Flörsbachtal

Marktüberblick

Flörsbachtal ist eine Gemeinde im osthessischen Spessart im Main-Kinzig-Kreis. Die 2012 aus vier Ortsteilen (Flörsbach, Kempfenbrunn, Lohrhaupten, Mosborn) zusammengesetzte Gemeinde hat 2.369 Einwohner auf 52,11 km², was einer Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde liegt etwa 15 Kilometer südöstlich von Bad Orb, durchflossen vom Flörsbach und dem Lohrbach, und ist über die Bundesstraße 276 sowie die Landesstraße L 3199 an das Straßennetz angebunden. Eine direkte Bahnverbindung besteht nicht; der nächste Bahnhof ist Gelnhausen in 28 Kilometer Entfernung.

Der Immobilienmarkt in Flörsbachtal ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise im regionalen Vergleich gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,41 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.714 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unterhalb des Kreis- und Landesdurchschnitts. Die Bruttomietrendite beträgt 5,19 Prozent und liegt damit über dem Kreis- und Landesmittel, was strukturell aus den niedrigeren Kaufpreisen resultiert.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 4,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 und einem Hoch von 8,67 Euro im Jahr 2025. Der Kaufpreis schwankte noch stärker: Von 875 Euro pro Quadratmeter (2019) stieg er bis 2022 auf 1.932 Euro, fiel dann bis 2024 auf 1.140 Euro und erholte sich 2025 auf 1.698 Euro.

Besonders auffällig ist die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis: Während der Kaufpreis 2024 einen deutlichen Tiefpunkt erreichte, lag die Miete zu diesem Zeitpunkt bereits wieder bei 7,78 Euro und stieg 2025 auf den historischen Höchstwert. Im Jahr 2026 korrigierte sich die Miete wieder auf 7,41 Euro, während der Kaufpreis auf 1.570 Euro sank. Diese gegenläufigen Bewegungen in den letzten Jahren entsprechen einem Muster der Marktkorrektur, in dem sich Miete und Kaufpreis wieder auf ein neues Niveau einpendeln.

Die CAGR-Werte von 4,50 Prozent für die Miete und 4,25 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum verdecken diese starken Schwankungen. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Datenbasis.

Regionale Einordnung

Flörsbachtal weist im regionalen Vergleich ein klares Muster auf: Niedrigere Preise gehen mit einer höheren Rendite einher. Die Angebotsmiete von 7,41 Euro liegt 29 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt des Main-Kinzig-Kreises (10,40 Euro) und 24 Prozent unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro). Der Kaufpreis von 1.714 Euro liegt 37 Prozent unter dem Kreiswert (2.720 Euro) und 32 Prozent unter dem Landeswert (2.505 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 19,28 liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 21,62 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Die Bruttomietrendite von 5,19 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,70 Prozent und den Landeswert von 4,98 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Flörsbachtal mit 70,5 Prozent einen Platz im oberen Drittel – das bedeutet, dass 70,5 Prozent der verglichenen hessischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 12 Kilometern liegt Flörsbachtal bei der Miete im Mittelfeld (zwischen 5,67 Euro in Fellen und 8,28 Euro in Partenstein). Beim Kaufpreis liegt es mit 1.714 Euro ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich (zwischen 1.189 Euro in Wiesthal und 2.229 Euro in Partenstein). Die Rendite von 5,19 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbarn (zwischen 4,09 Prozent in Wiesen und 6,82 Prozent in Wiesthal).

Das Muster ist konsistent: Flörsbachtal gehört zu den günstigeren Orten im Umland, was sich sowohl in niedrigeren Kaufpreisen als auch in einer überdurchschnittlichen Rendite niederschlägt.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Main-Kinzig-Kreises, auf den sich die Prognos-Bewertung bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Im Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis den Gesamtrang 146 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes variieren deutlich: Der Demografie-Index liegt mit Rang 101 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 185) und der Wohlstands-Index (Rang 233) im unteren Bereich liegen. Der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 102) liegt im oberen Drittel, die Dynamik (Rang 217) dagegen im unteren Bereich.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 70, ein Wert, der mit den schwachen Werten im Arbeitsmarkt-Index und beim Wohlstand korrespondiert. Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde war über den betrachteten Zeitraum (2015–2024) mit einem Zuwachs von 1,1 Prozent relativ stabil, nachdem sie zwischen 2015 und 2018 leicht rückläufig war.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit vier Ortsteilen, die über eine Fläche von 52 Quadratkilometern verstreut liegen. Die höchste Erhebung im hessischen Spessart, die Hermannskoppe mit 567 Metern, liegt in der Nähe von Lohrhaupten. Die wirtschaftliche Struktur ist durch die Lage im ländlichen Raum geprägt; eine direkte Anbindung an überregionale Wirtschaftszentren besteht nicht.

Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.