwert von 8,08 Euro Miete und 1.857 Euro Kaufpreis liegt innerhalb der historischen Spanne, ist aber kein Wert aus der Zeitreihe selbst.

Trotz der Volatilität zeigen die CAGR-Werte (Compound Annual Growth Rate) moderate Entwicklungen: Die Miete wuchs durchschnittlich 3,44 Prozent jährlich, der Kaufpreis 3,59 Prozent. Diese Werte sind durch die Ausreißer in 2025 verzerrt und geben nur begrenzt Aufschluss über die langfristige Entwicklung.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft vergleichsweise stabil: Zwischen 2015 (2.237 Einwohner) und 2024 (2.283 Einwohner) stieg die Einwohnerzahl um 2,06 Prozent. Der Höchstwert von 2.333 Einwohnern wurde 2022 erreicht, seither ist die Zahl leicht rückläufig. Die Arbeitslosenquote fiel von einem Höchstwert von 6,4 % im Jahr 2016 auf ein Tief von 3,6 % im Jahr 2019, stieg dann wieder auf 6,2 % im Jahr 2023 an.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Aschaffenburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt mit Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen gut ab. Besonders hervorstechend ist der Rang 18 bei Wohlstand und sozialer Lage sowie Rang 46 bei der wirtschaftlichen Stärke. Diese Werte deuten auf eine robuste lokale Wirtschaft und hohe Kaufkraft hin. Schwächer positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 207) und der Demografie (Rang 248), was auf alternde Strukturen und geringeres Wachstum hindeutet. Die Indizes für Arbeitsmarkt (Rang 73) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 73) liegen im oberen Mittelfeld.

Die Bevölkerungsdichte von 147 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für bayerische Verhältnisse niedrig und entspricht der ländlichen Spessart-Struktur. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Mespelbrunn mit Sitz in Heimbuchenthal, einem staatlich anerkannten Erholungsort. Die topografische Lage im oberen Elsavatal mit Höhen zwischen 242 und 486 Metern ü. NHN unterstreicht die ländliche, naturräumliche Prägung des Ortes.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreisniveau, hoher Rendite und dem Tourismusfaktor Wasserschloss macht Mespelbrunn zu einem Standort, der sich von den teureren Nachbarorten abhebt. Die niedrige Dynamik im Prognos-Ranking des Kreises korrespondiert mit der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerungsentwicklung.