Heinrichsthal

Marktüberblick: Niedrige Preise, überdurchschnittliche Rendite

Heinrichsthal gehört zu den preiswertesten Orten im Vergleich zu seinem Umfeld. Die Angebotsmiete liegt bei 6,33 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,71 Euro (Landkreis Aschaffenburg), dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro sowie dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 1.641 Euro pro Quadratmeter liegt weit unter den Vergleichswerten von 2.814 Euro (Kreis), 3.246 Euro (Bayern) und 2.409 Euro (Deutschland).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,59 und liegt damit unter dem Kreiswert von 23,99 und dem bayerischen Wert von 26,10. Das bedeutet, dass der aktuelle Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Heinrichsthal niedriger ist als in den Vergleichsräumen. Dementsprechend liegt die Bruttomietrendite bei 4,63 Prozent und übertrifft damit sowohl den Kreiswert von 4,27 Prozent als auch den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der bayerischen Orte belegt Heinrichsthal mit 77,1 Prozent einen Platz im oberen Drittel – die Rendite ist höher als bei rund drei Vierteln der verglichenen Orte in Bayern. Im bundesweiten Vergleich von 5,10 Prozent liegt Heinrichsthal jedoch unter dem deutschen Durchschnitt.

Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Schwankungen ohne klaren Trend

Die Zeitreihen zeigen für Heinrichsthal keine eindeutige Richtung, sondern starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,18 Euro (2022) und 7,69 Euro (2024). Der CAGR-Wert von -3,08 Prozent über den verfügbaren Zeitraum (2018 bis 2026) deutet auf einen leichten Abwärtstrend hin, wird aber durch die hohen Werte in einzelnen Jahren wie 2024 überlagert.

Beim Kaufpreis ist ein anderer Verlauf erkennbar: Von 912 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg der Wert auf 1.875 Euro (2022), fiel dann auf 1.129 Euro (2025) und weist einen CAGR von 3,62 Prozent über den Zeitraum auf. Die Kaufpreise sind also insgesamt gestiegen, wenn auch mit deutlichen Ausschlägen nach unten in den jüngsten Jahren. Die Schwankungen in beiden Reihen sind beträchtlich und deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Unter dem Niveau des Umlands

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu acht Kilometern liegt Heinrichsthal bei Miete und Kaufpreis im unteren bis mittleren Segment. Die Angebotsmiete von 6,33 Euro liegt unter allen acht Nachbarorten außer Wiesthal (6,75 Euro). Der Kaufpreis von 1.641 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als bei allen Nachbarorten außer Wiesthal (1.189 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,63 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn und übertrifft Wiesen (4,09 Prozent), Sommerkahl (4,02 Prozent) und Schöllkrippen (3,13 Prozent), bleibt aber unter Heigenbrücken (5,23 Prozent) und Wiesthal (6,82 Prozent).

Heinrichsthal folgt damit dem Muster des ländlichen Unterfrankens mit niedrigeren Preisen als in den größeren Orten des Kreises. Der Ort ist die kleinste Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg mit nur 4,52 Quadratkilometern Fläche und etwa 824 Einwohnern.

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Aschaffenburg auf Rang 56 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 18 sehr hoch, was auf eine starke wirtschaftliche Basis im Kreis hinweist. Der Arbeitsmarkt (Rang 73) und Wettbewerb & Innovation (Rang 73) liegen ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer positioniert sind die Dynamik (Rang 207) und die Demografie (Rang 248), was auf Überalterung und Bevölkerungsrückgang im ländlichen Raum hindeutet.

Die Arbeitslosenquote in Heinrichsthal lag 2023 bei 1,5 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie ist seit 2015 von 2,45 Prozent auf 1,5 Prozent gesunken und spiegelt die starke wirtschaftliche Lage des Landkreises wider. Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum von 835 auf 824 Einwohner gesunken (minus 1,3 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 182 Einwohner pro Quadratkilometer.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Heigenbrücken.

Struktur und Lage: Spessartgemeinde mit Pendlerstruktur

Heinrichsthal ist die höchstgelegene Gemeinde im gesamten Spessart (436 m ü. NHN) und geht auf eine 1636 urkundlich belegte Glashütte des Heinrich Fleckenstein zurück. Der Ort ist überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Der Fremdenverkehr spielte historisch keine Rolle.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch einen deutlichen negativen Pendlersaldo gekennzeichnet: Nach verfügbaren Statistikdaten aus 2009 gab es 87 Beschäftigte am Arbeitsort, aber 318 am Wohnort. Das bedeutet, dass 231 Einwohner zur Arbeit auspendeln. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2009 netto 270.000 Euro, der Gemeindeanteil an der Einkommensteuer lag bei 323.000 Euro. Diese Struktur ist typisch für eine Wohngemeinde im Umland einer größeren Stadt, deren Bewohner ihre Arbeitsplätze außerhalb der Gemeinde suchen.

Die Gemeinde gliedert sich in drei Teile: das Kirchdorf Heinrichsthal, den Weiler Oberlohrgrund und die Einöde Unterlohrgrund.