Biebergemünd

Marktüberblick

Biebergemünd ist eine Spessartgemeinde im Main-Kinzig-Kreis mit 78,45 km² Fläche und rund 8.350 Einwohnern in sechs Ortsteilen. Der Immobilienmarkt fällt durch eine ungewöhnliche Kombination aus: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Bruttomietrendite. Mit 2.204 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt Biebergemünd deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (2.720 Euro) und dem Hessendurchschnitt (2.505 Euro). Die Angebotsmiete von 9,36 Euro je Quadratmeter liegt zwar unter dem Kreismittel (10,40 Euro), übertrifft aber den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 5,1 Prozent – die zweithöchste unter den Nachbarorten und im Bundesland im 68. Perzentil. Der Kaufpreisfaktor von 19,62 liegt unter dem Kreis- (21,62) und Hessendurchschnitt (21,06), was bedeutet, dass der Kaufpreis sich durch die Miete schneller amortisiert als in den Vergleichsmärkten.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine deutliche Volatilität, die über das übliche Marktgeschehen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 6,21 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,36 Euro im Jahr 2022 an – ein Anstieg um 51 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach sie auf 7,78 Euro ein, um 2024 wieder auf 9,36 Euro zu steigen. Die Werte von 9,42 Euro (2025) und 9,31 Euro (2026) bewegen sich auf dem Niveau von 2022.

Der Kaufpreis entwickelte sich noch ausgeprägter: Von 1.714 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er bis 2022 auf 2.723 Euro an – ein Plus von 59 Prozent. Im Jahr 2023 fiel er auf 1.839 Euro, im Jahr 2024 auf 1.561 Euro. Damit lag der Kaufpreis 2024 unter dem Niveau von 2018. Die Werte für 2025 (2.123 Euro) und 2026 (2.448 Euro) deuten auf eine Erholung hin, die jedoch nicht an das Niveau von 2022 heranreicht.

Die zeitliche Verschiebung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist auffällig: Die Miete erholte sich bereits 2024 wieder auf das Vor-Crash-Niveau, während der Kaufpreis erst in den Folgejahren ansteigt. Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Marktsegmente oder Angebotsverzerrungen hindeuten.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt sich Biebergemünd als einer der günstigsten Märkte. Die Angebotsmiete von 9,36 Euro liegt unter allen Nachbarorten außer Westerngrund (7,99 Euro) und Brachttal (8,44 Euro). Der Kaufpreis von 2.204 Euro liegt unter allen Nachbarorten außer Brachttal (1.983 Euro). Bad Orb (2.797 Euro), Wächtersbach (2.721 Euro), Linsengericht (2.893 Euro) und Gelnhausen (3.214 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,1 Prozent ist im direkten Vergleich mit den Nachbarorten die zweithöchste – nur Brachttal liegt mit 5,11 Prozent knapp darüber. Bad Orb (4,21 Prozent), Wächtersbach (4,46 Prozent), Linsengericht (4,68 Prozent) und Gelnhausen (4,37 Prozent) weisen deutlich niedrigere Renditen auf. Im Bundesland liegt Biebergemünd im Rendite-Perzentil von 68,17 Prozent, was bedeutet, dass 68 Prozent der verglichenen hessischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 19,62 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (21,62) und dem Hessendurchschnitt (21,06). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahre der Miete benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken – ein Hinweis auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum regionalen Umfeld.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Biebergemünd ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 8.384 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.347 im Jahr 2024, ein Rückgang von 0,44 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 106 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Spessart typisch ist. Die sechs Ortsteile – Bieber, Breitenborn/Lützel, Kassel, Lanzingen, Roßbach und Wirtheim – verteilen sich auf das Bieber- und Kinzigtal.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Main-Kinzig-Kreis, dem Biebergemünd angehört, mit dem Gesamtrang 146 von rund 400 deutschen Kreisen – ein mittlerer Platz. Die Teilindizes zeigen jedoch deutliche Unterschiede: Der Demografie-Rang von 101 ist überdurchschnittlich gut, während der Arbeitsmarkt-Rang von 185 und der Wohlstands-Rang von 233 unterdurchschnittlich sind. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 102 wieder im oberen Drittel. Der Dynamik-Rang von 217 ist schwach ausgeprägt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Bodenrichtwerte liegen für Biebergemünd nicht vor.