Freiensteinau

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei kreisdurchschnittlichen Kaufpreisen

Freiensteinau ist eine Gemeinde im mittelhessischen Vogelsbergkreis mit 65,66 km² Fläche und elf Ortsteilen. Der Kernort Freiensteinau hat 887 Einwohner und ist damit der mit Abstand größte Teil der Gemeinde. Die Gemeinde liegt am Südhang des Vogelsbergs auf 427 m ü. NHN und wird von der Deutschen Märchenstraße durchzogen. Mit 3.172 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 48 Einwohnern pro Quadratkilometer – ein typisch ländliches Profil.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt mit 6,96 Euro pro Quadratmeter etwa 9 % unter dem Kreisdurchschnitt von 7,64 Euro und rund 28 % unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.750 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 1.649 Euro. Diese Kombination – niedrigere Mieten bei annähernd gleichem Kaufpreis wie im Kreisdurchschnitt – führt zu einer Bruttomietrendite von 4,77 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 5,64 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 20,97 liegt knapp unter dem hessischen Durchschnitt von 21,06 – ein Wert, der das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete beschreibt und damit bestätigt, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis im Landesvergleich niedrig sind.

Preisentwicklung: Volatile Märkte mit steigenden Mieten und korrigierten Kaufpreisen

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine starke Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete stieg von 4,95 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchstwert von 7,96 Euro (2024), bevor sie 2025 auf 6,40 Euro zurückging und 2026 wieder auf 7,57 Euro anstieg. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,45 Prozent, was einem deutlichen Anstieg entspricht.

Der Kaufpreismarkt reagierte empfindlicher: Nach 2.062 Euro pro Quadratmeter (2021) fiel der Preis 2022 auf 1.221 Euro, stieg 2023 leicht auf 1.410 Euro, brach 2024 auf 894 Euro ein und erholte sich 2025 auf 1.700 Euro. Der CAGR von -4,71 Prozent über den verfügbaren Zeitraum (2021–2025) verdeutlicht den negativen Gesamttrend. Die aktuelle Angebotskennzahl von 1.750 Euro liegt damit leicht über dem Vorjahreswert von 2025, was auf eine gewisse Stabilisierung hindeutet.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten insgesamt stark stiegen, korrigierten sich die Kaufpreise nach 2021 deutlich. Steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen hätten die Mietrendite eigentlich verbessert – ein Effekt, der sich in der aktuellen Marktlage jedoch durch die jüngste Kaufpreiserholung 2025 wieder teilweise ausgeglichen hat.

Regionale Einordnung: Günstigste Miete im Umland bei mittlerem Kaufpreis

Im regionalen Vergleich positioniert sich Freiensteinau als günstiger Mietstandort. Von den acht untersuchten Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in allen Fällen über der Freiensteinauer Kennzahl von 6,96 Euro – Grebenhain (8,6 km Entfernung) mit 7,11 Euro bildet das niedrigste Niveau im Umland.

Der Kaufpreis von 1.750 Euro liegt unter dem von Grebenhain (1.790 Euro) und deutlich unter dem von Flieden (2.369 Euro), Schlüchtern (2.672 Euro) und Steinau (2.300 Euro). Er liegt jedoch über dem von Hosenfeld (1.689 Euro) und Gedern (1.431 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,77 Prozent entspricht exakt der von Grebenhain und liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarorte. Höhere Renditen weisen Hosenfeld (6,53 %) und Gedern (6,54 %) aus, die bei niedrigeren Kaufpreisen und höheren Mieten eine attraktivere Rendite bieten. Flieden (4,22 %) und Schlüchtern (3,87 %) liegen mit noch niedrigeren Renditen auf einem tieferen Niveau – dort sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher als in Freiensteinau.

Im Perzentilrang der hessischen Standorte belegt Freiensteinau mit 56,8 Prozent den mittleren Bereich – die Mietrendite liegt damit höher als bei etwa 43 Prozent aller verglichenen hessischen Orte.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung bei steigender Arbeitslosigkeit und schwacher Wirtschaftsdynamik

Die demografische Entwicklung ist seit 2015 relativ stabil: Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 3.066 (2019) und 3.187 (2022) und lag 2024 bei 3.172. Der gesamte Anstieg seit Serienbeginn (2015: 3.131) beträgt 1,3 Prozent – ein leicht positives Signal für einen ländlichen Raum.

Die Arbeitslosenquote zeigt jedoch eine gegenteilige Tendenz: Von 3,3 Prozent (2019) stieg sie auf 5,8 Prozent (2023). Dieser Anstieg ist signifikant und entspricht dem allgemeinen wirtschaftlichen Strukturwandel im ländlichen Raum.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Vogelsbergkreis auf Rang 310 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 369), während die Demografie mit Rang 221 und die Soziale Lage mit Rang 234 relativ besser abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 350 am unteren Ende. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Senioren ausrichtet. Es liegen keine Bodenrichtwerte für den Ort vor.