Birstein
Birstein (PLZ 63633) liegt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen. Der Ort zählt 6.307 Einwohner auf 86,6 km², das entspricht 73 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,80 € pro m², der Kaufpreis bei 1.850 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,8 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Birstein über dem Renditeniveau von 66 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,82 € auf 7,69 € pro m², im Mittel 1,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Main-Kinzig-Kreis Rang 146 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 217, Stärkerang 133). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Brachttal, Kefenrod und Bad Soden-Salmünster an.
Immobilienpreise in Birstein im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Birstein
Bericht für Birstein (Main-Kinzig-Kreis): Periphere Gemeinde mit niedrigen Immobilienpreisen, stabiler Bevölkerung, aber hoher Arbeitslosigkeit und extremer Kaufpreisvolatilität. Bruttomietrendite von 5,06 % im oberen Drittel Hessens."
Marktüberblick
Birstein ist eine Gemeinde am südlichen Fuß des Vogelsbergs im Main-Kinzig-Kreis mit 16 Ortsteilen und rund 6.300 Einwohnern. Der Ort liegt abseits der großen Wirtschaftszentren, ist aber durch die B276 an das Kinzigtal angebunden. Diese periphere Lage spiegelt sich in den Immobilienprekten wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich unter den Werten des Kreises, des Landes Hessen und des Bundesdurchschnitts. Die Bruttomietrendite von 5,06 % liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und damit im oberen Drittel aller hessischen Orte (Perzentilrang 66,3). Das bedeutet: Die Preise sind niedrig, die Renditen im Vergleich dazu relativ attraktiv – ein Muster, das für ländliche Randlagen typisch ist.
Preisentwicklung und Volatilität
Die Kaufpreisentwicklung in Birstein ist außergewöhnlich volatil. Zwischen 2019 und 2026 schwankt der Angebotskaufpreis zwischen 1.079 €/m² (2019) und 2.306 €/m² (2025) – eine Spanne von mehr als 100 %. Nach einem Anstieg auf über 2.000 €/m² im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 1.229 €/m² im Jahr 2024, bevor der Wert 2025 erneut auf über 2.300 €/m² anstieg und 2026 wieder auf 1.902 €/m² sank. Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Miete zeigt ein stabileres Bild: Sie bewegte sich zwischen 5,47 €/m² (2020) und 8,20 €/m² (2024) mit einem moderaten CAGR von 1,51 %. Die Diskrepanz zwischen der stabilen Miete und den schwankenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite rechnerisch zwischen etwa 3,5 % und 6,5 % bewegt – ein Hinweis darauf, dass die aktuellen Kaufpreiswerte mit Vorsicht zu interpretieren sind.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Birsteins ist mit 6.307 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 73 Einwohnern je km² typisch für eine ländliche Gemeinde. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 6.269 Einwohnern (2015) auf 6.307 (2024) entspricht das einem Wachstum von 0,6 %. Dieser stabile Bestand steht in keinem Zusammenhang mit einer dynamischen Nachfrage nach Immobilien. Auffälliger ist die Arbeitslosenquote: Sie stieg von 105 ‰ (2015) auf 128 ‰ (2023) an und liegt damit deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese hohe Arbeitslosigkeit korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen und der geringen Kaufnachfrage. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Main-Kinzig-Kreis mit Rang 146 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking ein. Besonders schwach ist der Index „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 233, während „Wettbewerb und Innovation“ mit Rang 102 und „Demografie“ mit Rang 101 relativ gut abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 217 im unteren Drittel, was auf begrenzte Wachstumsperspektiven hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Birstein bei allen Preisindikatoren unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 7,80 €/m² ist 25 % niedriger als der Kreisdurchschnitt von 10,40 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.850 €/m² liegt 32 % unter dem Kreiswert von 2.720 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 19,77 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis von 13 km – Gedern liegt mit 1431 €/m² zwar noch niedriger im Kaufpreis, hat aber mit 6,54 % auch eine deutlich höhere Rendite. Bad Soden-Salmünster (9,42 €/m² Miete, 2.280 €/m² Kaufpreis) und Wächtersbach (10,12 €/m², 2.721 €/m²) liegen in beiden Kennzahlen deutlich über Birstein und sind wahrscheinlich von der besseren Infrastruktur und größeren Ortsgröße profitiert. Die niedrigen Preise in Birstein sind somit nicht nur eine Frage der Größe, sondern spiegeln die periphere Lage am Rand des Main-Kinzig-Kreises wider.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Birstein entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Birstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,82 €/m² |
| 2019 | 7,54 €/m² |
| 2020 | 5,47 €/m² |
| 2021 | 7,79 €/m² |
| 2022 | 7,01 €/m² |
| 2023 | 7,27 €/m² |
| 2024 | 8,20 €/m² |
| 2025 | 6,76 €/m² |
| 2026 | 7,69 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Birstein
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 1.080 €/m² |
| 2021 | 2.049 €/m² |
| 2022 | 1.772 €/m² |
| 2023 | 1.502 €/m² |
| 2024 | 1.229 €/m² |
| 2025 | 2.306 €/m² |
| 2026 | 1.902 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Birstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 8,38 % |
| 2021 | 4,56 % |
| 2022 | 4,75 % |
| 2023 | 5,81 % |
| 2024 | 8,01 % |
| 2025 | 3,52 % |
| 2026 | 4,85 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Birstein
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.269 Einwohner |
| 2016 | 6.266 Einwohner |
| 2017 | 6.223 Einwohner |
| 2018 | 6.198 Einwohner |
| 2019 | 6.198 Einwohner |
| 2020 | 6.191 Einwohner |
| 2021 | 6.206 Einwohner |
| 2022 | 6.203 Einwohner |
| 2023 | 6.307 Einwohner |
| 2024 | 6.307 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Birstein
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,65 % |
| 2016 | 3,07 % |
| 2017 | 2,95 % |
| 2018 | 2,77 % |
| 2019 | 2,47 % |
| 2020 | 3,15 % |
| 2021 | 3,03 % |
| 2022 | 3,02 % |
| 2023 | 3,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 146 Rang |
| Dynamik | 217 Rang |
| Stärke | 133 Rang |
| Demografie | 101 Rang |
| Arbeitsmarkt | 185 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 102 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 233 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Birstein liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Birstein im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Birstein ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Birstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Birstein
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wächtersbach | 10,12 €/m² |
| Bad Orb | 9,81 €/m² |
| Bad Soden-Salmünster | 9,42 €/m² |
| Steinau an der Straße | 8,56 €/m² |
| Hirzenhain | 8,49 €/m² |
| Brachttal | 8,44 €/m² |
| Birstein | 7,80 €/m² |
| Gedern | 7,79 €/m² |
| Kefenrod | 7,35 €/m² |
| Freiensteinau | 6,96 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Birstein ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Birstein
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gedern | 6,54 % |
| Hirzenhain | 5,23 % |
| Brachttal | 5,11 % |
| Birstein | 5,06 % |
| Bad Soden-Salmünster | 4,96 % |
| Kefenrod | 4,94 % |
| Freiensteinau | 4,77 % |
| Steinau an der Straße | 4,47 % |
| Wächtersbach | 4,46 % |
| Bad Orb | 4,21 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Brachttal | 5,7 km | 63636 | 8,44 € | 1.983 € | 5,11 % |
| Kefenrod | 7,1 km | 63699 | 7,35 € | 1.786 € | 4,94 % |
| Bad Soden-Salmünster, Stadt | 9,7 km | 63628 | 9,42 € | 2.280 € | 4,96 % |
| Freiensteinau | 10,3 km | 36399 | 6,96 € | 1.750 € | 4,77 % |
| Wächtersbach, Stadt | 10,7 km | 63607 | 10,12 € | 2.721 € | 4,46 % |
| Gedern, Stadt | 11,2 km | 63688 | 7,79 € | 1.431 € | 6,54 % |
| Steinau an der Straße, Brüder-Grimm-Stadt | 11,7 km | 36396 | 8,56 € | 2.300 € | 4,47 % |
| Hirzenhain | 13,1 km | 63697 | 8,49 € | 1.947 € | 5,23 % |
| Bad Orb, Stadt | 14,2 km | 63619 | 9,81 € | 2.797 € | 4,21 % |
Wo liegt Birstein?
Lage
Birstein auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Birstein
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.850 € |
| Bruttomietrendite | 5,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,8 |
| Einwohner | 6.307 |
| Einwohner je km² | 73 |
| Fläche (km²) | 86,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #146 |
| Prognos Dynamikrang | #217 |
| Prognos Stärkerang | #133 |
| Koordinaten | 50,3533, 9,3103 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Birstein
Was kostet eine Wohnung in Birstein?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Birstein liegt bei 7,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.850 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Main-Kinzig-Kreises (10,40 Euro/m² Miete, 2.720 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Birstein entwickelt?
Die Angebotsmieten schwankten zwischen 2018 und 2026 zwischen 5,47 und 8,20 Euro pro Quadratmeter. Sie begannen 2018 bei 6,82 Euro/m² und lagen 2026 bei 7,69 Euro/m². Die Kaufpreise zeigten eine stärkere Volatilität: Sie stiegen von 1.079,55 Euro/m² (2019) auf einen Spitzenwert von 2.305,75 Euro/m² (2025), bevor sie 2026 auf 1.902,01 Euro/m² fielen. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Welche Bruttomietrendite kann man in Birstein erwarten?
Die Bruttomietrendite in Birstein beträgt 5,06 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 19,77 entspricht. Damit liegt die Rendite leicht über dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang bedeutet dies, dass rund 66 Prozent der Orte in Hessen eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 19,77 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (21,62 bzw. 21,06), was auf ein vergleichsweise günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie hat sich die Bevölkerung in Birstein entwickelt?
Die Einwohnerzahl von Birstein lag 2024 bei 6.307 und ist damit seit Beginn der Zeitreihe 2015 (6.269) um rund 0,6 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer. In den Jahren 2015 bis 2020 war ein leichter Rückgang zu verzeichnen, bevor die Zahl wieder anstieg.
Wie liegt Birstein im Vergleich zum Main-Kinzig-Kreis?
Birstein weist mit 7,80 Euro/m² Angebotsmiete und 1.850 Euro/m² Kaufpreis deutlich niedrigere Werte als der Main-Kinzig-Kreis-Durchschnitt (10,40 Euro/m² bzw. 2.720 Euro/m²) auf. Auch die Bruttomietrendite von 5,06 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,70 Prozent. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Main-Kinzig-Kreis den Gesamt-Rang 146 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Birstein?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Birstein sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Birstein führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Main-Kinzig-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hammersbach | 63546 | 10,37 € | 2.116 € | 5,88 % |
| Sinntal | 36391 | 7,00 € | 1.477 € | 5,69 % |
| Jossgrund | 63637 | 8,22 € | 1.832 € | 5,39 % |
| Ronneburg | 63549 | 10,41 € | 2.353 € | 5,31 % |
| Flörsbachtal | 63639 | 7,41 € | 1.714 € | 5,19 % |
| Neuberg | 63543 | 12,84 € | 3.000 € | 5,14 % |
| Brachttal | 63636 | 8,44 € | 1.983 € | 5,11 % |
| Biebergemünd | 63599 | 9,36 € | 2.204 € | 5,10 % |